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積極償債,民營(yíng)房企靜待市場(chǎng)回暖 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道     2022-05-26 19:58    

碧桂園、龍湖以及美的置業(yè)三家民營(yíng)房企在信用保護(hù)工具的保駕護(hù)航下成功發(fā)行公司債券的同時(shí),一些曾被資本市場(chǎng)和投資者冷眼相待的民營(yíng)房企也對(duì)外界展示出強(qiáng)烈的求生欲。   2022年5月23日,融信中國(guó)一筆7億美元的美元票據(jù)利息先于寬限期結(jié)束前支付;更早之前,雅居樂(lè)于2022年5月20日也公告稱,目前已全額償還33.447億港元的港元貸款余額以及6000萬(wàn)美元的美元貸款余額。   兩家民營(yíng)房企逆境之中仍保持積極的償債態(tài)度,為資本市場(chǎng)塑造了較好的形象。   去年下半年以來(lái),受到部分房企遭遇流動(dòng)性問(wèn)題的影響,投資者信心趨弱,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也屢屢對(duì)資金面偏緊的房企下調(diào)評(píng)級(jí)。在銷售、融資的雙面夾擊下,民營(yíng)房企不得不直面生存問(wèn)題。   面對(duì)債務(wù)高峰,各家房企所采取的應(yīng)對(duì)方式也不盡相同,但在大環(huán)境平淡的當(dāng)下,投資者毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)更青睞償債意愿更高的房企,而且隨著近期政策面的不斷優(yōu)化,它們將很有希望成為市場(chǎng)回暖的受益者,這也是對(duì)它們奮力過(guò)關(guān)的回報(bào)。   再度過(guò)坎   雅居樂(lè)一開(kāi)始拿到的劇本,對(duì)比同行并不見(jiàn)得有多好。   去年下半年,在行業(yè)逐漸轉(zhuǎn)向之際,雅居樂(lè)先于其他同行啟動(dòng)業(yè)務(wù)及架構(gòu)的調(diào)整,將其旗下的原房管集團(tuán)、商業(yè)集團(tuán)、城更集團(tuán)并入地產(chǎn)集團(tuán),成立全新的大地產(chǎn)集團(tuán)。   對(duì)組織架構(gòu)的動(dòng)刀,在當(dāng)時(shí)并不被視作是一個(gè)十分積極的信號(hào),市場(chǎng)對(duì)雅居樂(lè)的資金面一時(shí)間也疑慮四起。   與此同時(shí),三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之中的穆迪、標(biāo)普,也對(duì)雅居樂(lè)投出非信任票。就在5月17日,穆迪還再度宣布將雅居樂(lè)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)從“B2”下調(diào)至“B3”,并將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa1”,還將雅居樂(lè)的評(píng)級(jí)展望從列入觀察名單調(diào)整為負(fù)面。   種種可能擾動(dòng)資本市場(chǎng)的信息,雖然對(duì)雅居樂(lè)有過(guò)影響,但它扛下來(lái)了,償債節(jié)奏有條不紊。   2022年5月13日,雅居樂(lè)公告稱,已完成了約692萬(wàn)張境內(nèi)債券的回購(gòu)、轉(zhuǎn)售,本金總額約6.92億元;此前3月2日,雅居樂(lè)也公告稱,票面利率6.7%的5億元優(yōu)先票據(jù)將在3月7日到期,其已將足夠資金存入受托人指定的銀行賬戶,用于贖回未償還的4.365億美元優(yōu)先票據(jù)的本息。   也正因?yàn)檠啪訕?lè)的“堅(jiān)韌”,資本市場(chǎng)和投資者對(duì)本月到期的貸款償付情況尤為關(guān)注。這是由于,雅居樂(lè)今年到期債務(wù)規(guī)模有約295.8億元,在銷售面表現(xiàn)不佳的情況下,雅居樂(lè)的壓力不可謂不小。因此,5月份的這單銀團(tuán)貸款,具有指標(biāo)性意義。   雅居樂(lè)最終再過(guò)一關(guān),投資者也給予較高評(píng)價(jià)。從雅居樂(lè)即將到期的美元票據(jù)價(jià)格來(lái)看,市場(chǎng)目前也較具信心。雅居樂(lè)將于2022年8月31日到期美元票據(jù)目前價(jià)格堅(jiān)挺,顯示投資者對(duì)之償債的預(yù)期較好。   “這真不容易。其實(shí)就是扛,硬扛,雅居樂(lè)扛住了?!