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5月22日-24日，濟(jì)南住建局、濟(jì)南住房公積金中心連發(fā)4條通知，從縮減限購(gòu)范圍、縮短限售時(shí)間、提高首套房公積金貸款額度、增加養(yǎng)老和多孩家庭購(gòu)房套數(shù)、降低外地家庭購(gòu)房社保和個(gè)稅門檻、降低首付比例、調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等多方面支持合理住房需求。 無獨(dú)有偶，4月26日-5月10日，沈陽(yáng)連發(fā)6條通知，從降低住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限，外地人購(gòu)房無需繳納社保或個(gè)稅，支持養(yǎng)老撫育住房需求，降低二套房首付比例等方面優(yōu)化政策調(diào)控。 相較其他大部分城市，濟(jì)南和沈陽(yáng)的調(diào)控頻次更高，凸顯政策調(diào)控的迫切性。這亦反映出近期樓市新政覆蓋面廣、針對(duì)性強(qiáng)的共性特征?！胺孔〔怀础焙椭С趾侠碜》啃枨蟮恼呋{(diào)下，各地因城施策發(fā)布需求端支持政策。 截至5月26日，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，今年各地支持政策調(diào)控頻次超210次，覆蓋120余個(gè)城市，5月調(diào)控次數(shù)已達(dá)93次。 在出臺(tái)樓市新政的城市中，省會(huì)城市往往是省內(nèi)最具人口優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)的所在，購(gòu)房需求相對(duì)旺盛。對(duì)省會(huì)城市的調(diào)控內(nèi)容和代表性省會(huì)的調(diào)控效果進(jìn)行梳理，有助于加深對(duì)本輪調(diào)控認(rèn)識(shí)，并為后續(xù)可能的政策優(yōu)化提供參考。 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，3月至今，至少有18個(gè)省會(huì)城市推出樓市支持政策，包括鄭州、南昌、哈爾濱、福州、蘭州、昆明、銀川、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、南寧、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、?？?、成都、杭州、武漢、太原、濟(jì)南等。 各省會(huì)城市的樓市新政主要涉及哪些內(nèi)容？重點(diǎn)城市政策調(diào)控效果如何？后續(xù)政策是否還有加碼可能？ 多個(gè)省會(huì)放松限購(gòu)限售 3月1日之前，各地的需求端支持政策多以購(gòu)房補(bǔ)貼、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度等為主，發(fā)布城市主要為市場(chǎng)基本面更差的三四線城市。 3月1日，鄭州發(fā)布18條樓市新政，覆蓋支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持等多個(gè)方向，其中養(yǎng)老家庭可多購(gòu)一套房，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”的規(guī)定，一定程度上突破了原有的限購(gòu)、限貸政策框架，業(yè)內(nèi)認(rèn)為具有風(fēng)向標(biāo)意義。 “類似政策對(duì)全國(guó)其他城市也有啟發(fā)，基于信貸流動(dòng)性增加、資金成本降低，未來二套房的政策會(huì)更加寬松?！编嵵菪抡σ怀雠_(tái)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是評(píng)價(jià)。 在鄭州新政發(fā)布之后，越來越多的省會(huì)城市加入需求端政策優(yōu)化之列，政策內(nèi)容也進(jìn)一步延伸和拓展開來。 “認(rèn)房不認(rèn)貸”成為很多省會(huì)城市支持改善性住房需求的重要方式。鄭州、蘭州、銀川、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、太原、濟(jì)南等7城均有相應(yīng)政策推出。 其中，長(zhǎng)春對(duì)此的規(guī)定更加細(xì)致，對(duì)于擁有一套住房且結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，不僅銀行執(zhí)行首套房貸利率，公積金管理中心對(duì)于第二次申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款的，貸款利率也執(zhí)行同期首次公積金貸款利率。 支持養(yǎng)老家庭或多孩家庭多購(gòu)一套房也成為近期省會(huì)城市調(diào)控的新風(fēng)尚。在鄭州之后，蘭州、沈陽(yáng)、杭州、武漢、濟(jì)南等5城都有類似政策推出。其中，濟(jì)南規(guī)定父母養(yǎng)老投靠家庭新購(gòu)一套房，需滿足父母取得居住證6個(gè)月以上的條件，遏制投資和炒房需求。 除了允許父母投靠子女家庭，二孩、三孩家庭可新購(gòu)1套房外，武漢還明確子女來武漢投靠父母的武漢戶籍家庭可新購(gòu)一套房，目前該政策在其他城市較少見。 業(yè)內(nèi)人士表示，支持養(yǎng)老撫育購(gòu)房需求不僅能滿足相應(yīng)群體的改善住房需求，還能拓展市場(chǎng)真實(shí)購(gòu)買力。但從實(shí)際來看，由于所涉群體占比較小，對(duì)城市整體市場(chǎng)影響有限。 