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在歷經(jīng)了首個進京拿地的項目未能一炮而紅的遺憾后，雅居樂把北京市場押寶在了去年首批雙集中供地獨立拿下的門頭溝項目。然而北京商報記者近日統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，這個被引入雅居樂TOP系產(chǎn)品、案名為富春山居的項目，拿地一年后，在向市場拋出6.4折特價房的情況下，被批準預(yù)售的200余套房源中，0預(yù)定、0核驗，僅1套完成網(wǎng)上聯(lián)機備案，網(wǎng)簽率僅為0.48%，富春山居到底經(jīng)歷了什么？ 拿地拿在高點 領(lǐng)證領(lǐng)在低谷 根據(jù)北京市住建委披露的信息，富春山居的備案名為紫云金苑，預(yù)售證號為京房售證字(2022)7號，領(lǐng)證時間為2022年1月23日，領(lǐng)證房源207套。 時間回放到2021年5月，北京首次嘗試“雙集中”供地，30宗地塊被各家開發(fā)商收入囊中，參與競拍企業(yè)高達200余家，其中在當時市場依然處于高位運行、開發(fā)商資金面尚且寬裕的情況下，僅4宗地塊底價成交：中駿、金輝聯(lián)合體摘得大興新城DK組團地塊；首開、保利、新航城聯(lián)合體拿下大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)地塊；雅居樂獲取了門頭溝永定鎮(zhèn)地塊；越秀、天恒聯(lián)合體將懷柔劉各長村地塊收歸囊中。 通過這次出讓，金輝、越秀實現(xiàn)了進京“趕考”，而首開、保利、新航城拿下榆垡鎮(zhèn)地塊，更多的是新航城整體開發(fā)的考慮，雅居樂則是亦莊地塊逆襲售罄之后急于在京補倉。 或許是遺憾當年進京首個項目京華雅郡沒能一炮而紅，歷經(jīng)坎坷后，依托于亦莊整體區(qū)域復(fù)蘇順銷成功，再次拿地的雅居樂在門頭溝項目上引入了TOP系產(chǎn)品，1.1的容積率剛好契合。這個被命名為富春山居的項目主推建面約143平方米的洋房、158平方米平墅、195-225平方米疊拼別墅。 “當時這4宗底價出讓的地，都或多或少有點缺陷，因此大部分開發(fā)商都不會選擇?！鄙疃葏⑴c去年首批雙集中供地的某頭部央企北京公司土拓總透露，當時他所在的公司也接到過門頭溝地塊的橄欖枝，但從北京公司到集團總部都一致認為門頭溝地塊區(qū)域飽和度過高、地塊本身的瑕疵明顯，能夠做出產(chǎn)品的空間有限。 過去一年的銷售驗證了這位土拓總的預(yù)言：在前有市區(qū)兩級監(jiān)管部門為保障首批雙集中供地快速進入銷售渠道開出的一路綠燈、后有同批拿地的長安悅璽等項目3個月即實現(xiàn)入市，被雅居樂寄予厚望的富春山居從拿地到領(lǐng)證卻整整用了8個月的時間，這對于正常市場中的項目都屬于“嚴重拖堂”，更何況是面臨雙集中后利潤壓力的項目。 8個月意味著什么？“像中海這樣的企業(yè)，200多套房子，項目沒啥問題8個月現(xiàn)金流都有希望回正?！北本┠城拦究偨?jīng)理直言，對于去年雙集中供地至今的北京市場來說，富春山居不僅僅是簡單的拖堂，更是因此遭遇了“拿地拿在高點，入市入在冰封”的尷尬。 雅居樂方面告訴北京商報記者，為了最大化保持地塊原貌，在高度差近百米的項目里，公司充分考慮產(chǎn)品、園林景觀與地形特點細致結(jié)合，因此，設(shè)計和工程的時間較其他項目需時更多。“項目定在今年3月下旬入市，主要是出于整體蓄客及工藝工法展示情況考慮?！? 打出6.4折 網(wǎng)簽率才0.48% 截至北京商報記者發(fā)稿前，富春山居這個拿地一年、北京2021年首批雙集中供地的項目，在207套領(lǐng)證房源中，僅一套完成網(wǎng)上聯(lián)機備案，其余連預(yù)定都沒有。 針對項目銷售“慘淡”問題，雅居樂方面解釋稱，項目自入市以來，已接待客戶2000余組，市場關(guān)注度較高。但由于項目所在板塊客戶均為改善型客戶，該類客戶的購房名額及資金大多需要通過換房賣房實現(xiàn)，故存在較長的購房周期，因此在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上無明顯變化。目前，多名客戶已完成房源選取，伴隨售樓處的正式開放，相信客戶量會有較大提升。 