在工業(yè)廠房定向建造中,開發(fā)商在收到企業(yè)的定金后,開始立項審批,往往有些項目立項審批要等較長的時間才能開工,加上項目的周期較長,有些開發(fā)商會因企業(yè)的各種各樣問題陷入出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困境,導致無法按期完成定向建造項目,在合同的約定的交付期限內(nèi)無法交付工業(yè)廠房,而導致定向建造的企業(yè)投資風險。另外,由于近年工業(yè)用地的地價不斷上升,再加上工業(yè)廠房建設的周期較長,有部分開發(fā)商利用定向建造合同的效力問題,在土地增值后加價或?qū)⒐I(yè)廠房銷售給第三方,從而導致了定向建造企業(yè)的投資風險。另外一方面,由于定向建造的企業(yè)在交付定金后可能會因企業(yè)的經(jīng)營不善無力支付工程建設進度款,也無力購買工業(yè)廠房,由于定向建造的工業(yè)廠房一般都非標準工業(yè)廠房,在建造中有其獨特的個性化一面,因此一旦定向建造的企業(yè)無力購買,很有可能就變成一個爛尾樓工程,即使建成一般也很難銷售出去,這也給開發(fā)商產(chǎn)生了一定的投資風險問題。
東莞廠房消防要求用水與其他用水合并的水箱,應有消防用水不作他用的技術舉措措施;室內(nèi)消防水箱(包括氣壓水罐、水塔、分區(qū)給水系統(tǒng)的分區(qū)水箱),應儲存10min的消防用水量。其中要多聽取消防局的意見。消火栓栓口處的出水壓力超過50m水柱時,應有減壓舉措措施;水槍的充實水柱長度應由計算確定,一般不應小于7m,但甲、乙類廠房、超過六層的民用建筑、超過四層的廠房和庫房內(nèi),不應小于10m;高層產(chǎn)業(yè)建筑、高架庫房內(nèi),水槍的充實水柱不應小于13m水柱;室內(nèi)消火栓的布置,應保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。消防高層產(chǎn)業(yè)建筑和水箱不能知足不利點消火栓水壓要求的其他建筑,應在每個室內(nèi)消火栓處設置直接啟動消防水泵的按鈕,并應有保護舉措措施。超過1500個座位的劇院觀眾廳、舞臺上部(屋頂采用金屬構件時)、化妝室、道具室、蘊藏室、貴賓室;超過2000個座位的會堂或禮堂的觀眾廳、舞臺上部、蘊藏室、貴賓室;超過3000個座位的體育館、觀眾廳的吊頂上部、貴賓室、器材間、運動員休息室;每座占地面積超過1000m2的棉、毛、絲、麻、化纖、毛皮及其制品庫房;每座占地面積超過600m2的火柴庫房;建筑面積超過500m2的可燃物品的地下庫房;可燃、難燃物品的高架庫房和高層庫房(冷庫、高層卷煙成品庫房除外);省級以上或藏書量超過100萬冊藏書樓的書庫。
即是或大于50000紗錠的棉紡廠的開包、清花車間;即是或大于5000錠的麻紡廠的分級、梳麻車間;服裝、針織高層廠房;面積超過1500m2的木器廠房;火柴廠的烤梗、篩選部位;泡沫塑料廠的預發(fā)、成型、切片、壓花部位。
發(fā)生火災后由消防水泵供應的消防用水,廠房、庫房、高度不超過24m的科研樓(存有與水接觸能引起燃燒爆炸的物品除外)不應進入消防水箱。當室內(nèi)消防用水量不超過25L/S,經(jīng)計算水箱消防儲水量超過12m3時,仍可采用12m3;當室內(nèi)消防用水量超過25L/S,經(jīng)計算水箱消防儲水量超過18m3,仍可采用18m3;設有空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的旅館、辦公樓,以及超過1500個座位的劇院、會堂,其悶頂內(nèi)安裝有面燈部位的馬道處,宜增設消防水喉設備。消防要求室內(nèi)消火栓的間距應由計算確定。其他詳細的方案按照規(guī)范要求提高前輩行設計,然后到消防局審核即可。統(tǒng)一建筑物內(nèi)應采用同一規(guī)格的消火栓、水槍和水帶。
我國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)回不成熟,海內(nèi)學界與業(yè)界都無“工業(yè)地產(chǎn)”的同一概念。
技術性強適應性,差在工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中有四個階段,規(guī)劃階段、開發(fā)階段、招商階段和治理階段,其中個階段規(guī)劃階段需要前期的的工業(yè)分析和工業(yè)定位,這個流程要遠遠長于或者是對他的定位的度、正確度要遠遠高于我們所謂意義上的貿(mào)易地產(chǎn)的開發(fā),而第四個階段的治理階段,好比說我們產(chǎn)品代辦代理的服務、科技的服務、物流的服務,甚至物業(yè)的治理服務,這是永續(xù)性的治理服務,同樣對經(jīng)營工業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)提出較高的要求。
東莞獨院廠房工業(yè)地產(chǎn)的主要特征為:與國民經(jīng)濟聯(lián)系緊密親密,工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和當?shù)氐膰窠?jīng)濟的發(fā)展息息相關,工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可以擴大政府招商引資的吸引力,極大的促進經(jīng)濟的發(fā)展以及就業(yè)率的晉升,因此各地區(qū)政府對工業(yè)地產(chǎn)的支持也是顯而易見的。
因此從基礎建設不僅包括我們傳統(tǒng)意義上的廠房辦公樓,還有展館、倉儲舉措措施、行政后勤中央、技術研發(fā)中央,甚至包含了貿(mào)易、住宅和配套的其他附屬舉措措施。
收益高不亂,工業(yè)地產(chǎn)在起步較晚,目前市場競爭不夠充分,因此工業(yè)地產(chǎn)的收益現(xiàn)在在目前中國的市場上是屬于一個偏高的水平,達到了10-18%之間,同時工業(yè)地產(chǎn)可以憑借定制銷售或者長期租賃的方式獲得較為不亂的收益。
投資大回收期長,按照國家法律法規(guī)的劃定,獨院廠房工業(yè)地產(chǎn)上面的附屬舉措措施建筑,町以有35%的比例做配套的,跟著工業(yè)地產(chǎn)的進級換代,入駐企業(yè)對于配套的要求也越來越高。
隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展,“世界工廠”的地位也日益加強,直接導致全國各地工業(yè)生產(chǎn)廠房如火如荼地建設,這其中獨院鋼結構廠房具有造型美觀大方、色彩明目、建筑體型多樣化、造價低、建設周期短、鋼構件生產(chǎn)工廠化程度高、安裝施工簡便、平面布局靈活,同時鋼材具有重量輕、材質(zhì)均勻便于設計計算、可回收利用等諸多優(yōu)點,越來越在現(xiàn)代工業(yè)廠房中大量被采用。但鋼結構廠房也有一個致命的缺點就是不耐火。
因此,對建筑鋼結構廠房采取保護措施。一是對鋼構件自身進行耐火保護,使其在火災溫度升高時不快速超過臨界溫度,規(guī)定時間內(nèi)鋼結構在火災中也能保證穩(wěn)定性,保障人員及財產(chǎn);二是可對工業(yè)廠房內(nèi)部設置有效的防火分區(qū),防止火勢向其他區(qū)域蔓延、擴散。