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今年3月，張琪（化名）再次決定賣(mài)房。截至6月28日，張琪共迎來(lái)3組帶看，其間也有人出價(jià)，但單價(jià)比掛牌價(jià)低了1000元，并未成交。 6月15日，重慶發(fā)布樓市新政，包括支持新市民和人才安居，下調(diào)商貸利率，優(yōu)化公積金貸款政策，明確公積金二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)差別化房地產(chǎn)稅收政策，支持企業(yè)合理融資需求等。 新政發(fā)布后，張琪接到了一個(gè)房屋經(jīng)紀(jì)人的電話(huà)，但由于價(jià)格不合適，購(gòu)房者并未實(shí)地看房。 從受訪(fǎng)情況來(lái)看，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)并未明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)銘騰機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，新政后近半月重慶中心城區(qū)住宅成交量有所上漲，但由于時(shí)間正好趕上“618”線(xiàn)上大促和房企上半年業(yè)績(jī)沖刺，成交上漲與新政之間的相關(guān)性，以及7月市場(chǎng)走向仍有待觀(guān)察。 重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院副院長(zhǎng)周滔向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，新政對(duì)擁有多套房的投資群體的正向影響有限，相對(duì)更利好有實(shí)際住房需求的“剛需”群體，但后者認(rèn)為市場(chǎng)基本面尚不明朗，以觀(guān)望為主，仍在期待更多購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策推出。未來(lái)隨著市場(chǎng)逐漸走向平穩(wěn)，交易量增加將逐步帶動(dòng)市場(chǎng)情緒回暖。 多因素致市場(chǎng)疲軟 張琪名下有兩套房，一套自住，一套父母住。由于自住的房子是一室一廳，去年8月，為改善住房需求，張琪一家以其先生的名義購(gòu)置了一套4居室。 新房裝修需要資金，去年5月張琪提前將大學(xué)城的一居室掛牌出售，單價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，在售3個(gè)月左右。其間共10組家庭來(lái)看房，也有2家人愿意原價(jià)購(gòu)買(mǎi)，但張琪當(dāng)時(shí)不想搬家，也舍不得賣(mài)房，就把房子下架了。 受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，張琪覺(jué)得要多留些現(xiàn)金在手上，于是今年再度出售該房屋。房源掛出后，張琪很快發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)不及去年?！叭ツ瓯緛?lái)可以賣(mài)，沒(méi)賣(mài)，今年就跌了?！睆堢髡f(shuō)。 重慶某品牌房企人士黃嫣（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，除去年4月底第一批次集中供地火熱，5月樓市成交熱情高漲外，去年3-6月，重慶中心城區(qū)住宅月成交量多在230萬(wàn)-250萬(wàn)平方米之間，今年市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)不如去年。 銘騰機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年3-5月，重慶中心城區(qū)住宅成交量分別為59.76萬(wàn)平方米、51萬(wàn)平方米和60.97萬(wàn)平方米，成交建面均價(jià)分別為14889元/平方米、14661元/平方米和14278元/平方米。 4-5月重慶不僅新房?jī)r(jià)格有所回調(diào)，二手房?jī)r(jià)格也小幅下跌。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4、5月重慶二手房?jī)r(jià)格分別下降0.5%和0.3%。 張琪表示，近兩月房?jī)r(jià)下降主要受房企沖刺半年度業(yè)績(jī)、以?xún)r(jià)換量因素影響，除了常規(guī)的降價(jià)促銷(xiāo)和加大折扣力度外，個(gè)別項(xiàng)目亦有首付分期等營(yíng)銷(xiāo)策略推出。 周滔認(rèn)為近期重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟主要有三方面原因。一是在需求端，受外部信息和市場(chǎng)前期表現(xiàn)影響，市場(chǎng)情緒整體不高，購(gòu)房者在住房交易上表現(xiàn)出一些猶豫或遲疑。 二是在供給端，受目前市場(chǎng)表現(xiàn)影響，部分房企對(duì)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)信心不足，另外土地市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)不足，與去年區(qū)位條件相似地塊起拍價(jià)低，打擊前期高價(jià)拿地房企信心。 三是從往年規(guī)律看，受天氣和其他多種因素疊加影響，排除特殊情況，近期重慶樓市整體處于平淡時(shí)期而非具有很強(qiáng)爆發(fā)力的時(shí)期。 新政近半月成交量明顯增加 6月15日，重慶出臺(tái)樓市新政，從支持剛性和改善性住房需求、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、提升交易服務(wù)管理三方面著手，推出15條政策措施。 如支持新市民和人才安居，新市民在重慶購(gòu)買(mǎi)首套房可享受與本地居民同等房貸政策，人才在住房等方面也享受本地居民同等待遇，擴(kuò)大享受首套普通住房政策群體。 再如落實(shí)差別化住房信貸政策，調(diào)整后重慶首套房和二套房的商貸利率低至4.25%和5.05%。還對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行優(yōu)化，并明確公積金貸款二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)差別化房地產(chǎn)稅收政策等等。 “重慶實(shí)際上不缺購(gòu)房者，缺的是一種市場(chǎng)信心?！敝芴险f(shuō)。 七普數(shù)據(jù)顯示，2020年重慶常住人口3205.42萬(wàn)人，10年增加320.8萬(wàn)人。2021年重慶常住人口增加至3212.43萬(wàn)人，增速有所放緩但快于全國(guó)平均水平，連續(xù)17年保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 周滔認(rèn)為支持新市民和人才安居購(gòu)房有助于更好滿(mǎn)足重慶人才供給需求，但相較其他熱點(diǎn)城市，重慶房?jī)r(jià)水平和購(gòu)房門(mén)檻相對(duì)較低，市場(chǎng)供應(yīng)量較大，新政帶來(lái)的購(gòu)房群體增量或有限，對(duì)整體樓市基本面影響不大。 周滔表示，新政推出的信貸和稅收支持對(duì)擁有多套房的投資群體利好有限，而有實(shí)際居住需求的“剛需”購(gòu)房者又受市場(chǎng)基本面尚不明朗的認(rèn)知、未來(lái)個(gè)人工作預(yù)期不穩(wěn)等因素影響，目前仍以觀(guān)望為主。 從實(shí)際情況來(lái)看，據(jù)銘騰機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，新政出臺(tái)后兩周，重慶中心城區(qū)住宅分別成交14.94萬(wàn)平方米和20.19萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲87%和35%；建面均價(jià)分別為13620元/平方米和14669元/平方米，環(huán)比分別下降2%和上漲8%。 新政后成交量有所增加，但與新政的相關(guān)性仍有待考察。該機(jī)構(gòu)分析，成交量上漲有“618”線(xiàn)上促銷(xiāo)活動(dòng)和上半年業(yè)績(jī)沖刺因素影響，而上周價(jià)格上漲則受近郊洋房成交上漲影響。 “630”節(jié)點(diǎn)之后，重慶樓市成交和價(jià)格仍存在不確定性。張琪認(rèn)為近期市場(chǎng)或難快速恢復(fù)?！皬耐陙?lái)看，7月、8月都是市場(chǎng)淡季，大概率不會(huì)大漲也不會(huì)大降?！?/p>