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2022年國內(nèi)疫情反彈 地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程被打斷 2022年以來多地爆發(fā)了新一輪新冠疫情，對比2020年武漢新冠疫情，本次傳播速度更快、確診人數(shù)更多，預(yù)計(jì)將持續(xù)更長時(shí)間，“全域靜態(tài)”管控對宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)均造成較大影響。 一、“奧密克戎”傳染性更強(qiáng)，2022年至今全國新增確診53萬例 “奧密克戎”新冠病毒變種進(jìn)入中國境內(nèi)后，2022年多地爆發(fā)了新一輪新冠疫情，相比于其他新冠病毒變種在2020年和2021年引發(fā)的疫情，本輪疫情傳播速度更快、被感染人群更多、對社會(huì)運(yùn)行影響更大。 截止至2022年5月1日，全國累計(jì)報(bào)告新型冠狀病毒肺炎確診病例66萬例，較年初增加53萬例，現(xiàn)存確診病例39萬例。全國超過38個(gè)城市發(fā)布“靜態(tài)管理”疫情防控通告。其中上海、上饒、哈爾濱等仍處在局部或全域靜態(tài)管控中。西寧、唐山、蕪湖、西安等雖已解除區(qū)域靜態(tài)管理，但宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行遭遇了長時(shí)間靜止。如長春連續(xù)“靜態(tài)管理”達(dá)48天。 二、疫情阻斷地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇，封控下多地銷售、土拍、施工均“停滯” 多地疫情反復(fù)對于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大影響。2022年一季度全國房地產(chǎn)商品房銷售面積同比下降13.8%；開發(fā)投資同比僅增0.7%，其中房屋新開工面積和土地購置面積分別同比下降17.5%和41.8%。 具體到實(shí)際各級市場而言，疫情反復(fù)對房地產(chǎn)市場運(yùn)行的影響主要有三： 一是住宅市場銷售停滯，線下看房受到阻礙。城市采取“靜態(tài)”管控后區(qū)域內(nèi)售樓處均被迫關(guān)閉，CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，38個(gè)靜態(tài)封控城市中，仍有18個(gè)城市線下售樓處處在關(guān)閉狀態(tài)。上海、上饒等尚在靜態(tài)管控中的城市，營銷中心都暫未對外開放。即使是已經(jīng)解除靜態(tài)管控城市也會(huì)設(shè)置限制條件，比如北京需要24小時(shí)內(nèi)核酸證明方能入場，唐山限制入場人數(shù)。長春、漯河等雖已解除管控，但售樓處仍暫未對外營業(yè)，所有營銷活動(dòng)繼續(xù)在線上開展。 此外，二手住宅市場由于住宅小區(qū)封閉帶看業(yè)務(wù)也全面暫停，2022年4月長三角、東北地區(qū)二手房成交均出現(xiàn)較大降幅。 二是土拍進(jìn)程被迫中斷，部分城市采取線上競價(jià)。受疫情防控工作安排，2022年上海首輪土拍中止，40幅入市宅地中僅4幅按原計(jì)劃出讓，均為“城中村”改造項(xiàng)目地塊。長春更是受疫情影響2022年首輪土拍遲遲未啟動(dòng)（2021年3月長春發(fā)布首輪集中出讓公告）。北京、杭州等城市則改為采取線上競拍模式。 三是工地頻頻涉疫，工程建造被迫停工。疫情的影響也波及到上游建筑業(yè)，建筑工地極易發(fā)生聚集性疫情。2022年以來據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有10多個(gè)工地涉疫。多地發(fā)文嚴(yán)防工地疫情。上海、徐州和青島要求即日起本市所有建設(shè)工程實(shí)施“封閉式”管理，不具備條件的暫停施工，暫緩新項(xiàng)目開工。深圳所有建筑工地停工4天實(shí)行核酸檢測，且未納入集中居住管理的工人不得進(jìn)入工地。疫情管控使得多地施工進(jìn)度嚴(yán)重放緩，停工頻發(fā)。 02 參考武漢，紓困政策應(yīng)供需方 雙管齊下且力度更大 奧密克戎疫情突襲疊加樓市低迷大背景，前4月，83省市出臺115次放松政策，南京、蘇州等強(qiáng)二線城市跟進(jìn)放松限購，南寧、沈陽等弱二三線城市財(cái)稅刺激托市。 房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑，而在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的政策大環(huán)境下，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)更顯重要。參考2020年武漢經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)多措并舉幫扶企業(yè)經(jīng)營逐漸回歸正軌，持續(xù)加碼穩(wěn)投資，全面落實(shí)穩(wěn)就業(yè)。 一、穩(wěn)地產(chǎn)促良性循環(huán)松綁政策密集出臺，但效果不彰在于力度偏弱 2022年以來，為緩解地產(chǎn)下行壓力，各地紓困松綁政策不斷，前4月，83省市出臺115次放松政策，南京、蘇州等強(qiáng)二線城市跟進(jìn)放松限購，南寧、沈陽等弱二三線城市財(cái)稅刺激托市。