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隨著蘇州本輪集中供地落下帷幕，截至5月11日，全國20座主要城市完成了今年首輪集中供地。這一輪集中供地最終錄得了較好的結(jié)果——流拍率大幅下滑，且部分熱門地塊引起多家房企的關(guān)注，這顯示出市場(chǎng)信心正在恢復(fù)。 在本輪集中供地中，各地政府為了確保土地的成功出讓在規(guī)則上做了較大的讓步，也展示了良好的姿態(tài)，例如降低了保證金的門檻、取消部分地塊的銷售限價(jià)等，這都能夠提高房企的積極性。 盡管如此，受到大環(huán)境的影響，在這一輪集中供地中，雖然零星有民營房企的身影出現(xiàn)，但整體仍然是國企央企主導(dǎo)。以廣州、深圳兩座城市為例，廣州最終成交的17宗地塊中，有2宗被民企拿下；而深圳的地塊則全部由國企央企或其聯(lián)合體摘得。 在當(dāng)前的行業(yè)運(yùn)行規(guī)則之下，土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)未來仍將維持這種格局。 克而瑞研究中心在近期的一份研究報(bào)告中指出，各地積極調(diào)整供地端策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化及政策端利好消息的影響下，預(yù)計(jì)二季度少數(shù)重點(diǎn)城市土拍或?qū)⒂兴販亍５苤朴诙鄶?shù)房企資金壓力仍未得到實(shí)質(zhì)性紓解，大部分城市的地市熱度仍將維持在低位。 多地出現(xiàn)熱門地塊 與去年最后一輪集中供地幾乎零溢價(jià)相比，今年首輪集中供地多座城市均有熱門地塊出現(xiàn)。 其中，合肥因其推出了多宗“壓箱底”的地塊而受到房企熱捧。根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)，合肥2022年首輪集中供地共推出19幅地塊，除2幅保障性租賃住房用地外，17幅涉宅用地均溢價(jià)成交，其中更有15宗地價(jià)觸頂進(jìn)入“競(jìng)品質(zhì)”階段，攬金149.78億元。 而剛剛結(jié)束的蘇州集中供地，也有亮點(diǎn)出現(xiàn)。 在5月10日的競(jìng)拍中，位于蘇州工業(yè)園區(qū)的一宗地塊就受到了房企的熱捧，其最終以36.16億元、溢價(jià)率15%成交，競(jìng)得人是招商蛇口；而在前一日，大悅城則以10.52億元拿下蘇州高新區(qū)一宗地塊，其溢價(jià)率也達(dá)到12.5%。 一個(gè)公認(rèn)的事實(shí)是，由于當(dāng)前的市場(chǎng)不確定性較高，因此多數(shù)房企在地塊的投資回報(bào)率測(cè)算上會(huì)更加嚴(yán)格，體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上則是周轉(zhuǎn)快、回報(bào)高的核心地塊會(huì)更加受到關(guān)注。 一位總部在深圳的龍頭房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“現(xiàn)在買地比以前更有規(guī)矩了。不能做虧本生意是底線，但現(xiàn)在還不僅是這樣，是一定要有得賺，還不能壓太多資金在里面?！? 中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳也表示，現(xiàn)在土地市場(chǎng)是買方市場(chǎng)，在這樣的市場(chǎng)里面，只有資金充裕的房企才會(huì)出手，而他們要的是“好貨”。 由此，房企們對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的追捧自然是一種趨利的市場(chǎng)行為。例如，廣州今年首輪集中供地中有的地塊就吸引了超過20家房企的報(bào)名競(jìng)價(jià)，一些久未現(xiàn)身的房企也居于其中，最終被中海以27.19億元并自持9%住宅收入囊中。 而深圳的集中供地中，萬科與人才安居聯(lián)合體也和華潤在寶安尖崗山地塊上較勁多時(shí)，最終萬科聯(lián)合體笑到了最后。 但并非所有的地塊均能夠有高熱度。與熱門地塊受到關(guān)注并行的是，多數(shù)地塊最終都以底價(jià)成交，且多數(shù)由地方城投平臺(tái)摘得，頗有“托底”的意味。 