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五一勞動(dòng)節(jié)前，剛剛完成出讓的深圳土拍異常火爆，全部地塊溢價(jià)15%成交，這讓市場對(duì)于整體土地端回暖有了更高期待的同時(shí)，也對(duì)節(jié)后第一個(gè)進(jìn)行出讓的廣州報(bào)以更多關(guān)注。5月5日，廣州集中出讓18宗住宅用地，總用地面積為129.08萬平方米，計(jì)容建筑總面積為276.45萬平方米，掛牌起始總價(jià)367.73億元。從出讓規(guī)模來看，本次地塊總數(shù)較2021年第三批增加6%，但掛牌起始總價(jià)下降15%。 18宗地塊分布在廣州8個(gè)區(qū)域，其中“推地大戶”白云區(qū)就占6宗，南沙區(qū)供應(yīng)3宗，海珠區(qū)、荔灣區(qū)、增城區(qū)各有2宗，黃埔區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)各推出1宗。 開拍前市場曾預(yù)估，廣州本次出讓規(guī)模不大，但含金量較高，海珠赤沙車輛段地塊、石榴崗南側(cè)臺(tái)涌地塊、荔灣陸居路地塊、白云新城地塊等優(yōu)質(zhì)宗地或是房企關(guān)注的重點(diǎn)。有市場消息稱，越秀、龍湖、中鐵建、廈門國貿(mào)、建發(fā)、華潤等25家房企報(bào)名了此次土拍。 不少業(yè)內(nèi)人士也期待著廣州出現(xiàn)一場久違的“搶地大戰(zhàn)”。 遺憾的是，雖與深圳同為一梯隊(duì)，又是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的“龍頭”城市，但此次廣州土拍熱度仍不算高，18宗地塊順利出讓17宗，合計(jì)收金341.4億元。其中15宗為底價(jià)成交，底價(jià)成交率達(dá)83.33%，僅有1宗達(dá)到觸頂價(jià)，另有1宗荔灣區(qū)陸居路地塊流拍。 多名業(yè)內(nèi)人士在競拍結(jié)束后評(píng)價(jià)本輪供地：“勉強(qiáng)抗住了”“沒有驚喜”“信心依然不足”。 中海觸頂摘地 具體來看，本次出讓熱度最高的莫過于白云區(qū)空港大道中東側(cè)AB2904003地塊。 該地塊位于號(hào)稱“白云區(qū)房價(jià)天花板”的白云新城板塊，周邊居住氛圍濃郁，生活配套成熟，且位于地鐵2號(hào)線黃邊站和江夏站中間，交通便捷。此次出讓的為區(qū)域內(nèi)“壓箱底”的純住宅用地，出讓面積2.5萬平方米，計(jì)容面積7.88萬平方米，起拍價(jià)23.64億元。 在掛牌報(bào)價(jià)階段，該地塊就產(chǎn)生了11組報(bào)價(jià)，來到了25.852億元，溢價(jià)率9%。進(jìn)入正式競價(jià)環(huán)節(jié)，開拍10分鐘便觸及最高限價(jià)27.19億元，轉(zhuǎn)入競自持階段，又經(jīng)過8輪競價(jià)，中海以27.19億元+9%住宅自持比例奪下該地塊，溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)3.45萬元/平方米。 受限價(jià)影響，這一樓面價(jià)較此前白云新城板塊內(nèi)的成交地塊低出不少。 最早在2016年，龍湖、首開聯(lián)合體拿下了白云新城AB2804012地塊，彼時(shí)樓面價(jià)就已來到了45469元/平方米的高位，直接刷新了白云區(qū)樓面價(jià)新高，后開發(fā)為首開龍湖·天奕，4月二手房均價(jià)約8.4萬元/平方米；2020年，龍光以總價(jià)29.75億元競得白云區(qū)AB2906037地塊，折合樓面價(jià)43144元/平方米，均與此次地塊樓面價(jià)相差在8000元/平方米以上。 明顯利差之下，白云區(qū)空港大道中東側(cè)AB2904003地塊自然成為了本輪土拍房企眼中最大的一塊“肥肉”。網(wǎng)傳消息中，該地塊意向房企達(dá)到22家。出價(jià)記錄中，有9家企業(yè)參與競價(jià)。 