近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)國(guó)家不斷出臺(tái)的調(diào)控政策，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。在這種背景之下，控制企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本成了提高收益的重要手段，而稅收籌劃是控制成本的方法之一。房地產(chǎn)業(yè)涉稅十余種，并不是所有稅種都適合進(jìn)行稅收籌劃的，土地增值稅在稅收籌劃中可操作空間相對(duì)較大，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃是常態(tài)，然而，不當(dāng)?shù)亩愂栈I劃又會(huì)帶來(lái)稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)。

稅收優(yōu)惠政策適用是否合法?

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅免稅情形有納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%；因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；因城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)時(shí)，暫免征收土地增值稅；對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅；委托代建免稅：對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，雖然取得了收入的，但是沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，其收入不屬于土地增值稅的征稅范圍；

當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出享受土地增值稅免稅待遇時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)仔細(xì)審核是否符合相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的適用要求。而對(duì)于是否符合稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定又常常存在爭(zhēng)議，例如對(duì)“因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”中“因國(guó)家建設(shè)需要”該如何理解、是否一定有政府規(guī)劃部門(mén)的公告、如果政府采取與企業(yè)簽訂回購(gòu)協(xié)議的方式收回土地是否可以適用該優(yōu)惠政策，都存在爭(zhēng)議。

銷(xiāo)售收入是否有少計(jì)的情況?

銷(xiāo)售收入是計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅增值額的基礎(chǔ)，也是在土地增值稅預(yù)繳階段的預(yù)征率適用的基礎(chǔ)，因此無(wú)論在土地增值稅預(yù)繳階段還是清算階段，稅務(wù)機(jī)關(guān)都會(huì)判斷是否存在隱瞞銷(xiāo)售收入的行為，比如是否有隱瞞銷(xiāo)售價(jià)格的行為、附屬辦公設(shè)備的購(gòu)銷(xiāo)合同價(jià)格是否合理、裝修合同價(jià)格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等。

扣除項(xiàng)目和金額是否準(zhǔn)確?

計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除項(xiàng)目主要包括：土地出讓金及稅費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。同時(shí)，納稅人可按土地成本與開(kāi)發(fā)成本之和的20%加計(jì)可扣除項(xiàng)目。稅務(wù)稽查時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)主要看是否存在多結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本以增加土地增值稅扣除額的情形、應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用的土地使用稅、印花稅、房地產(chǎn)稅是不是錯(cuò)誤地計(jì)入了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、代收費(fèi)用有沒(méi)有錯(cuò)誤地加計(jì)扣除、各種成本是否都有對(duì)應(yīng)的合法憑據(jù)、成本分?jǐn)偸欠窈戏ǖ取?/p>

綜上，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需對(duì)土地增值稅納稅籌劃給予足夠重視，企業(yè)相關(guān)要及時(shí)掌握政策，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，通過(guò)合法的稅收籌劃方案降低企業(yè)稅負(fù)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，當(dāng)面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)質(zhì)疑時(shí)，企業(yè)應(yīng)積極尋求稅法專(zhuān)業(yè)人士的幫助，從法律角度出發(fā)，積極應(yīng)對(duì)，據(jù)理力爭(zhēng)。

合力中稅作為國(guó)內(nèi)早的財(cái)稅供應(yīng)鏈協(xié)同解決方案提供商和國(guó)內(nèi)電子票據(jù)綜合服務(wù)平臺(tái)服務(wù)商，憑借在財(cái)稅管理領(lǐng)域多年來(lái)運(yùn)籌帷幄和深耕細(xì)作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)工作流程進(jìn)行了全新升級(jí)改革，為企業(yè)提供一站式、、全流程、全生命周期的財(cái)稅解決方案及落地服務(wù)，構(gòu)建了標(biāo)準(zhǔn)化、自動(dòng)化財(cái)務(wù)管理流程，將企業(yè)交易端信息透明化，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)深度融合，為財(cái)務(wù)人員發(fā)揮規(guī)劃、預(yù)測(cè)、決策、控制、評(píng)價(jià)等職能提供大量真實(shí)、可靠信息。

除此之外，合力中稅幫助房地產(chǎn)企業(yè)打破了分子公司各自為陣、各業(yè)務(wù)部門(mén)之間“條塊分割”所造成的“信息孤島”現(xiàn)象，有效規(guī)避企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)總部與分子公司之間、內(nèi)部各個(gè)部門(mén)之間的數(shù)據(jù)共享與應(yīng)用，讓管理者對(duì)集團(tuán)整個(gè)運(yùn)作流程進(jìn)行系統(tǒng)化的管理與控制，清晰掌握企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況，實(shí)現(xiàn)了線(xiàn)上線(xiàn)下、、多品類(lèi)的互補(bǔ)作戰(zhàn)效應(yīng)和更加人性化、率、高質(zhì)量的財(cái)稅管理。

稅點(diǎn)點(diǎn)在幫助企業(yè)做稅務(wù)籌劃，享受豐厚的財(cái)稅優(yōu)惠政策獎(jiǎng)勵(lì)的同時(shí)，可以申請(qǐng)個(gè)人所得稅核定征收，實(shí)現(xiàn)完全意義上的企業(yè)綜合稅負(fù)。