具體而言： 其一，福州、蘇州、南京等16城放松限購。例如南京非戶籍家庭購買首套房，社保繳存年限由原先的3年內(nèi)連續(xù)繳滿2年調(diào)整為1年內(nèi)累計(jì)繳納6個(gè)月，六合、溧水兩區(qū)則無需提供社?；騻€(gè)稅證明。又如蘇州非戶籍居民在市區(qū)、昆山、太倉購買首套房，社保要求由3年內(nèi)連續(xù)繳2年調(diào)整為累計(jì)繳滿2年。秦皇島、廊坊更是全面取消限購。 其二，重慶、鄭州、南寧等19城放松限貸。例如鄭州認(rèn)貸不認(rèn)房，首套房貸款已結(jié)清再購買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策。又如蘭州首套房首付下調(diào)至20%，二套房首付下調(diào)至30%，首套房貸款已結(jié)清再購買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策。 其三，限價(jià)政策整體從緊執(zhí)行，但部分城市出現(xiàn)松動(dòng)。比如深圳首輪土拍商品房最高限價(jià)上調(diào)，優(yōu)化房地價(jià)差，向企業(yè)進(jìn)一步讓利，寶安尖崗山A012-0112宗地限價(jià)較此前提高了4200元/平方米，南京首輪集中供地出讓地塊中多宗地塊的毛坯限價(jià)也較周邊此前成交地塊明顯提升，如江北新區(qū)N0.新區(qū)2022G03地塊毛坯限價(jià)達(dá)4萬元/平方米，較此前上漲了2000元/平方米。又比如天津停止限價(jià)商品住房銷售。此外，網(wǎng)傳深圳、廣州二手房指導(dǎo)價(jià)政策放松，參考價(jià)迎來上調(diào)。 其四，青島、哈爾濱、蘇州等6城放松限售。例如蘇州二手房限售年限由5年改為3年，青島即墨二手房限售年限降為2年，新房限售由取得產(chǎn)證滿5年調(diào)整為網(wǎng)簽滿5年，哈爾濱、宜昌、衢州更是取消限售。 其五，浙江、天津、蘇州等49省市放松公積金貸款。例如天津除職工及配偶外，雙方父母也可提取住房公積金，用于支持子女支付購房首付款。又如南寧提升公積金貸款額度，首套最高貸款額度從60萬元提升至70萬元，二套從50萬元提升至60萬元。 其六，南寧、長沙、沈陽等10城下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)。例如沈陽個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年，又如南寧教職工購買首套或者二套房、留邕人才購買首套房契稅全額補(bǔ)貼，廣大市民購買首套房契稅補(bǔ)貼50%。又如沈陽個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年。 其七，無錫、南通、惠州等21城實(shí)行購房補(bǔ)貼。例如南通通州區(qū)企業(yè)職工購買首套新建普通商品住宅，90平以下補(bǔ)貼房款總額1%、90-144平補(bǔ)貼房款總額1.5%；雙職工家庭購買144平以下首套新建普通商品住宅，補(bǔ)貼房款總額2%。又如南陽博士、碩士、本科、大專人才和新市民購房分別給予5萬、3萬、2萬、1萬補(bǔ)貼。 其八，南京、煙臺、達(dá)州等8城適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，受此影響，企業(yè)現(xiàn)金流將適度改善，最大受益者將是經(jīng)營穩(wěn)健型房企。比如南京允許房企憑借銀行保函等額替換監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管資金，又如煙臺信用等級AAA級、AA級房企商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例分別下調(diào)5個(gè)、3個(gè)百分點(diǎn)。 其九，西安、成都、蘭州等8城放松土拍政策。例如西安延長受疫情影響企業(yè)土地出讓價(jià)款支付期限、允許分期繳納土地出讓價(jià)款、降至競拍保證金至20%、階段性減免土地租金。成都2022年首批集中供地土拍規(guī)則調(diào)整，達(dá)到最高限價(jià)后，后續(xù)由競銷售型人才公寓面積比例調(diào)整為抽簽確定競得人。 表：2022年1-4月政策松綁城市 資料整理：CRIC 二、參考2020年武漢，供需兩端政策紓困，助力市場走出疫情困境 武漢作為2020年受疫情影響最嚴(yán)重的城市，出臺了一系列房地產(chǎn)紓困政策，企業(yè)端適當(dāng)放寬監(jiān)管要求、減稅降費(fèi)，幫扶企業(yè)擺脫經(jīng)營困境，居民端定向紓困困難群體、強(qiáng)化信貸支持，助力購房者和樓市走出疫情困境。 1、圍繞企業(yè)復(fù)工、就業(yè)、融資難精準(zhǔn)施策，穩(wěn)投資助力經(jīng)濟(jì)恢復(fù) 企業(yè)層面，圍繞項(xiàng)目停工交付難、房企現(xiàn)金流緊張融資難等方面精準(zhǔn)施策，幫助企業(yè)紓困解難，最大限度減少疫情影響。主要包括以下幾方面： 其一，適當(dāng)下調(diào)預(yù)售許可形象進(jìn)度要求。2020年10月1日以前取得施工許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其開發(fā)投資額達(dá)到25%以上，且高層建筑形象進(jìn)度達(dá)到1/4以上、多層（含六躍七層）及低層建筑形象進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，即可申請辦理預(yù)售許可。 