對于投資性房地產(chǎn)評估，具體的評估方法有哪些呢？評估老師在評估的時候，需要注意哪些事項(xiàng)？

如何合理選擇評估方法？

一、成都資產(chǎn)評估---投資性房地產(chǎn)評估方法？

根據(jù)投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行），投資性房地產(chǎn)評估時，

注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，選擇合適的評估方法。

第十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的具體情

況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇評估方法。

第十五條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或者

類似房地產(chǎn)的交易案例，并對所收集的信息及其來源進(jìn)行審慎分析。在選用交易案例時應(yīng)當(dāng)

關(guān)注案例的可比性，重點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及

租約條件。

第十六條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)建立價(jià)值可比基礎(chǔ)，

細(xì)化相關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經(jīng)營

業(yè)態(tài)和所帶租約等，明確相關(guān)指標(biāo)參數(shù)內(nèi)涵。

第十七條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)對企業(yè)來自于投資性

房地產(chǎn)的租金收益，以及當(dāng)期產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用進(jìn)行分析，合理判斷租金收益與相應(yīng)費(fèi)用的匹

配性，合理確定凈收益。投資性房地產(chǎn)的凈收益是指租金中直接歸屬于評估對象所對應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)益部分，不包

括物業(yè)管理費(fèi)、代墊水電費(fèi)等其他項(xiàng)目，并應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)考慮免租期和租金收取方式的影響。

第十八條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)

有租約條款對公允價(jià)值的影響，包括租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租

約的條件。

注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注租約的合法、有效性，了解實(shí)際履行狀況。對合法、有效并實(shí)

際履行的租約，預(yù)測未來凈收益所使用的租約期內(nèi)的租金應(yīng)當(dāng)采用租約所確定的租金，租約

期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正?？陀^的租金。當(dāng)約定租金與市場租金水平存在較大差異時，應(yīng)當(dāng)分

析其原因，并進(jìn)行充分披露。

第十九條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)

濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期

限。

第二十條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率。折

現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評估對象的特定風(fēng)險(xiǎn)。

折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當(dāng)與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金等因素對折現(xiàn)率選取的影

響。

第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，評估結(jié)論通常

包括土地使用權(quán)價(jià)值。

注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注已出租的建筑物的會計(jì)核算中是否包含建筑物所對應(yīng)的土地

使用權(quán)。如果會計(jì)核算不包含土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)提請企業(yè)管理層重新分類，或者在評估結(jié)論

中扣除土地使用權(quán)的價(jià)值，并在評估報(bào)告中進(jìn)行必要的披露。

第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)排除特殊

交易情況的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對價(jià)或折讓等。

第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時，

可以采用符合會計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方

同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并

提醒評估報(bào)告使用者關(guān)注公允價(jià)值評估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別。