我們平常的土地評估業(yè)務(wù)大部分為國有土地使用權(quán)評估，主要有國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估、出讓國有土地使用權(quán)抵押貸款評估，企業(yè)改制所涉及的國有土地使用權(quán)價格評估等。

而集體土地評估業(yè)務(wù)很少，一是因為集體土地流轉(zhuǎn)的限制；二是因為當(dāng)前評估行業(yè)內(nèi)沒有形成對集體土地評估統(tǒng)一的、的技術(shù)路線和評估方法等。

但是近幾年因為城市化進程需要征用集體土地和集體土地流轉(zhuǎn)限制的放寬等，涉及到很多關(guān)于集體土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地等的評估工作。不管是集體土地，還是國有土地，都有其客觀價值的存在。

當(dāng)前我國的土地所有制，分為兩類，一是城市土地，歸國家所有；二是農(nóng)村土地，歸農(nóng)民集體所有。國家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和處分權(quán)；而集體所有的土地，其土地使用權(quán)享有占有、使用、收益和受限制的處分權(quán)。具體表現(xiàn)為，國有土地使用權(quán)可自由公開交易，但集體土地卻只能限于耕種用地或集體經(jīng)濟組織內(nèi)建設(shè)用地等。

集體土地通過征用變成國有土地重新規(guī)劃后，以招拍掛的方式出讓，其土地使用權(quán)的權(quán)利價值就會變得很高。《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（以下簡稱決定）中保留土地分別由國家和農(nóng)民集體所有的制度框架，與此同時，改革現(xiàn)有征地制度，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

《決定》打破了現(xiàn)有“非農(nóng)建設(shè)用地必須征為國有”的格局，賦予農(nóng)村集體土地與國有土地同等的地位。雖然《決定》中非農(nóng)建設(shè)用地只允在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，但確實也充分肯定了集體建設(shè)用地該有的價值。

藉此，僅從估價的角度來談?wù)劶w建設(shè)用地使用權(quán)評估時的技術(shù)路線和采用的估價方法：

一、集體土地價格構(gòu)成

《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定“國家為公共利益的需要，可以對集體所有的土地實行征用。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條規(guī)定：“土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定支付征用費用：(一)向被征地的村民委員會或者村民小組支付土地補償費；(二)向被征地上的房屋、青苗等附著物的所有人支付有關(guān)的補償費；(三)向被征地的農(nóng)村村民支付安置補助費。

那么集體土地價格構(gòu)成如下：土地取得費(包括土地補償費、地上附著物和青苗等補償費、安置補助費以及各項稅費和管理費用等)、土地開發(fā)費，相應(yīng)利息與利潤和土地增值收益等。

土地增值收益為按區(qū)域土地因改變用途和進行土地開發(fā)，達到建設(shè)用地的條件利用條件而發(fā)生的價值增加額。土地增值額的實質(zhì)是土地性能改變而帶來增值地租，這種增值是因為農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，新用途土地的土地收益遠高于原用途土地。

二、集體土地評估技術(shù)路線和方法

（一）集體建設(shè)用地

在集體建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一特定的市場環(huán)境下，其流轉(zhuǎn)和出租案例較為豐富，并且在前分析了使用集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)價格構(gòu)成，因此宜采取市場比較法、成本逼近法、剩余法、收益法進行評估，還可以采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行評估。

1宅基地使用權(quán)

宅基地使用權(quán)，是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其成員，用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體建設(shè)土地使用權(quán)。我們來分析其定義要點：

⑴權(quán)利屬性，即集體土地使用權(quán)；

⑵權(quán)利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員；

⑶權(quán)利取得條件，即經(jīng)過依法審批；

⑷權(quán)利取得方式，即集體經(jīng)濟組織分配；

⑸用途限定，即建住宅；

⑹權(quán)利存續(xù)狀態(tài)，即沒有使用期期限；

⑺其他限制：用地規(guī)模限制。

透過要點分析，宅基地使用權(quán)跟國有劃撥住宅用地使用權(quán)類似，都是以無償或是以很低的成本取得土地使用權(quán)，沒有使用期限。若如《決定》中所說的將打破現(xiàn)有“非農(nóng)建設(shè)用地必須征為國有”的格局，賦予農(nóng)村集體土地與國有土地同等的地位；并改革現(xiàn)有征地制度，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。那樣就會產(chǎn)生宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)需要評估的情形，評估的理論及方法可參考國有劃撥住宅用地使用權(quán)的評估方法，體現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地“同權(quán)同價”。

集體建設(shè)土地使用權(quán)評估，考慮到集體土地流轉(zhuǎn)有較多限制，通過市場競價方式體現(xiàn)價值不明顯，因此，在價值方面重點從成本構(gòu)成方面分析，評估方法主要有以下幾種：

1.市場比較法。其評估