集中供地政策下，也同步制定了銷售指導(dǎo)價。按照出讓公告，雅居樂拿下的這塊門頭溝永定地塊，銷售指導(dǎo)價上限是6.3萬元/平方米，而根據(jù)中原地產(chǎn)分析師張大偉等多位分析師測算，地塊本身成交樓面價僅為2.9萬元/平方米。 表面上看，按照合理的成本測算，企業(yè)正常操盤的情況下，項目的利潤空間可以說是去年首批雙集中供地中比較可觀的。 但歷經(jīng)了8個月的“拖堂”，富春山居面臨的市場已經(jīng)從當初拿地時的高點，變成了品牌房企接連爆雷的低點。 而根據(jù)北京市住建委批準的預(yù)售信息，該項目領(lǐng)證的5棟樓最高預(yù)售均價為6.77萬元/平方米，最低預(yù)售均價為5.99萬元/平方米，而從網(wǎng)簽信息看，富春山居項目唯一順利網(wǎng)簽的房源，是一套頂層141.94平方米四居室，網(wǎng)簽價僅為38343.42元/平方米，與該棟樓批準的59975.99元/平方米預(yù)售價相比，打了一個6.4折，網(wǎng)簽率僅為0.48%。 盡管現(xiàn)場銷售人員一再強調(diào)3.8萬元是當時開盤的一批特價房，但周圍競品證實，該項目在開盤后的均價就是3.8萬元/平方米，甚至特價房會更低，在外部市場環(huán)境有一定改善后，才慢慢提升至4.8萬元/平方米。 母公司的危機 “門頭溝已經(jīng)邁入6W+時代，我們項目的價格已經(jīng)很低了，比周邊二手房還要低，性價比極高。如果付款順利，還會有進一步優(yōu)惠?！北M管按照銷售人員的說法，雅居樂綜合實力排在房企的第十七位，跟那些爆雷的房企不一樣，完全不需要擔心。 但事實真是如此嗎？與在門頭溝深山之中開發(fā)項目一樣，雅居樂的日子并不好過。 年報季臨近尾聲，還有一大部分房企未能“交卷”，這之中就包括雅居樂。是“遮丑”還是真的受疫情影響，這里不作判定，從已披露的2021年度未經(jīng)審核數(shù)據(jù)來看，雅居樂的狀況不容樂觀。 2021年雅居樂的營業(yè)收入、凈利潤、毛利等指標全為負增長，當然這也是大多數(shù)房企的現(xiàn)狀。但關(guān)鍵點是，雅居樂的債務(wù)壓力大與日俱增。截至2021年末，雅居樂現(xiàn)金及銀行存款為384.2億元，但其中限制資金就有156.17億元，而同期，雅居樂一年內(nèi)到期的短期債務(wù)就高達295.8億元，非受限資金尚不能覆蓋短期債務(wù)。 與此同時，雅居樂是永續(xù)債的“大戶”，截至2021年底，雅居樂還存有的永續(xù)債規(guī)模依然高達130.15億元。2021年中期，雅居樂完成“由黃變綠”，但如果把永續(xù)債計入負債，雅居樂的凈負債率并不樂觀。 開發(fā)商負債壓力大，與購房者的直接聯(lián)系就是“能不能交付問題”，從這個角度來看，2024年底交付的富春山居還存在很多不確定性。 另一方面，雅居樂的市場口碑也在直線下降，不但屢次曝出工程及產(chǎn)品質(zhì)量問題，還因違規(guī)行為被官方點名。今年3月，因涉嫌長期發(fā)布涉“不限貸、不限購”“購房不需戶口社?！钡染W(wǎng)絡(luò)虛假廣告信息的問題，雅居樂遭海南網(wǎng)信約談，也可見其賣房回款的急迫。 跨越“黑鐵時代”，房地產(chǎn)行業(yè)直接邁入“青銅時代”，開發(fā)商們最缺的就是穩(wěn)定的現(xiàn)金流。購房者對于樓市預(yù)期的“失望”，開發(fā)商回款進度持續(xù)放緩，由此帶來的資金壓力越來越大。 “高利潤”是雅居樂選擇門頭溝的核心，但如果銷售速度太慢，高出的這部分利潤也會被融資利息吃得干干凈凈。對于雅居樂來說，出售項目、“降價促銷”成為求生之道。 過去一年時間，雅居樂賣了14項非核心物業(yè)、賣了超級大盤廣州亞運城的股權(quán)、賣了三家項目公司，也賣了六家環(huán)保公司，但這似乎并沒有堵上債務(wù)的“窟窿”。 銷售端又表現(xiàn)如何呢？據(jù)雅居樂發(fā)布的2022年一季度銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前3個月，雅居樂實現(xiàn)預(yù)售金額211.1億元，同比下降46.6%；對應(yīng)建筑面積為159.9萬平方米，平均價為每平方米13204元。而去年同期，雅居樂的銷售平均價為每平方米15942元。 面對歷經(jīng)8個月拖堂、拿地拿在高點的富春山居而言，未來不確定性會更大。