币晃痪惩獾膫顿Y者在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)評(píng)價(jià)稱。   同樣地,融信中國(guó)也是有力扭轉(zhuǎn)情緒的代表之一。   事實(shí)上,融信中國(guó)的資金面并不受市場(chǎng)看好,而且從償債節(jié)奏來(lái)看,它受到的挑戰(zhàn)也并不小。融信中國(guó)于2022年5月23日兌付的這筆美元債利息,事實(shí)上支付利息的日子應(yīng)該是4月25日,融信中國(guó)是在寬限期內(nèi)完成兌付,在最后一刻保證了不出現(xiàn)違約情況。   但也正是這種努力的姿態(tài),讓資本市場(chǎng)對(duì)之的信任也相應(yīng)有所提升。   復(fù)蘇在途   許多面對(duì)償債高峰的房企仍然在奮力爬坡上坎,是因?yàn)樗鼈儗?duì)未來(lái)仍然是有期望的。的確,政策面、融資面都在逐漸回歸常態(tài),一切正在慢慢變好。   在一家華南房企總部任職的中層管理人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,這幾個(gè)月銷售不太好,但老板比較堅(jiān)定?!耙ба肋€各種錢,最近金融機(jī)構(gòu)對(duì)我們的態(tài)度,相比前面幾個(gè)月,是有緩和的?!?   這種堅(jiān)持,的確是有盼頭的。   就如市場(chǎng)此前預(yù)期,通過(guò)啟用信用保護(hù)工具讓民營(yíng)房企發(fā)行公司債的名單之后會(huì)逐漸放開(kāi)一般,目前這種跡象已經(jīng)十分明顯。   5月24日,新城控股2022年度第一期中期票據(jù)發(fā)行文件發(fā)布,債券注冊(cè)金額為30億元,發(fā)行金額上限為10億元。這筆債券將由中債信用增進(jìn)公司和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證。   “碧桂園等三家發(fā)債都覺(jué)得是個(gè)示范作用,以后應(yīng)該都會(huì)這么發(fā),這個(gè)名單能擴(kuò)容,市場(chǎng)是會(huì)有反應(yīng)的?!币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱。   合理的融資需求得到回應(yīng),在各地政策的不斷優(yōu)化之下,銷售面好轉(zhuǎn)也十分可期。   據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者此前不完全統(tǒng)計(jì),5月以來(lái)已有超過(guò)60個(gè)城市推出穩(wěn)樓市政策,以提高公積金貸款額度和降低首付比例為主。這也使得今年出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的城市超過(guò)150個(gè),且對(duì)一二三四線城市均有覆蓋。   而政策的作用,也已經(jīng)顯出些許威力。   以南京為例,在新政落地之后的一周,市場(chǎng)已經(jīng)有反彈的趨勢(shì)。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2022年5月第三周,南京新房二手房成交量反彈,創(chuàng)近10周來(lái)的新高;當(dāng)周新房累計(jì)認(rèn)購(gòu)1144套,累計(jì)成交1470套,成交量環(huán)比上漲29.7%。   從企業(yè)層面來(lái)看,銷售也在緩慢爬升中。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從一家TOP40的房企處了解到的銷售情況,截至2022年5月25日,這家房企的銷售額相比上月環(huán)比增長(zhǎng)約10%;而根據(jù)貨值計(jì)算,預(yù)計(jì)到月底,環(huán)比增長(zhǎng)約有10%-20%,觸底回升正在進(jìn)行。   銷售面逐漸回歸,房企緊繃的資金鏈就有望得到緩解。   方正證券在近期的一份研報(bào)中也稱,今年5月,央行先是下調(diào)首套房貸利率下限,隨后5年期以上LPR下調(diào)15BP至4.45%,之后多地下調(diào)首套房貸利率。歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,按揭利率下行將促使商品房銷售面積回升,從而改善房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。   最困難的時(shí)候或許真的已經(jīng)過(guò)去了。

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