以長沙這一輪集中供地為例，拿地企業(yè)除了中海、華潤和招商蛇口以外，本土國企開福城投、雨花城投、望城城投、長沙交通集團(tuán)和麓山控股也多有斬獲；東莞首輪集中供地中，推出的8宗地塊僅成交2宗，熱度也暫時(shí)未有明顯回升。 供應(yīng)縮量，規(guī)則友好 總體來看，這一輪集中供地?zé)岫仁窃诰徛厣摹? 從重點(diǎn)城市來看，廣州去年最后一輪集中供地的流拍率是24%，而今年第一輪則是5.6%；長沙去年也一度遭遇過半土地流拍的局面，在今年的第一輪集中供地中，長沙也錄得了全部成交的成績(jī)。 事實(shí)上，如果僅以流拍率來衡量土地市場(chǎng)的熱度而得出土地市場(chǎng)迅速回暖的結(jié)論或許有失偏頗。因?yàn)?，本輪集中供地在供?yīng)量上相較于去年有較明顯的縮量，而且規(guī)則上有明顯的優(yōu)化，這些都降低了流拍的風(fēng)險(xiǎn)。 據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年19個(gè)已完成或公告首次集中供地計(jì)劃的城市中“競(jìng)配建”的城市數(shù)量為0，而去年首次、第二次、第三次供地分別為11個(gè)、2個(gè)、0個(gè)；“競(jìng)自持”面積的為3個(gè)，而去年首次、第二次、第三次供地分別為10個(gè)、6個(gè)、3個(gè)。 從具體城市來看，以深圳為例，深圳本輪集中供地雖然仍限制商品房銷售價(jià)格，但對(duì)比之前周邊地塊的限價(jià)來看，本次部分地塊的限價(jià)有所上調(diào)，這也為房企留出了更多的利潤空間。 又如成都，其競(jìng)銷售型人才公寓轉(zhuǎn)為直接搖號(hào)，利潤空間提升，房地價(jià)差普遍提高；而廈門的回爐地塊則降低起拍價(jià)和捆綁配建面積；長沙部分回爐地塊也取消捆綁自持，也有部分地塊取消新房限價(jià)。 不僅規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，在供應(yīng)規(guī)模上，本輪集中供地各地政府也采取審慎態(tài)度。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，截至4月25日，19座城市第一輪集中供地共計(jì)推出443宗涉宅地塊，較去年第三輪供應(yīng)下降33.38%，較去年首輪下降45.04%。 而中指院的數(shù)據(jù)則顯示，今年1-4月，全國300城共推出各類用地規(guī)劃建筑面積49900萬平方米，同比下降23.9%；成交規(guī)劃建筑面積39850萬平方米，同比下降30.9%；平均溢價(jià)率為4.4%，較去年同期下降13.6個(gè)百分點(diǎn)；各類用地出讓金達(dá)7322.8億元，同比下降50.9%。 從目前拿地房企的情況來看，多數(shù)房企的審慎也仍表現(xiàn)得十分明顯。 根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2022年1-4月，前100企業(yè)拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。TOP100門檻值為12億元，較2021年4月下降10億元，前100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為51.5%。 由此看來，房企拿地的信心尚待進(jìn)一步恢復(fù)。 廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前也表示，各地首拍，國企央企主導(dǎo)，城投平臺(tái)活躍，一方面是托底土地，避免地價(jià)下行對(duì)土地市場(chǎng)和樓市的沖擊，確保穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。另一方面，在區(qū)域開發(fā)、互聯(lián)互通等任務(wù)比較艱巨的情況下，預(yù)計(jì)國企央企繼續(xù)占主導(dǎo)，并借此讓樓市上下游回升，才能實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)穩(wěn)定、化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。