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據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)60個(gè)城市發(fā)布樓市松綁政策，既有鄭州、蘭州、哈爾濱等省會(huì)城市，也有青島、秦皇島、衢州等二三線城市。 多地樓市松綁 面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷態(tài)勢(shì)，各地持續(xù)從公積金貸款、商業(yè)貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼等方面釋放利好。 尤其是今年3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專題會(huì)議，會(huì)議指出“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施?！睍?huì)后，中央多部門(mén)跟進(jìn)表態(tài)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。 今年3月1日，鄭州市發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，成為2022年首個(gè)放松限購(gòu)、限貸調(diào)控政策的城市。 具體政策層面，鄭州率先放松了限購(gòu)政策，規(guī)定子女和近親屬在鄭州工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭州投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房，還明確對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。 3月23日，哈爾濱市發(fā)布通告，正式取消限售政策。此前規(guī)定為，自2018年5月開(kāi)始，哈爾濱實(shí)施區(qū)域性限售，在道里、南崗等主城六區(qū)內(nèi)購(gòu)房自合同簽訂起滿3年方可上市交易。 實(shí)際上，早在2021年10月，哈爾濱就已發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》打響了“救市”第一槍，放寬二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過(guò)50年。同時(shí)，將公積金個(gè)人住房貸款可貸額度的計(jì)算倍數(shù)調(diào)整為借款人公積金賬戶余額的20倍。 進(jìn)入4月，蘭州市又印發(fā)了《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境若干措施(第1號(hào))》，降低購(gòu)房首付比例，定向放寬限購(gòu)、限貸政策，激發(fā)市場(chǎng)活力。 對(duì)比上述省會(huì)城市樓市寬松政策，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，蘭州樓市新政在覆蓋面和力度上相對(duì)更大。 在蘭州樓市新政中，個(gè)人通過(guò)商業(yè)銀行和公積金貸款購(gòu)買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同時(shí)，對(duì)于擁有一套住房并結(jié)清了購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的，執(zhí)行首套房貸款政策。通俗點(diǎn)來(lái)講，這就是執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。 在限購(gòu)方面，對(duì)于在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接到蘭州居住的，予以支持，允許其在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)一套住房；對(duì)于兩孩或三孩家庭，也可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)一套房產(chǎn)。由此，這在一定程度上打開(kāi)了限購(gòu)窗口。 相比之下，浙江衢州樓市寬松力度更大，幾乎是全面放開(kāi)樓市限購(gòu)、限售政策。 今年4月1日，衢州市住建局發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，非本市戶籍家庭、個(gè)體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同本市戶籍家庭執(zhí)行相關(guān)購(gòu)房政策。 對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，“要回歸到調(diào)控的本質(zhì)，調(diào)控的根本目的是為了防風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)上漲和金融風(fēng)險(xiǎn)并不一致。