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在持續(xù)的穩(wěn)樓市政策助力下，房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)開始有所改善，6月份，銷售回暖的跡象相對明顯。 中指研究院以截至6月25日的成交數(shù)據(jù)估算整月數(shù)據(jù)預計，6月份一線城市樓市成交量將環(huán)比上漲122.1%，其中，上海在本輪疫情后恢復銷售對一線城市數(shù)據(jù)帶動較大；二線代表城市將環(huán)比上漲84.4%，三線代表城市將環(huán)比上漲56.1%。貝殼研究院監(jiān)測50個重點城市的成交數(shù)據(jù)也顯示，6月二手房成交量迎來了連續(xù)環(huán)比增長，增幅達到25%。 這其中，強二線城市率先進入復蘇通道，回暖力度優(yōu)于其他城市。多家房地產(chǎn)研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，杭州、南京、成都、蘇州等城市優(yōu)化樓市調(diào)控政策后，成交量持續(xù)回升。 “當前樓市，強二線城市和一線城市正在領(lǐng)頭修復，普通二線及以下城市預期仍在低位?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，根據(jù)政策傳導規(guī)律，更多城市的樓市企穩(wěn)正在醞釀中，預計下半年市場將呈現(xiàn)逐月修復態(tài)勢。 盡管多地樓市觸底回穩(wěn)的態(tài)勢已經(jīng)顯現(xiàn)，但當前整體市場的成交量仍處于歷史低位，疫情影響下，市場信心和消費者預期仍待恢復，全年房地產(chǎn)市場缺口在年內(nèi)無法完全補回，基本面較弱的城市期待更多促進市場流通相關(guān)的支持政策。 政策效果釋放 在房地產(chǎn)銷售一線，如果尋找樓市轉(zhuǎn)暖的分水嶺，南京龍湖宸閱府的置業(yè)顧問張明認為，這個節(jié)點是4月底。 4月29日，中央政治局會議定調(diào)“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。 由此，房地產(chǎn)調(diào)控政策進入密集優(yōu)化期，各地因城施策加大信貸支持力度，降首付、降房貸利率，同時適度優(yōu)化調(diào)整限購、限售、限價等政策，促進銷售回暖。 “有好幾個政策敏感度高的客戶，4月29日當天晚上就打電話來預約看房。”張明回憶說。他服務(wù)的南京龍湖宸閱府項目屬于改善型樓盤，配套相對優(yōu)越，但開盤時，到訪的客戶并不多，張明直言是一個“不太好的開盤”。 張明告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，他接觸的客戶在南京各大樓盤來回看，也不著急下手，對樓市持有觀望態(tài)度。隨著中央定調(diào)，南京頻繁調(diào)整樓市政策，放寬限購、放寬限售、增加公積金購房支持力度、增加多孩家庭購房套數(shù)……釋放出更多購房需求。 隨著政策落地，售樓處變得越來越熱鬧，以前一天只有零星的幾組客戶到訪，后來，張明一個人每天就要接待六七組客戶，購房者下手也更加果斷。5月份，張明的成交量是8套，而6月剛過半時，他已經(jīng)賣掉了7套房子。龍湖宸閱府的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至6月19日，項目到訪量超過1500組，日均到訪量約80組，成交額已經(jīng)達到3億元。 旭輝相關(guān)負責人同樣認為分水嶺是4月底，“4月29日之后，放松限購、優(yōu)化限售、調(diào)低利率等政策組合拳出臺的‘量’和‘質(zhì)’都有了顯著的提升，我們監(jiān)測到的樓盤來訪量較之前也有了明顯提升?！? 5月份以來，優(yōu)化樓市調(diào)控政策的城市進一步擴圍，并且向高能級城市延伸，政策內(nèi)容更加多樣化。 