另一宗溢價(jià)成交地塊位于荔灣區(qū)，為金橋二期純住宅地塊，出讓面積1.39萬平方米，計(jì)容面積1.66萬平方米，起拍價(jià)約5億元。 有3家房企參與報(bào)價(jià)，828號(hào)競買人僅在掛牌報(bào)價(jià)期間報(bào)出過一次底價(jià)，此后剩余兩家房企輪番出價(jià)，共計(jì)11輪次后，517號(hào)競買人以5.4976億元落錘，競得方為廣東蘭園控股，溢價(jià)率10%。 這也是本輪供地唯二的摘地民企之一。另一拿地民企為大華集團(tuán)，其以13.28億元底價(jià)競得廣州地鐵二十一號(hào)線朱村街山田站北地塊。 據(jù)2021年財(cái)報(bào)顯示，截至期末大華集團(tuán)在廣州僅有朱村站北一個(gè)在建項(xiàng)目，計(jì)劃總投資額23.49億元。 廣州地鐵貢獻(xiàn)一半出讓金 相對(duì)而言，本輪供地“國家隊(duì)”依然是主力軍。15宗底價(jià)成交地塊中，有14宗被此類企業(yè)兜底拿下。 最矚目的是廣州地鐵，其以底價(jià)競得4宗地塊，2宗位于白云區(qū)，2宗位于海珠區(qū)，基本為與軌道交通相關(guān)的涉宅用地，拿地方向精準(zhǔn)對(duì)口。 這其中，還包括了本輪出讓規(guī)模最大、起拍價(jià)最高的海珠區(qū)赤沙車輛段地塊。 該地塊計(jì)容面積達(dá)41.9萬平方米，起拍價(jià)94.54億元，為公共交通場站用地兼容商業(yè)商務(wù)用地、二類居住用地屬性。在出讓要求中，競買人需具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，同時(shí)需擁有地鐵線網(wǎng)建設(shè)、運(yùn)營、管理經(jīng)驗(yàn)。 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這是地鐵經(jīng)營地產(chǎn)的新邏輯，意味著地鐵在實(shí)現(xiàn)廣州區(qū)域開發(fā)、區(qū)域間互聯(lián)互通時(shí)，希望地產(chǎn)能提供現(xiàn)金流補(bǔ)充，回補(bǔ)在基建上的巨大投入，以實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)、交通、區(qū)域開發(fā)協(xié)同。 經(jīng)計(jì)算，廣州地鐵摘下的4宗地塊合計(jì)耗資165.19億元，約相當(dāng)于總出讓金的一半。 “國家隊(duì)”中，越秀地產(chǎn)也在大本營拿下了2宗地塊，合計(jì)斥資29.37億元；廣州南投、番禺交投、知識(shí)城各競得1宗。 克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，國企、央企仍是本輪供地大贏家，有10家參與拿地，而民企僅大華集團(tuán)和廣東蘭園控股兩家。這一結(jié)果也在意料之中，從政策面來看，盡管當(dāng)前行業(yè)融資環(huán)境有所放寬，但是受惠的主要還是國企、央企以及混合所有制房企，大多數(shù)民企的融資渠道仍未打開，即便遇到有優(yōu)質(zhì)地塊的拿地機(jī)會(huì)也是心有余而力不足。 整體來看，廣州土拍順利出讓17宗地塊，合計(jì)收金341.4億元，另有1宗流拍，流拍率5.56%。 這一結(jié)果相較2021年第三批次的超兩成地塊流拍率、其余地塊均底價(jià)成交而言，熱度有所回升。若將時(shí)間線拉長，2021年的三批次供地中，廣州流拍率分別為12%、52%、23%，本次亦是出讓最為順利的一回。 “此次供地取消了競配建，地價(jià)較低，全面為開發(fā)商讓利，且第一批次地塊有望在年底入市，可有效轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績?！崩钣罴畏治龃舜雾樌鲎尩囊蛩?，認(rèn)為也與供應(yīng)的地塊品質(zhì)息息相關(guān)，此次18宗地中，有11宗位于中心6區(qū)，是累計(jì)4次集中供地以來，第一次中心區(qū)供地宗數(shù)占比大于外圍區(qū)的，可見地方政府把“壓箱底”的好地塊拿出來了。