如北京這樣的城市，購(gòu)房者交易杠桿極低，房?jī)r(jià)上漲主要是供給不足，房?jī)r(jià)上漲并不會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)下，我們需要在少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲與整體市場(chǎng)低迷之間做出選擇?！? 許小樂(lè)認(rèn)為，“今天的市場(chǎng)形勢(shì)，無(wú)論是購(gòu)房者數(shù)量、還是收入增長(zhǎng)預(yù)期，都與2009年、2015年截然不同，只要控制住杠桿水平，房?jī)r(jià)未必能夠大漲起來(lái)。在房?jī)r(jià)上漲階段，我們實(shí)施了很多行政管制政策，如限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售等，這些政策是為了應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲而采取的臨時(shí)政策，在市場(chǎng)低迷時(shí)就應(yīng)當(dāng)果斷退出。” 3月市場(chǎng)開(kāi)始激活 今夕何夕，各地樓市寬松政策出臺(tái)的背景究竟是什么，房子是否真的賣不動(dòng)了？ 2022年1月，億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市商品住宅銷售面積1772.3萬(wàn)㎡，同比下降38.6%，環(huán)比下降 27.7%。雖然各城市成交不一，但是多數(shù)城市成交慘淡，同比環(huán)比均下降。2月延續(xù)此前頹勢(shì)，40個(gè)城市商品住宅銷售面積為1324.4萬(wàn)㎡，同比下降31.0%，環(huán)比下降27.2%。 進(jìn)入3月，隨著多個(gè)城市樓市政策松綁，市場(chǎng)情況有了新的變化。 一季度，地方政策側(cè)重對(duì)需求端的支持，從降低房貸利率、提供購(gòu)房補(bǔ)貼、降低落戶門(mén)檻、提高公積金貸款額度上限、降低公積金首付比例，到取消“認(rèn)房認(rèn)貸”支持改善性購(gòu)房、降低交易稅費(fèi)、取消限售等。調(diào)控政策松綁的城市由三四線城市向鄭州、哈爾濱等二線省會(huì)城市傳導(dǎo)。 從實(shí)際效果來(lái)看，以鄭州為代表的城市根據(jù)市場(chǎng)需要調(diào)整了調(diào)控政策，在交易稅費(fèi)、限購(gòu)限貸限售等方面進(jìn)行了調(diào)整，市場(chǎng)預(yù)期也得到一定改善。 “鄭十九條”出臺(tái)后，當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)被激活。貝殼研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，3月鄭州周均帶看量環(huán)比增長(zhǎng)52%、周均成交量環(huán)比增長(zhǎng)95%，3月二手房成交量超過(guò)2月的2倍。盡管存在季節(jié)性修復(fù)影響，但市場(chǎng)改善仍然明顯；二手房經(jīng)理信心指數(shù)自3月起持續(xù)保持在榮枯線(50)以上，顯示成交量持續(xù)修復(fù)預(yù)期較強(qiáng)。 此外，2022年3月貝殼50城帶看客戶量、新增掛牌房源量，環(huán)比增長(zhǎng)均超三成；預(yù)計(jì)二季度二手房成交量繼續(xù)恢復(fù)性增長(zhǎng)，月度同比有望年中轉(zhuǎn)正。另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份鄭州整體成交面積為46萬(wàn)㎡，同比雖然仍下滑36%，但環(huán)比已大幅增長(zhǎng)91%。 貝殼研究院成都分院相關(guān)人士對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，在樓市松綁刺激下，一季度二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)，價(jià)格基本止跌，市場(chǎng)完成筑底。而在新房方面，政策調(diào)整后仍有一定觀望情緒，房企風(fēng)險(xiǎn)、資金流轉(zhuǎn)、利率差異等多方面因素，都使新房市場(chǎng)的回暖將滯后于二手市場(chǎng)，但市場(chǎng)修復(fù)依然可期。 從更為現(xiàn)實(shí)且直接的角度來(lái)看，住房信貸大幅降息疊加地方支持性政策增多，無(wú)疑是支持市場(chǎng)復(fù)蘇的關(guān)鍵因素。 央行降準(zhǔn)、降息，房貸利率持續(xù)下降，在3月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市中，主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較去年12月回調(diào)30個(gè)、31個(gè)基點(diǎn)。 其中，3月環(huán)比回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)，為2019年以來(lái)月度最大降幅；銀行放款持續(xù)提速，3月103城平均放款周期在1個(gè)月左右，接近2020年三季度最快的速度。貝殼研究院報(bào)告指出，目前，近五成的城市放款周期不足1個(gè)月，19城放款周期低于20天，其中長(zhǎng)三角城市占13城。 值得關(guān)注的是，當(dāng)前市場(chǎng)面臨預(yù)期較弱的問(wèn)題，市場(chǎng)修復(fù)過(guò)程將延長(zhǎng)。 