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單位集資房曾經(jīng)解決了很多單位職工的住房問題。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展或者時間推移下情勢的變化，不少購買了集資房的單位職工，因為工作調動、資金短缺、孩子就學等各種因素，需要將集資房出售或與他人交換房產。同樣也有需要解決住房問題、子女婚房或就學等問題，需要購買房產的。有買有賣，就會催生雙方的交易。

近日，家住省城的陳先生打來咨詢電話說，五年前，他從朋友處買了一套房子，并簽了購房買賣合同，但是由于朋友的房子是單位集資房，就一直沒有辦理過戶。近，他朋友拿著一張單位內部文件來找他，說單位明確表示不同意對外出售集資房，要求陳先生退房。陳先生想問，他們之間的買賣合同有效嗎?法律效力大嗎?

【集資房買賣合同有效嗎?法律效力大嗎?】

根據(jù)“當事人之間訂立的有關設立、變更、轉讓及消滅不動產物權的合同，除了法律另有規(guī)定或是合同中有另外約定之外，那么自合同成立之時生效;未辦理物權登記的，也不影響合同效力”的規(guī)定，一般情況下，只要符合了規(guī)定的集資房，那么其買賣是受到律保護的，只要雙方都是在平等和自愿的基礎上所簽訂的，那么集資房買賣合同都是有效的。

集資房是改變住房建設由國家和單位承包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。

作為買方，購買集資房確實存在一定的風險。比如很多集資房可能沒有完成房改，出賣人沒有獲取房產證，買賣時也就無法完成房產過戶登記。也就是說買方可能長期無法將出資購買的集資房落實到房本上，無法獲得基于房產證可以進行的合法抵押、入股等法律權益。更有甚者，在集資房現(xiàn)價遠超于過去的出售價格時，會有賣方事后反悔，提出諸如配偶不知或者單位不許等理由要求確認無效，隨即要求退房。

但是，基于這種現(xiàn)象違背誠實信用原則，買方也并非只能被動接受。集資房的再轉讓，即便違反了集資單位的內部規(guī)定，也有可能有效。因為單位的內部規(guī)定僅在單位與職工之間有效，是無法對抗外部第三人的。因此，上述案例中，判斷購房買賣合同無效明顯與民事活動所應遵循的誠信原則相悖，也不利于交易秩序的穩(wěn)定。所以，只要陳先生與朋友的合同是雙方當時的真實意愿，不存在其他法律規(guī)定的無效情形或效力瑕疵，應該是有效的。

根據(jù)《物權法》第十五條關于“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規(guī)定和《人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》(一)第九條關于“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移”的規(guī)定，不動產物權的登記完善與否都不影響不動產買賣合同的效力。集資房雖然沒有房地產權證，但這并不影響集資房轉讓合同的效力。

此外，根據(jù)《人民法院關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條關于“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但應責其補辦房屋買賣手續(xù)”的規(guī)定，可見已交付了房款，并實際使用和管理了房屋的集資房轉讓合同是有效的。

北京金鉦律師事務所簡介：

北京金鉦律師事務所是經(jīng)北京市司法局批準設立的合伙制律師事務所，是一家智能化辦公、程序化辦案、市場化管理的大型律師事務所，服務范圍覆蓋中國境內多個省市，成為中國近年來發(fā)展迅速的一家綜合性律師事務所，金鉦律師事務所秉承“讓天下沒有難打的官司、讓天下沒有難找的律師”的使命，在全球互聯(lián)網(wǎng)移動的大環(huán)境下，北京金鉦律師事務所率先開啟“互聯(lián)網(wǎng)+法律”的運營模式，在全國范圍內實現(xiàn)跨區(qū)域法律服務資源的有效整合，真正做到了讓優(yōu)質的法律服務觸手可及。

2008年，北京金鉦律師事務所籌辦至今，累計辦案10000余件，接受互聯(lián)網(wǎng)、到所等各類法律咨詢112000余次，修改、審計合同超5000件，辦公場地增加至四個辦公區(qū)，2016年2月北京金鉦律師事務所律師榮獲快法務“新銳律師獎”，2017年1月北京金鉦律師事務所加入“北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會”，成為其中的一員。

綜上所述，北京金鉦律師事務所認為集資房買賣合同是具有法律效力的。雖然實踐中可能還存在爭議以及不同判決的出現(xiàn)，這樣的分歧只是暫時的，實踐及理論必將趨于統(tǒng)一。在此需提醒的是，即便認可了買賣合同的法律效力，但這并不代表購買集資房就不存在任何風險。咨詢熱線：4000-428-110