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代建正在成為房企著力布局的第二賽道。在剛過(guò)去不久的2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)，包括碧桂園、龍湖、旭輝、建發(fā)國(guó)際等在內(nèi)的多家穩(wěn)健型房企，不約而同表達(dá)了對(duì)代建市場(chǎng)前景的看好。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，代建并非新事物，而是有著十幾年的歷史，專業(yè)代建公司如綠城管理、中原建業(yè)在代建業(yè)務(wù)上已初具規(guī)模，并完成單獨(dú)上市。 步入2022年，代建業(yè)務(wù)開(kāi)始受到更多公司的關(guān)注，因其低投入、低風(fēng)險(xiǎn)和收入穩(wěn)定，有助于房企平穩(wěn)穿越行業(yè)周期，成為各家公司增加現(xiàn)金流入、維持穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的措施之一。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，百?gòu)?qiáng)房企中已有超40家房企布局了代建業(yè)務(wù)。 多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，除了原本的政府代建、中小房企的商業(yè)代建需求之外，代建市場(chǎng)亦有許多新增需求，包括來(lái)自開(kāi)發(fā)能力不足的城投公司，以及出險(xiǎn)房企旗下需紓困的項(xiàng)目。據(jù)海通證券(600837)測(cè)算，“十四五”期間，代建業(yè)務(wù)的市場(chǎng)容量或?qū)⑦_(dá)到2000億元左右規(guī)模。 超40家房企布局 最近將代建帶入業(yè)內(nèi)關(guān)注范圍內(nèi)的，是華夏幸福(600340)中標(biāo)沈陽(yáng)市的一個(gè)代建項(xiàng)目。 8月下旬，沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)城市建設(shè)局發(fā)布了“沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)HD項(xiàng)目-工程管理及造價(jià)咨詢”的招標(biāo)公告；9月13日，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)公布了該項(xiàng)目的中標(biāo)人為幸福安基，即華夏幸福旗下的專注經(jīng)營(yíng)代建業(yè)務(wù)的平臺(tái)。 這應(yīng)該是幸福安基獲取的首個(gè)代建項(xiàng)目。公開(kāi)信息顯示，上述招標(biāo)公告發(fā)布于8月17日，幸福安基成立于8月18日。 華夏幸福對(duì)代建業(yè)務(wù)的探索，正是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)的一個(gè)縮影，包括世茂、建發(fā)、旭輝、龍湖、碧桂園等公司，都在積極加大布局開(kāi)拓這項(xiàng)業(yè)務(wù)。 比如，早已在代建領(lǐng)域發(fā)力的朗詩(shī)地產(chǎn)，于不久前正式更名為朗詩(shī)綠色管理有限公司，并表示未來(lái)將專注于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，稱開(kāi)發(fā)代建項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤(rùn)將成為集團(tuán)的主要利潤(rùn)來(lái)源。 旭輝、龍湖、碧桂園則是代建賽道上的“新生”。旭輝在2021年成立了代建平臺(tái)旭輝建管，在今年的組織變革中，這一平臺(tái)被放到了與開(kāi)發(fā)、商業(yè)放到同等的地位上。旭輝建管董事長(zhǎng)陳東彪表示要在現(xiàn)有的能力下，“一定要更大（力度）地拓展代建”。 龍湖在2022年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上才正式對(duì)外發(fā)布了代建品牌。該集團(tuán)CEO陳序平認(rèn)為，“今年多地的政府地方平臺(tái)公司托底土地，其缺乏操盤(pán)能力”，這對(duì)龍湖發(fā)展代建業(yè)務(wù)將是個(gè)機(jī)會(huì)。 碧桂園亦是旗幟鮮明地表示要在代管代建方面發(fā)力?！肮居泄芾韺映錾斫ㄖ袠I(yè)，加上多年發(fā)展后成本競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)和機(jī)器人建筑新業(yè)務(wù)”，碧桂園表示在代建業(yè)務(wù)上擁有不少優(yōu)勢(shì)，總裁莫斌在中期業(yè)績(jī)會(huì)上也披露，與很多地方政府達(dá)成了一致，幫助出險(xiǎn)企業(yè)或者出險(xiǎn)項(xiàng)目的完成保交樓。 中金公司在7月份發(fā)布的一份研報(bào)顯示，以克而瑞2021年全口徑銷售金額為準(zhǔn)，TOP50房企中，涉足代建領(lǐng)域的房企共有37家，其中綠城、雅居樂(lè)、金地、旭輝等7家房企都對(duì)該業(yè)務(wù)設(shè)定了較高的戰(zhàn)略定位且已有一定的體量。