其二，適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，提高監(jiān)管資金使用效率。在重點(diǎn)監(jiān)管資金增加“項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)達(dá)到三分之二進(jìn)度”撥付節(jié)點(diǎn)，累計(jì)撥付額度不超過重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)的55%；對受疫情影響經(jīng)營困難或疫情防控期間作出貢獻(xiàn)的企業(yè)，在工程進(jìn)度未達(dá)到規(guī)定用款節(jié)點(diǎn)，可申請預(yù)支重點(diǎn)監(jiān)管資金。 其三，合理順延商品房項(xiàng)目交付時(shí)間。買賣雙方已簽訂商品房買賣合同且約定交付時(shí)間在2020年1月24日及以后的商品房項(xiàng)目，受疫情影響不能如期交付的，根據(jù)實(shí)際情況合理順延交付時(shí)間，原則上最長不超過3個(gè)月。 其四，支持企業(yè)合理融資需求。對暫遇困難的房地產(chǎn)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)不盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響嚴(yán)重、貸款到期還款困難的房地產(chǎn)企業(yè)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照市場化方式予以展期或續(xù)貸。對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持。對符合條件的住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租賃住房開發(fā)貸款。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行公司信用類債券，募集資金用于住房租賃業(yè)務(wù)。 其五，調(diào)整土地競買保證金比例，不得低于土地出讓底價(jià)的20%。土地受讓人在土地出讓合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)繳納不低于50%的土地出讓價(jià)款，余款可按合同約定分期繳納，繳款期限最長不超過一年。 其六，減稅降費(fèi)、允許緩繳公積金等，幫扶企業(yè)擺脫經(jīng)營困境。緩繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，依法減征或者免征城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。符合條件的住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可享受增值稅留抵退稅優(yōu)惠政策。因疫情影響導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)生困難的相關(guān)企業(yè)，可申請緩繳住房公積金，或降低住房公積金繳存比例。 2、居民端定向扶助困難群體、強(qiáng)化信貸支持，賦能成交轉(zhuǎn)化 居民端定向扶助困難群體、強(qiáng)化信貸支持，助力購房者和房地產(chǎn)市場走出疫情困境。具體而言： 其一，公積金政策定向放松，支持疫情防控一線工作者購房。對參加武漢市疫情防控的醫(yī)護(hù)人員、工作人員，購買自住房貸款的，提高公積金可貸額度，降低繳存時(shí)限要求；支援武漢防疫工作的外地醫(yī)護(hù)人員，在漢購房申請異地公積金貸款時(shí)，不受戶籍地限制。 其二，加強(qiáng)居民購房按揭貸款支持力度。支持金融機(jī)構(gòu)加快個(gè)人住房貸款審批發(fā)放，滿足居民購房合理融資需求。 其三，定向紓困收入困難群體。因疫情影響導(dǎo)致商品房購房人失去收入來源或收入減少造成還貸困難的，可合理適當(dāng)延后還款期限，原則上最長不超過3個(gè)月。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與購房人協(xié)商，適當(dāng)為受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的購房人減免個(gè)人住房貸款利息。 其四，受疫情影響貸款暫不作逾期處理。職工住房公積金貸款不能正常還款的，不作逾期處理。對支付房租壓力較大的職工，可合理提高租房提取額度。對感染新型肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員和參加疫情防控工作人員，給予疫情防控期間征信逾期信用記錄修改處理，并退還所收取的逾期罰息。 其五，完善社保、個(gè)稅繳納認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。非本市戶籍購房人因受疫情影響未能按時(shí)繳納社?；騻€(gè)稅需緩繳的，其緩繳期可視為連續(xù)繳納，補(bǔ)繳時(shí)限不超過6個(gè)月。 其六，容缺辦理購房入學(xué)手續(xù)。購房人符合我市買房落戶或戶口遷移的有關(guān)政策，但確因疫情影響無法及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書以及落戶或戶口遷移手續(xù)的，購房人可憑商品房買賣合同向房屋所在區(qū)申請子女接受義務(wù)教育，由區(qū)教育部門先行統(tǒng)籌安排入學(xué)。