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2021年是綠城中國全面推進(jìn)“戰(zhàn)略2025”的開局之年。這一年，盡管外部環(huán)境惡劣，但綠城中國依然實(shí)現(xiàn)了銷售規(guī)模、營業(yè)收入及凈利潤等多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的上漲。不過，毛利率與凈利潤率的持續(xù)走低，永續(xù)債及少數(shù)股東權(quán)益的持續(xù)膨脹，則讓綠城中國的盈利前景蒙上了一層陰影。 2022年銷售目標(biāo)劍指3300億元 3月22日，綠城中國發(fā)布2021年度業(yè)績報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，綠城中國實(shí)現(xiàn)銷售額3509億元，同比增長21.3%，超額完成全年銷售目標(biāo)，完成率113%。中指研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，32家公布2021年度銷售目標(biāo)的代表企業(yè)，僅有6家完成銷售目標(biāo)。 有分析人士認(rèn)為，綠城中國過去一年逆勢增長的原因可能是更低的杠桿以及更高的周轉(zhuǎn)，其整體項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)運(yùn)營處于提速狀態(tài)。中信證券研報(bào)提到，2021年綠城從拿地到開工、開盤、交付的周期分別為4.3個(gè)月、7.3個(gè)月和30.1個(gè)月，同比平均提速6%。 2022年，綠城中國將合同銷售目標(biāo)定為3300億元。在當(dāng)下市場信心恢復(fù)尚待時(shí)日的大環(huán)境中，綠城中國能否順利實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)有待觀察。2022年1-2月，綠城中國總合同銷售金額約274億元，同比減少了31.16%。 早在2020年，綠城中國宣布全面啟動(dòng)“戰(zhàn)略2025”規(guī)劃，并提出“2025年5000億元”的銷售目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，綠城中國在土地市場上表現(xiàn)積極。 2021年，綠城中國新增土儲(chǔ)貨值約3137億元。2022年，根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)， 1-2月綠城中國的拿地金額位列第一。在當(dāng)下市場，外界普遍認(rèn)為綠城中國拿地步伐“過于激進(jìn)”，不過，其執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰在業(yè)績發(fā)布會(huì)上對(duì)此回應(yīng)稱：“對(duì)維持綠城中國重資產(chǎn)板塊一年2500億左右的銷售規(guī)模來看，拿地節(jié)奏屬于正常補(bǔ)貨”。 毛利率和凈利率雙降 規(guī)模實(shí)現(xiàn)突破的同時(shí)，綠城中國2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1002.4億元，同比增長52.4%；毛利191.68億元，同比增加16.67%；凈利潤76.9億元，同比增長33.4%。不過，其毛利率下滑了5.6個(gè)百分點(diǎn)至18.1%，其中，物業(yè)銷售毛利率下降6個(gè)百分點(diǎn)至17.5%。 綠城中國執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在2021年業(yè)績說明會(huì)表示，綠城中國當(dāng)期毛利率確實(shí)下降比較多，背后的原因主要有兩方面：一方面，近年來土地市場競爭比較激烈，土地成本上升明顯；另一方面，近年來政府調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)銷售價(jià)格受限價(jià)影響，綠城中國的品牌溢價(jià)沒有充分體現(xiàn)。 不過，耿忠強(qiáng)進(jìn)一步表示：“雖然綠城中國毛利率下滑了5.6個(gè)百分點(diǎn)，但凈利潤率維持在8%左右。此外，綠城中國重倉的部分城市，例如杭州、寧波，毛利率與別的城市項(xiàng)目相比低一些，但這些城市去化快，回款快，資金周轉(zhuǎn)效率高，通過高結(jié)算效率能有效保證公司現(xiàn)金流。”數(shù)據(jù)顯示，綠城中國2021年凈利率為7.67%，而2020年這一數(shù)據(jù)為8.76%。 對(duì)毛利率和凈利率的下滑，克而瑞地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，綠城中國盈利能力有待加強(qiáng)。報(bào)告期內(nèi)，綠城結(jié)轉(zhuǎn)的并表項(xiàng)目權(quán)益比較低，加上永續(xù)債分紅侵蝕利潤，剔除永續(xù)債分紅后，實(shí)際核心歸母凈利是45.5億元，核心歸母凈利率4.54%，核心盈利能力待提高。不過，待永續(xù)債年內(nèi)到期陸續(xù)贖回后，權(quán)益利潤率后續(xù)可能得到修復(fù)。 永續(xù)債和少數(shù)股東權(quán)益居高不下 綠城中國的永續(xù)債償一直以來也是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，綠城中國永續(xù)債為107.58億元，2020年底該數(shù)據(jù)為206.18億元。 克而瑞地產(chǎn)研究院分析稱，綠城中國永續(xù)債利率大概6%-7%，較其加權(quán)融資利率而言成本偏高，到2023年末永續(xù)債余額清零，其盈利能力可能得到修復(fù)。 耿忠強(qiáng)在綠城中國2020年業(yè)績會(huì)上曾坦言永續(xù)債是一把“雙刃劍”，透露“2020年境內(nèi)永續(xù)債的利率是6.07%，全年永續(xù)債的利率為7.12%，這是我們使用永續(xù)債的代價(jià)”。 除永續(xù)債外，綠城中國膨脹的少數(shù)股東權(quán)益也一直受到詬病。2021年，綠城中國的少數(shù)股東權(quán)益為622.08億元，同比增長95.9%，規(guī)模翻了將近一倍。少數(shù)股東權(quán)益增長主要是合作開發(fā)增多所致，但也被部分房企用于明股實(shí)債、將負(fù)債轉(zhuǎn)移表外，以制造更低的負(fù)債率。數(shù)據(jù)顯示，2021年綠城中國自投項(xiàng)目的權(quán)益占比僅為54.46%，在Top20房企中排倒數(shù)第一。 中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受媒體采訪時(shí)表示，少數(shù)股東權(quán)益的增長，一定程度上可以增加公司的現(xiàn)金流，在企業(yè)擴(kuò)張的同時(shí)也能夠保持較低的負(fù)債率，但這在規(guī)模上會(huì)處于“虛胖”的狀態(tài)。