限購(gòu)、限售是強(qiáng)有力的規(guī)制性政策，也是收緊房地產(chǎn)調(diào)控的核心手段，近期多個(gè)省會(huì)城市的限購(gòu)、限售均有不同程度松動(dòng)。 相較而言，調(diào)整限購(gòu)的省會(huì)城市更多，除了前文提到定向?yàn)槔先?、多孩等家庭增?套購(gòu)房資格外，福州、銀川、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、成都、杭州、武漢、濟(jì)南、太原等9個(gè)省會(huì)城市均不同程度調(diào)整限購(gòu)政策。 例如，福州規(guī)定非五城區(qū)家庭無需提供社?；騻€(gè)稅證明即可在五城區(qū)購(gòu)房；成都近郊區(qū)縣住房不再納入中心城區(qū)購(gòu)房時(shí)家庭名下總套數(shù)；杭州購(gòu)買二手房落戶未滿5年無社保繳納年限要求，外地戶籍社?；騻€(gè)稅要求縮短至12個(gè)月；長(zhǎng)沙規(guī)定作為家庭存量房用作租賃住房不計(jì)入家庭住房總套數(shù)。 相對(duì)而言，沈陽(yáng)、銀川和太原調(diào)整限購(gòu)的力度更大，沈陽(yáng)明確外地戶籍家庭在沈購(gòu)房無需社保或個(gè)稅要求；銀川提出購(gòu)房數(shù)量和購(gòu)房主體不受戶籍限制；太原進(jìn)一步放寬新市民、青年人購(gòu)買首套房的限制，購(gòu)首套房無需提供相關(guān)證明。 哈爾濱、銀川和濟(jì)南對(duì)限售有所調(diào)整。哈爾濱取消限售政策，銀川提出市內(nèi)簽訂的商品房買賣合同轉(zhuǎn)讓期限不做限制，濟(jì)南則將限售年限從房產(chǎn)證滿兩年縮短為網(wǎng)簽滿2年。 某品牌房企區(qū)域運(yùn)營(yíng)經(jīng)理在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，對(duì)于剛需家庭而言，最大的購(gòu)房成本來自首付比例和貸款壓力，因而降低首付比例對(duì)剛需而言是強(qiáng)利好。 降低首付比例，或提高貸款額度尤其是公積金貸款額度，也成為越來越多省會(huì)城市的選擇。南昌、蘭州、昆明、銀川、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、南寧、長(zhǎng)春、?？凇⑻?、濟(jì)南等11城均有相關(guān)政策推出。其中，蘭州、銀川、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、太原這5個(gè)城市的首套房首付比例最低可至20%。 另外，各地還針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行個(gè)性化政策調(diào)整，如沈陽(yáng)、杭州將住房交易增值稅免征年限從5年調(diào)整至2年，長(zhǎng)春繼續(xù)對(duì)人才和進(jìn)城農(nóng)民等發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，?？诮档腿瞬刨?gòu)房的社保或個(gè)稅門檻，杭州三孩家庭參與新房搖號(hào)參照“無房家庭”優(yōu)先搖號(hào)等等。 政策發(fā)布后各地市場(chǎng)表現(xiàn)分化 從今年政府工作報(bào)告提出要支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，到4月底中央政治局會(huì)議明確要支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，再到近日國(guó)常會(huì)再提因城施策支持剛性和改善性住房需求，中央多次釋放積極的政策信號(hào)。 今年，各地需求端支持政策頻繁推出，5月調(diào)控已超90次，3月以來至少有18個(gè)省會(huì)城市發(fā)布26次政策，但各類需求端政策調(diào)控滿足了多少合理住房需求，還要從市場(chǎng)上尋找答案。 整體來看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月70城房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)回升跡象，一二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比總體呈降勢(shì)、同比繼續(xù)走低。在成交方面，1-4月商品住宅銷售面積同比下降25.4%，成交量降幅擴(kuò)大，4月末商品住宅待售面積同比增長(zhǎng)14.8%。 從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，政策調(diào)控效果并未明顯顯現(xiàn)。但是，城市市場(chǎng)分化明顯，省會(huì)城市政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)端的反應(yīng)也因城而異。 暫以3月以來首個(gè)發(fā)布政策的城市鄭州、首個(gè)取消限售的城市哈爾濱、密集發(fā)布支持政策的沈陽(yáng)，以及熱點(diǎn)城市杭州和成都這5個(gè)城市為例，觀察其政策發(fā)布后的市場(chǎng)情況，在5城中杭州的調(diào)控效果最為顯著。 “新政過去一周，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回溫跡象，促進(jìn)作用明顯?！焙贾葚悮ぱ芯吭涸洪L(zhǎng)上官劍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。上官劍表示，截至5月24日，新政后客戶帶看量增長(zhǎng)81%，掛牌房源量增長(zhǎng)72%，供需有效增加，成交量增幅小幅放量。 