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樓市政策寬松之風(fēng)，最近吹向了西北地區(qū)，甘肅省會城市蘭州加入了樓市松綁的行列，從降低首付比例、部分放松限購、放寬限售條件等方面，予市場以積極信號。 據(jù)《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境若干措施（第1號）》（以下簡稱“《措施》”）規(guī)定，在降低購房門檻方面，首套房的首付比例不低于20%，二套房不低于30%；同時，對于擁有一套住房并結(jié)清了購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購房的，執(zhí)行首套房貸款政策，即執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。 這一首付比例相較于此前的首套房首付比例不低于30%、二套房不低于50%等規(guī)定有明顯的放松。 在限購方面，《措施》提出，對于在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接到蘭州居住的，予以支持，允許其在限購區(qū)域內(nèi)新購一套住房；對于兩孩或三孩家庭，也可在限購區(qū)域內(nèi)新購一套房產(chǎn)，一定程度上打開了限購窗口。 《措施》還明確，個人通過公積金貸款購買住房，公積金貸款最高額度單身職工為60萬元，雙職工為70萬元，以及用于居住的公寓房可執(zhí)行民水、民電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)貨幣化征拆安置等。 此外，在供給端，《措施》亦提及，降低土地競買保證金比例至20%；壓縮預(yù)售資金審批時限，提高預(yù)售資金撥付使用效率；鼓勵金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款等。 進(jìn)入4月不足一周，蘭州已是第5個傳出樓市松綁政策信息的城市，此前有包括四川綿陽、浙江衢州、河北秦皇島、遼寧大連等在內(nèi)的四城發(fā)布相關(guān)政策，從購房補(bǔ)貼、取消限購限售等方面予以支持；此前亦有包括福州、哈爾濱、鄭州等在內(nèi)省會城市發(fā)布放松政策。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，60余城發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策超百次。 平安證券認(rèn)為，福州、衢州、秦皇島、蘭州等沿海省份、省會城市、核心都市圈城市陸續(xù)加入樓市松綁行列，部分更為直接地放松限購限售，樓市調(diào)控步入實(shí)質(zhì)性放松階段。 不過相較而言，蘭州的政策力度明顯大于上述幾城，業(yè)內(nèi)認(rèn)為實(shí)則對鄭州“十九條”的承接性更強(qiáng)，且力度更大，有市場人士形容為“基本復(fù)制了鄭州的政策”。 億翰智庫認(rèn)為，3月初的鄭州“十九條”新政之后，后續(xù)再無城市跟進(jìn)類似需求端政策，蘭州是鄭州之后第二個出臺一系列寬松政策的城市。兩城在需求端的政策要點(diǎn)整體一致，但蘭州的覆蓋面和力度上還要稍大，例如首付比例下降等。 “信貸支持對于撬動需求尤其改善類需求更加關(guān)鍵，因此蘭州降低首付比例疊加‘認(rèn)貸不認(rèn)房’，更有助于促進(jìn)改善類需求釋放。”億翰智庫表示，同時在供給端方面，蘭州提出通過壓縮預(yù)售資金審批時限提高資金撥付效率，雖然并未對監(jiān)管額度做出調(diào)整，但是也將一定程度上緩解房企預(yù)售資金監(jiān)管壓力。 頻繁出臺刺激政策的背后，是處于低迷期的各地樓市。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，在30個二線城市中，有7個城市的庫存消化周期超過2年，其中即包括蘭州和鄭州，同時蘭州等城市還面臨去化周期同環(huán)比齊增的問題，整體庫存風(fēng)險較大。 作為新年以來首個下場“救市”的二線城市，鄭州的“十九條”發(fā)布之后，市場有所回溫，項目到訪量企穩(wěn)回升。億翰智庫提供的資料顯示，鄭州新政出臺之后，項目來訪量明顯增加，保利一項目的日到訪量達(dá)到80組客戶，金水區(qū)一項目的有效到訪環(huán)前一周上漲185%。 整體來看，在各地頻繁發(fā)出調(diào)控政策后，3月單月，重點(diǎn)二三線城市的成交已開始回暖。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，其重點(diǎn)監(jiān)測26個城市預(yù)計整體成交1481萬平方米，環(huán)比增長達(dá)56%，但同比依然有超45%的降幅；一季度，26個城市成交累計同比下降43%，較前2月（累計同比下降41%）降幅擴(kuò)大2個百分點(diǎn)。 具體到蘭州來看，億翰智庫認(rèn)為，由于缺乏良好的人口和發(fā)展基礎(chǔ)，蘭州新政本身效果可能有限，但是以鄭州、蘭州為開端，可期待更多二線城市逐步打開政策工具箱，出臺實(shí)質(zhì)性寬松政策。 中信證券認(rèn)為，房地產(chǎn)放松政策開始由點(diǎn)到面，進(jìn)入密集出臺期，預(yù)計2016年房地產(chǎn)調(diào)控周期以來出臺政策的大部分城市，都存在不同程度放松和取消限制性政策的可能。 不過，松綁政策傳遞到房企銷售端仍需時日。中信證券研報顯示，3月單月，其覆蓋的18個房企銷售同比下降45.5%，一季度下降42.3%；同時銷售分化明顯，高信用公司3月的銷售降幅為33.8%，與1、2月持平，而一般信用公司則同比下降了77.2%，降幅持續(xù)擴(kuò)大。 受益于政策暖風(fēng)，地產(chǎn)板塊再掀漲停潮，截至發(fā)稿，光明地產(chǎn)（600708.SH）中華企業(yè)（600675.SH）、棲霞建設(shè)（600533.SH）、京能置業(yè)（600791.SH）、中交地產(chǎn)（000736.SZ）、南山控股（002314.SZ）、新華聯(lián)（000602.SZ）、華夏幸福（600340.SH）、世茂股份（600823.SH）等個股漲停。