房地產(chǎn)抵押制度是擔(dān)保物權(quán)制度的重點(diǎn)，而由于我國(guó)尚無(wú)完善的民事基本法，現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)登記的規(guī)定往往有語(yǔ)焉不詳之感，不合理之處頗多。因此，要完善我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)抵押登記制度，必須從立法的高度來(lái)考慮，以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序的要求，以期提高我國(guó)登記的公信力、進(jìn)一步保護(hù)債權(quán)、保障交易、減少房地產(chǎn)糾紛。在新《物權(quán)法》出臺(tái)的情況下，我們更急切期待我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)單行法律的早日出臺(tái)，并期待中國(guó)《民法典》的早日公布與實(shí)施。

在生效條件上

按揭的生效條件是，如果按揭物是現(xiàn)房的，那必須將房屋的產(chǎn)權(quán)證交付給按揭權(quán)人執(zhí)管；若按揭物是期房的，則必須將《商品房預(yù)售合同》交付給按揭權(quán)人執(zhí)管。但是不管現(xiàn)房還是期房，都必須向法定登記機(jī)構(gòu)辦理登記后方可生效。而抵押的抵押物除了法律規(guī)定必須經(jīng)法定登記機(jī)關(guān)登記才可生效外其他抵押物是否要登記后才生效，則由抵押人和抵押權(quán)商定。

未結(jié)清貸款的房產(chǎn) 抵押消費(fèi)貸款的房產(chǎn)必須是沒(méi)有任何抵押且無(wú)貸款的房產(chǎn)。如果是有抵押的房產(chǎn)或者此房產(chǎn)正處于按揭狀態(tài)當(dāng)中，銀行已經(jīng)擁有此房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利，借款人再對(duì)此房產(chǎn)進(jìn)行抵押，銀行不是允許的。因?yàn)閮杉毅y行無(wú)法同時(shí)擁有一處房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利，為此借款人不能夠使用抵押消費(fèi)向銀行申請(qǐng)貸款。

房屋二次貸款必須同時(shí)具備以下條件：

1、用于二次抵押貸款的房屋應(yīng)為市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大的優(yōu)質(zhì)住房和商業(yè)用房;

2、用于個(gè)人房屋二次抵押貸款的房屋必須是現(xiàn)房;

3、房屋是使用中國(guó)銀行抵押貸款所購(gòu)買(mǎi)的一手房;

4、房屋抵押登記已辦妥，且我行是房屋的抵押權(quán)人;

5、房屋已辦理保險(xiǎn)，且保險(xiǎn)單正本由中國(guó)銀行執(zhí)管;

6、房屋所處位置優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施齊全，具有較大的升值潛力。