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當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)邏輯生變，房地產(chǎn)企業(yè)將如何面對，龍頭房企萬科給出了自己的答案。 “從短期來看市場已經(jīng)觸底，但是恢復(fù)是一個緩慢和溫和的過程?！?月28日下午，在萬科2021年度股東大會上，萬科董事會主席郁亮表達(dá)了對近期房地產(chǎn)市場的看法。 郁亮表示，雖然今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)銷售端經(jīng)歷了一段艱難時間，但5月情況已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，銷售環(huán)比開始上升，6月環(huán)比可能有明顯上升。二手房市場從6月份開始也出現(xiàn)起色，二手房掛牌價漲的城市個數(shù)已經(jīng)達(dá)到50%。從上述情況來看大概可以判斷市場已經(jīng)觸底。 在郁亮看來，6月份銷售端情況好轉(zhuǎn)，主要是因?yàn)檎叩某雠_帶來積極影響，4、5月因疫情而延遲的需求釋放帶來回補(bǔ)，此外，還疊加了季節(jié)性因素，即每年6月房地產(chǎn)企業(yè)通常會沖一沖銷售，帶來成交量的小高峰。 與此同時，郁亮也表示，盡管6月環(huán)比明顯上升，但預(yù)計同比仍然會有不小的跌幅，底部回暖需要時間。他強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場所處環(huán)境已與過去不同，如今，人口狀況和結(jié)構(gòu)、收入水平、房地產(chǎn)市場運(yùn)行的指導(dǎo)原則都已發(fā)生變化，行業(yè)已進(jìn)入新的發(fā)展階段，所以不能再沿著過去的邏輯，期待回到過去高峰時的數(shù)據(jù)和規(guī)模。 面對整個行業(yè)的艱難時刻，萬科有哪些走出困境的辦法？郁亮表示，過去一段時間，他專門到受影響最大的市場惠州和江門去看了看，前線的觀察給了他很大的信心，他表示，房地產(chǎn)行業(yè)常做常新、常做常有，只要一個企業(yè)能夠?qū)ψ约鹤钪饕目蛻簦龀龊卯a(chǎn)品和好服務(wù)，還是可以熬過去的。房地產(chǎn)行業(yè)很艱難，但一定不是最艱難的一個，所以沒有任何理由躺平。 2022年前5月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1681.1億元，同比2021年同期的2868.1億元下降41.39%。相比已公布數(shù)據(jù)的14家TOP20房企前5月累計銷售金額同比下降45.2%、百強(qiáng)房企下降52.7%，萬科的銷售業(yè)績稍占優(yōu)勢。 萬科集團(tuán)董事、總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，萬科在年初對于市場下行有預(yù)估，但沒想過這么嚴(yán)重。短期來看，萬科會用更積極的銷售、更具體的應(yīng)對來兌現(xiàn)今年實(shí)現(xiàn)業(yè)績止跌企穩(wěn)的承諾。如果看得更長遠(yuǎn)一點(diǎn)，從兩三年的時間跨度來看，萬科大體上想實(shí)現(xiàn)三個目標(biāo)，第一是業(yè)績一定要止跌回穩(wěn)，第二個是開發(fā)要繼續(xù)維持在行業(yè)第一陣營，第三個是率先從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重。 祝九勝還透露了經(jīng)營性和服務(wù)性業(yè)務(wù)的盈利時間：物流業(yè)務(wù)過往幾年的增速在50%左右，今年要實(shí)現(xiàn)報表盈利；出租公寓業(yè)務(wù)已經(jīng)在現(xiàn)金流層面實(shí)現(xiàn)了盈利，在會計報表方面還沒有，明年會實(shí)現(xiàn)會計報表層面的盈利。 面對股東問及的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)問題，郁亮表示，今后，萬科開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)板塊的結(jié)構(gòu)應(yīng)該不會有太大的改變，因?yàn)檎w來看，物業(yè)、物流、公寓出租行業(yè)的市場規(guī)模沒有那么大，未來經(jīng)營、服務(wù)板塊如果要在營業(yè)收入及利潤上占很大比重，是有難度的。不過，就像海天醬油一樣，其收入和利潤都低于萬科，但是市值比萬科大得多，所以一個業(yè)務(wù)的市場價值可能跟利潤、跟收入并不完全關(guān)聯(lián)，而是跟它的稀缺程度、社會所需要的程度有關(guān)系。因此，衡量萬科在業(yè)務(wù)上能不能轉(zhuǎn)型成功可能需要用市場化價值，而不是僅用收入占比來衡量。 2021年年報顯示，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)、其他業(yè)務(wù)的營收占比分別為94.9%、4.4%、0.7%。