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籌謀多時，越秀地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“越秀地產(chǎn)”，00123.HK）終于邁出了TOD業(yè)務(wù)外拓的第一步。 5月10日，越秀地產(chǎn)宣布將斥資17億元收購杭州一個項目公司51%的股權(quán)，獲得杭州地鐵勾莊TOD項目，這是其在廣東省外的第一個TOD項目。一個多月前，該公司剛透露計劃以50.1億元的代價取得廣州琶洲南TOD項目的49%權(quán)益。 待這兩筆收購?fù)瓿珊螅叫愕禺a(chǎn)將擁有8個TOD項目，成為國內(nèi)開發(fā)TOD項目最多的開發(fā)商之一。 據(jù)了解，TOD項目被這家地方國企視為達成“十四五”目標的重要抓手，為此將不斷追加投資。5月11日，越秀地產(chǎn)有關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，未來公司將繼續(xù)在一二線城市獲取更多TOD項目，視投資機會每年新增一兩個項目，按總投資額的10%~20%來鋪排。 “特別希望能夠走出廣州” 公告顯示，越秀地產(chǎn)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式從杭州地鐵開發(fā)有限公司手里收購杭州北匯置業(yè)有限公司51%股權(quán)，交易總額17億元。杭州北匯置業(yè)有限公司持有杭州地鐵勾莊TOD項目，占地面積約為19.49萬平方米，許可建筑面積(GFA)約為22.59萬平方米，未來將建成一個大型綜合商住項目，包括5棟高層住宅、27棟中層住宅、12棟洋房以及一棟公租房。 這個項目是杭州地鐵集團在2021年5月杭州的集中供地中競得的，總成交價為29.82億元，樓面地價約13200元/平方米。地塊有銷售限價的要求，所建商品住房毛坯銷售均價不高于26090元/平方米，如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3000元/平方米。拿地后不久，杭州北匯置業(yè)有限公司便成立，成為項目的開發(fā)主體。 2022年4月2日，杭州北匯置業(yè)有限公司51%股權(quán)在杭州產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓底價為7301萬元，但受讓方同時也須受讓對應(yīng)的債權(quán)。受讓方還被要求，必須至少擁有1個地鐵車輛段上蓋物業(yè)項目開發(fā)操盤經(jīng)驗，且項目地上建筑面積不少于25萬平方米。 此前，杭州地鐵集團已轉(zhuǎn)讓過不少TOD項目的股權(quán)，合作對象包括萬科、綠城等。 這一次的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，競得人是越秀地產(chǎn)，股權(quán)加債權(quán)的成交總額約為17億元。該公司表示，勾莊TOD項目是杭州場段類TOD項目中難得以住宅為主的項目，商業(yè)及辦公的物業(yè)占比低，具有較高的市場價值，且在區(qū)位和配套等方面也占據(jù)優(yōu)勢。 雖然杭州地鐵集團拿地已經(jīng)將近1年時間，但至今尚未開工建設(shè)。據(jù)越秀地產(chǎn)方面透露，該項目有六七十億元的貨值，計劃在2022年底上市銷售。 在今年3月份的業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠曾表示：“特別希望能夠走出廣州，拓展廣州以外的TOD項目，如果有好的機會，越秀地產(chǎn)也會采取積極的態(tài)度推進這項工作?！比缃褚菜闶堑脙斔?。 此前，為了走出廣州，越秀地產(chǎn)做了不少準備工作。早在2020年6月，其母公司廣州越秀集團就與長沙軌道交通集團、廣州地鐵集團在湖南長沙簽署了三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，希望能盡快踏出“軌交+物業(yè)”全國化的第一步。 公開資料顯示，除了長沙、杭州，越秀地產(chǎn)還積極在其他城市進行TOD項目的拓展。2021年11月，在重慶市軌道交通6號線線路總體策劃、示范站點TOD綜合開發(fā)策劃和城市設(shè)計方案征集中，林同棪國際工程咨詢（中國）有限公司+廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司+重慶市軌道交通設(shè)計研究院有限責(zé)任公司獲得了評選的第一名，廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司即為越秀地產(chǎn)旗下子公司。 TOD是一個關(guān)鍵領(lǐng)域 越秀地產(chǎn)的TOD業(yè)務(wù)開啟于2019年，那一年，廣州地鐵集團成為了該公司的二股東，二者攜手探索“軌交+物業(yè)”的開發(fā)模式。合作推進的很迅速，2019年，越秀地產(chǎn)已有13.2%的土地儲備以及50.8億元的合約銷售額來自TOD項目。 2020年，越秀地產(chǎn)再度出手收購2個TOD項目，將此類項目的土地儲備建筑面積增加至388萬平方米，占了總土地儲備的15.8%。當(dāng)年，TOD項目在銷售端獲得了大豐收，5個項目全年貢獻了約170億元的銷售額。 2021年，該公司僅新增了廣州星航TOD項目，對應(yīng)土地儲備建筑面積21萬平方米。截至2021年末，其TOD項目土地儲備的總建筑面積為376萬平方米，占總土地儲備的13.9%。TOD項目的銷售額為179億元，占總銷售金額的15.5%。 在林昭遠看來，未來TOD項目的銷售額有機會可穩(wěn)定在200億元以上。在3月份的業(yè)績會上，他表示目前有開發(fā)TOD項目能力的企業(yè)確實還不算太多，所以競爭沒那么激烈，“我們有一定的優(yōu)勢?！睋?jù)其介紹，在越秀地產(chǎn)的“十四五”目標中，TOD是作為一個關(guān)鍵領(lǐng)域進行關(guān)注。 研究機構(gòu)關(guān)注到了越秀地產(chǎn)大力拓展TOD項目背后的驅(qū)動力。興業(yè)證券認為，該公司的TOD項目具有周轉(zhuǎn)快、毛利率高的特點。項目具體的運營數(shù)據(jù)沒有在年報中披露，但越秀地產(chǎn)方面對中國房地產(chǎn)報記者表示，目前該公司的TOD項目在地理位置和交通方面均有明顯優(yōu)勢，是客戶購房時考慮的重要因素，盈利指標都比較好，比多數(shù)普通的住宅項目毛利率要高。 分析越秀地產(chǎn)TOD項目的收購節(jié)點，不難發(fā)現(xiàn)，周轉(zhuǎn)快、毛利率高有一部分是因為廣州越秀集團發(fā)揮了重要的孵化作用，在項目具備銷售條件前才注入越秀地產(chǎn)，大大縮短了項目的投資回報周期。例如，廣州地鐵集團在2021年2月以82.34億元拿下了琶洲南TOD項目的地塊，2021年6月開始動工，7月份引入廣州越秀集團旗下公司聯(lián)合開發(fā)。2022年4月6日，越秀地產(chǎn)宣布將收購該項目49%的股權(quán)，20天后，項目便拿下了首期三棟樓共288套產(chǎn)品的預(yù)售證。 不過，相較廣州本地的項目，越秀地產(chǎn)在杭州拿下的勾莊TOD項目就沒有這樣的優(yōu)待了，雖然是在項目拿地一年后才收購，但并非一進入就可銷售，還需等到年底才有現(xiàn)金回籠。因此，快周轉(zhuǎn)、高毛利的優(yōu)勢能否延續(xù)到省外項目，還有待檢驗。