雖然二手房成交量有所恢復(fù)，但絕對(duì)水平仍處于相對(duì)低位。當(dāng)前二手房業(yè)主預(yù)期較弱，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，貝殼50城二手房景氣指數(shù)在2月恢復(fù)至20以上，3月回調(diào)至18，超七成的城市景氣指數(shù)在20以內(nèi)，特別是長(zhǎng)春、哈爾濱及石家莊、青島、太原等北方城市市場(chǎng)景氣指數(shù)持續(xù)低于15，市場(chǎng)預(yù)期低迷。 此外，貝殼研究院指出，新房市場(chǎng)銷售沒(méi)有明顯起色，房企拿地積極性尚未恢復(fù)。3月，新一輪的疫情帶來(lái)局部地區(qū)管控也給市場(chǎng)帶來(lái)更多不確定性，這將延長(zhǎng)市場(chǎng)修復(fù)過(guò)程。短期內(nèi)，樓市價(jià)格可能呈現(xiàn)波動(dòng)性橫盤(pán)狀態(tài)，未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)需要更精準(zhǔn)的政策呵護(hù)。 各級(jí)城市分化明顯 從億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)的40城數(shù)據(jù)來(lái)看，3月全國(guó)商品住宅銷售面積為1640.6萬(wàn)㎡，同比下行47.6%，環(huán)比上行27.1%。 3月，北京、廣州和深圳住宅成交量相比2月均有不同幅度的回暖。其中，北京成交量為61.1萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)85.2%；廣州成交量為57.1萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)3.7%；深圳成交量為32.4萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)48.8%。不過(guò)，上海則是成交量下降的城市，成交76.7萬(wàn)㎡，環(huán)比下行31.0%，或因疫情影響使線下售房活動(dòng)受阻，從而導(dǎo)致成交下行。 億翰智庫(kù)指出，3月三四線城市成交量也有所恢復(fù)，但是恢復(fù)力度明顯不及二線城市，甚至部分城市成交量仍處于環(huán)比下行的趨勢(shì)。原因有三點(diǎn)：即三四線城市的市場(chǎng)需求已經(jīng)得到充分釋放，僅有剛需的市場(chǎng)無(wú)法撐起成交量的增長(zhǎng)；部分三四線城市采取調(diào)控政策限制購(gòu)房，對(duì)市場(chǎng)有一定的抑制；吸引人口流入的能力相對(duì)較差，只靠本地戶籍人口難以拉動(dòng)市場(chǎng)熱度回升。 總體來(lái)說(shuō)，億翰智庫(kù)認(rèn)為，3月房地產(chǎn)市場(chǎng)得到相應(yīng)的修復(fù)，但是不及2021年同期，且各級(jí)城市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的分化。一二線核心城市整體表現(xiàn)較為穩(wěn)定，三四線城市恢復(fù)力度稍顯不足。但是在調(diào)控政策持續(xù)松綁的情況下，一二線城市的改善性需求將是拉動(dòng)住房市場(chǎng)的主要力量。 土地市場(chǎng)冷熱不均 貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月30日，一季度全國(guó)新增住宅用地供應(yīng)3755宗、規(guī)劃建筑面積2.14億㎡，同比下降約50%。其中，一、二線城市分別下降58%和51%，這主要受部分傳統(tǒng)頭部房企資金壓力較大影響，導(dǎo)致一二線城市土地供應(yīng)較為謹(jǐn)慎。 土地成交方面，截至3月30日，一季度全國(guó)招拍掛出讓住宅用地2628宗、規(guī)劃建筑面積1.45億㎡，同比下降約58%。 貝殼研究院認(rèn)為，土地出讓的減少受供應(yīng)與疫情兩方面影響，特別是近期疫情的反復(fù)對(duì)土地出讓造成了較大的影響。不過(guò)，一線城市由于出讓土地品質(zhì)較高，土地出讓金占全國(guó)13.6%，較2021年略有上浮，而二線城市土地出讓金占比43.7%，較去年下降了10%，二線城市受此輪疫情影響更加明顯。 從溢價(jià)率角度看，約80%的城市平均溢價(jià)率在5%以內(nèi)，整體較低的溢價(jià)率水平反應(yīng)在土地市場(chǎng)方面。貝殼研究院稱，房企拿地能力明顯不足，同時(shí)也為穩(wěn)健型房企新增土儲(chǔ)提供了有利條件，甚至將影響未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。 億翰智庫(kù)認(rèn)為，政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控是要降低地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的最終目標(biāo)。因此，在實(shí)現(xiàn)合理管控后，行業(yè)會(huì)慢慢步入正軌，實(shí)現(xiàn)更健康的、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。