若將統(tǒng)計(jì)范圍擴(kuò)大至百?gòu)?qiáng)范圍內(nèi)，據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超40家房企布局了代建業(yè)務(wù)。 促使房企不約而同地聚焦于代建業(yè)務(wù)的，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。中信建投(601066)地產(chǎn)行業(yè)分析師竺勁撰文指出，高周轉(zhuǎn)年代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以賺取資產(chǎn)升值帶來(lái)的利潤(rùn)，遠(yuǎn)高于代建業(yè)務(wù)收取的管理費(fèi)，因而房企會(huì)將人力主要用在傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上，通過(guò)自投項(xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)張，而不愿意大規(guī)模布局代建業(yè)務(wù)。 如今，房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，企業(yè)需要降低杠桿、放緩擴(kuò)張規(guī)模，“在這樣的情況下，房企的人員過(guò)剩問(wèn)題凸顯，不少房企紛紛選擇轉(zhuǎn)向代建這樣的無(wú)負(fù)債擴(kuò)張手段，來(lái)幫助自身找到新的增長(zhǎng)曲線。”竺勁表示。 三大業(yè)務(wù)板塊持續(xù)擴(kuò)容 “代建市場(chǎng)正迎來(lái)逆周期的業(yè)務(wù)爆發(fā)?！本G城管理在2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上給出這樣的判斷。 代建行業(yè)根據(jù)委托人性質(zhì)進(jìn)行劃分，通?？煞譃檎ā⑸虡I(yè)代建、資方代建，分別對(duì)應(yīng)政府、中小型房企和金融機(jī)構(gòu)。 政府代建包括企業(yè)通過(guò)政府招投標(biāo)，提供公共住房及公共基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)。其中，國(guó)家“十四五”規(guī)劃中的保租房建設(shè)要求帶來(lái)了政府代建規(guī)模的快速擴(kuò)張。據(jù)海通證券測(cè)算，以650萬(wàn)套的保障性租賃住房的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)計(jì)，預(yù)計(jì)在此期間保障性租賃住房的工程合同總計(jì)將超過(guò)1.3萬(wàn)億元。 政府代建也正是綠城管理在2022年上半年增速最高的業(yè)務(wù)板塊，同比增幅超70%；同期，該公司新拓代建項(xiàng)目中，來(lái)自政府、國(guó)企委托方總建筑面積也顯著提升，占比超六成。 綠城管理認(rèn)為，未來(lái)，面向低收入群體、新市民、年輕人的保障性住房將會(huì)得到更多政策傾斜，政府代建未來(lái)市場(chǎng)空間和發(fā)展?jié)摿薮蟆? 商業(yè)代建領(lǐng)域除了傳統(tǒng)的中小房企的需求之外，城投公司也有望成為新的需求來(lái)源。2021年以來(lái)，地方城投的拿地?cái)?shù)量增加，有望催生出相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)代建市場(chǎng)空間。 “城投平臺(tái)相較而言缺乏開(kāi)發(fā)能力，而民企在這方面實(shí)力較強(qiáng)，輸出品牌和能力，我們就賺開(kāi)發(fā)建造的錢(qián)。”2021年底開(kāi)辟代建業(yè)務(wù)的某華東上市房企內(nèi)部人士向記者表示，2021年下半年以來(lái)，他所在公司已停止拿地，投拓主力轉(zhuǎn)向代建項(xiàng)目開(kāi)拓。 另外，也有公司看重資方代建。據(jù)中信建投研報(bào)，資方代建原本是代建行業(yè)一個(gè)小分支，但自本輪地產(chǎn)下行周期以來(lái)，融資渠道的收緊使得部分房企現(xiàn)金流壓力增大，不良項(xiàng)目數(shù)量增多，AMC、信托承接不良項(xiàng)目后，需要代建公司提供物業(yè)開(kāi)發(fā)等方面的咨詢和管理服務(wù)，由此推動(dòng)資方代建的市場(chǎng)的擴(kuò)容。 綠城管理方面在此前的中期業(yè)績(jī)會(huì)上給出預(yù)判，“為紓困類項(xiàng)目提供代建服務(wù)將是未來(lái)2~3年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。”在2022年上半年，綠城管理聯(lián)合多家金融機(jī)構(gòu)，先后落地了恒大江陰項(xiàng)目、奧園廣州云和公館項(xiàng)目等多個(gè)資方代建項(xiàng)目。 有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)的周期下行孕育著代建行業(yè)的機(jī)遇，其黃金發(fā)展時(shí)間已經(jīng)到來(lái)。旭輝建管董事長(zhǎng)陳東彪預(yù)計(jì)，代建行業(yè)從2010年~2020年行業(yè)剛剛起步時(shí)，每年都有20%以上的增長(zhǎng)，2021年到2025年每年還會(huì)有23%的復(fù)合增長(zhǎng)，“這是一個(gè)非常巨大的市場(chǎng)。”