上官劍認(rèn)為，對(duì)于此刻的杭州樓市而言，至少是一個(gè)利好的開始，從最初的剛需入場(chǎng)，到后期的帶動(dòng)改善置換，同步可以有序調(diào)動(dòng)整個(gè)二手房的流動(dòng)性，也將推動(dòng)新房的交易，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)的良性循環(huán)的修復(fù)。 對(duì)比起來，成都5月16日發(fā)布的政策相對(duì)溫和，新政后二手房市場(chǎng)成交雖然也有所增加，但整體市場(chǎng)變化不大。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月16日-22日，成都二手房成交29.4萬平方米，環(huán)比上升19%，處年內(nèi)較高位置。但從對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)房者、房屋經(jīng)紀(jì)人和房企人士的采訪來看，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)整體平穩(wěn)。 受疫情和鄭州“7·20”特大暴雨災(zāi)害影響，3、4月鄭州市場(chǎng)仍在底部運(yùn)行，政策效果有限，近日受房貸利率下調(diào)利好影響市場(chǎng)略有回暖。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)，政策發(fā)布后，3、4月鄭州新房、二手房?jī)r(jià)格并未止跌，成交有所改善，但與去年同期比仍有較大差距。4月，鄭州新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.5%；新房和二手房分別成交6898套和6011套，同比分別下降67%和18%。 近日，鄭州首套房貸利率和二套房貸利率最低已分別降至4.25%和5.05%，看房和成交有所改善，市場(chǎng)底部修復(fù)中。 雖然政策密集推出，但沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未恢復(fù)。5月初，沈陽(yáng)品牌房企營(yíng)銷口人士向記者表示，沈陽(yáng)樓市成交仍不景氣，市場(chǎng)復(fù)蘇仍需周期。沈陽(yáng)中原研發(fā)部數(shù)據(jù)顯示，5月16-22日沈陽(yáng)樓市成交量和價(jià)格均有所回落，截至5月22日，沈陽(yáng)商品住宅庫(kù)存量1633萬平方米，去化周期約19個(gè)月。 相較而言，5城中哈爾濱的政策力度最大，限售政策是遏制投資和炒房需求的關(guān)鍵性手段之一，3月25日哈爾濱宣布擬廢止限售，5月23日正式發(fā)文。 易居哈爾濱副總經(jīng)理、哈爾濱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與職業(yè)經(jīng)理人行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事陶漢向記者表示，廢止限售后哈爾濱新上市大量二手房源，首套房貸利率最低可至4.25%，但二手房成交仍表現(xiàn)不佳，而且進(jìn)一步增加了新房去化難度。 陶漢表示，疫情是影響近期哈爾濱市場(chǎng)的最主要原因。哈爾濱竣科房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心報(bào)告顯示，4月哈爾濱各大售樓處持續(xù)關(guān)停，成交顯著下降，4月商品房成交9.67萬平方米，環(huán)比減少超67%。 需求端政策發(fā)布后5城市場(chǎng)反饋各不相同，市場(chǎng)變化一方面與政策力度有關(guān)，同樣為熱點(diǎn)省會(huì)城市，杭州新政后市場(chǎng)變化更明顯主要是杭州政策力度更大。上官劍說，杭州二手房庫(kù)存較高，市場(chǎng)需求較弱，新政大幅降低購(gòu)房門檻，能夠短期內(nèi)釋放大量需求，彌補(bǔ)之前“85新政”后剛需購(gòu)買不足的問題。 但另一方面政策效果也與城市基本面相關(guān)，如杭州、成都產(chǎn)業(yè)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，人口持續(xù)流入，購(gòu)買力旺盛，而哈爾濱人口持續(xù)流出，增加市場(chǎng)去化難度。 除此之外，還受意外因素影響，如哈爾濱受疫情影響長(zhǎng)時(shí)間不能在線下看房，成交難度增加，鄭州受鄭州“7·20”特大暴雨災(zāi)害影響至今市場(chǎng)仍在恢復(fù)中。當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力、房地產(chǎn)行業(yè)底部修復(fù)和預(yù)期不振、疫情不確定性、個(gè)人就業(yè)和收入不穩(wěn)定等因素也影響政策效果釋放。 整體來看，中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增向記者分析，今年各地供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整持續(xù)加大，本輪調(diào)控有助于促進(jìn)合理購(gòu)房需求釋放。但當(dāng)前多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨較大的調(diào)整壓力，需求端方面政策的改善有助于加快市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏，未來預(yù)計(jì)會(huì)有更多的城市加大政策調(diào)整力度及加快出臺(tái)節(jié)奏，特別是身處調(diào)整周期的城市。