在杭州工作的呂寧告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，5月17日杭州優(yōu)化樓市調(diào)控政策，購房所需的社保繳納年限和個人所得稅繳納年限均被縮短。呂寧和男朋友一年前從上海移居杭州，“周二知道新政策下我們可以買房啦，周六就簽好了合同?！? 穩(wěn)樓市政策對需求的釋放效果顯而易見，在強二線城市，這種政策效果的影響則更加明顯。 貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，前述提到的南京，5月二手房成交量環(huán)比上漲60%；杭州6月二手房成交量環(huán)比上漲75%。同為強二線城市的成都和蘇州，在優(yōu)化樓市調(diào)控政策的一個月內(nèi)，二手房成交量分別環(huán)比上漲80%和60%。 該機構(gòu)指出，強二線城市調(diào)控優(yōu)化后，二手房成交明顯增長，政策效果持續(xù)性較強。 新房成交同樣呈現(xiàn)出這種變化。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，杭州、南京、成都、蘇州6月份的周度新房成交量均表現(xiàn)為一條上升曲線，其中蘇州的上升幅度最為明顯。 復蘇路徑漸清晰 相比之下，鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市，樓市調(diào)控政策優(yōu)化后，效果持續(xù)性相對較弱。 3月1日，鄭州出臺扶持政策，被譽為“全國優(yōu)化樓市調(diào)控第一槍”。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月當月，鄭州二手房成交量環(huán)比增長超過100%，但后期效果乏力，4、5月成交量持續(xù)下降，6月“房票安置”出臺帶動了新一輪住房需求釋放，但實際效果仍有待觀察。 鄭州當?shù)囟辔粷撛谫彿咳烁嬖V21世紀經(jīng)濟報道記者，目前還在觀望中，他們的擔憂在于“現(xiàn)在市場上有太多的房子，不確定以后鄭州樓市能不能好起來，我不想成為‘接盤俠’?！? 許小樂認為，市場復蘇動能分化的根本在于城市基本面的差異，本身需求基本面良好的城市，在疫情好轉(zhuǎn)和政策支持下，可以率先進入復蘇通道。 貝殼研究院指出，根據(jù)政策傳導規(guī)律，市場復蘇分為“領(lǐng)頭復蘇”、“帶動復蘇”和“整體復蘇”三個階段。 第一階段，領(lǐng)頭復蘇，即少數(shù)領(lǐng)頭城市市場信心率先修復，成交量修復增長、價格止跌企穩(wěn)；第二階段，更多的城市跟進，出現(xiàn)量增價漲；第三階段，修復傳導至其他基本面較弱的城市。 “當前市場走到了第一階段向第二階段過渡時期，即強二線城市和一線城市領(lǐng)頭修復，普通二線及以下城市預期仍在低位。”貝殼研究院判斷，從2014-2015年市場復蘇時間節(jié)奏來看，第二階段與第一階段相差約3個月，第三階段和第二階段相差約4個月，考慮到本輪下行疊加房企流動性風險和疫情擾動風險，本輪市場第二、第三階段修復所需時間可能更長，并且第三階段修復只包括部分城市。 據(jù)此，該機構(gòu)推演認為，今年8月普通二線城市將迎來房價企穩(wěn)，年底部分低能級城市迎來房價企穩(wěn)，預計下半年市場呈現(xiàn)逐月修復態(tài)勢，同比降幅不斷收窄。 21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)研沈陽樓市發(fā)現(xiàn)，弱二線城市的樓市在政策扶持下也迎來了變化。 5月以來，沈陽密集出臺穩(wěn)樓市政策，部分潛在購房客戶一改猶豫觀望態(tài)度。龍湖集團布局在沈陽的改善型樓盤——龍湖云頌，截至6月19日，6月共到訪客戶接近800組，成交金額約8000萬元。 龍湖6月的銷售數(shù)據(jù)顯示，該集團位于高能級城市的優(yōu)質(zhì)項目率先回溫，在政策的助力下，改善型購房者的需求得到釋放，成為推動樓市轉(zhuǎn)暖的一支重要力量。 業(yè)內(nèi)分析人士預計，隨著疫情日趨穩(wěn)定，各城市友好政策落地，下半年銷售情況會逐步回升，樓市將會加速修復。