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當(dāng)前，民營房企債務(wù)違約還在持續(xù)。民營房企困局的破解有哪些有效方式？根據(jù)政策，結(jié)合市場實(shí)踐，我們總結(jié)了幾種方式，包括公司層面引入國企進(jìn)行混改，項(xiàng)目層面進(jìn)行收并購，利用信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具進(jìn)行融資等。這些方式已經(jīng)在不同場景下取得了很好的成效。 民營房企進(jìn)行混改，將提高民營房企信用水平，有助于融資。2015年8月，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》指出發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)，一方面，推進(jìn)國有企業(yè)混合所有制改革，引入非國有資本參與國有企業(yè)改革。另一方面，鼓勵(lì)國有資本以多種方式入股非國有企業(yè)，鼓勵(lì)國有企業(yè)通過投資入股、聯(lián)合投資、重組等多種方式，與非國有企業(yè)進(jìn)行股權(quán)融合、戰(zhàn)略合作、資源整合。當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整，個(gè)別民營房企出現(xiàn)流動(dòng)性困難甚至發(fā)生債務(wù)違約，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)前行業(yè)面臨的重要任務(wù)。如果民營房企進(jìn)行混改，引入國企參股，將給民營房企增信，提高民營房企信用水平，有利于企業(yè)融資，進(jìn)而恢復(fù)正常經(jīng)營。 從實(shí)踐來看，當(dāng)前已出現(xiàn)了不少成功案例，如華南城、建業(yè)等，可為后續(xù)出險(xiǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)化解提供思路。地方政府牽頭地方國資，以戰(zhàn)略合作、參股等方式為本地出險(xiǎn)企業(yè)提供融資、增信、債務(wù)重組等方面的支持，一方面有利于推動(dòng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解，為企業(yè)增信背書，另一方面對本地房地產(chǎn)市場也起到了穩(wěn)定作用。 項(xiàng)目層面：項(xiàng)目收并購 金融政策持續(xù)鼓勵(lì)收并購化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。去年底，銀保監(jiān)會(huì)首度提出“并購貸”，金融政策在持續(xù)加大對困難房企項(xiàng)目收并購的支持。2021年12月20日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融支持和服務(wù)。2021年12月30日，新聞發(fā)布會(huì)上，央行負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場化手段；通過并購等市場化方式推動(dòng)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有利于形成房地產(chǎn)新發(fā)展模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。 收并購成為房企風(fēng)險(xiǎn)化解的重要手段。今年以來政策方面持續(xù)發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)要及時(shí)研究和提出防范化解風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對方案，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融服務(wù)。2022年4月，監(jiān)管部門指出，要按照市場化、法治化原則，支持AMC、銀行等金融機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)項(xiàng)目收并購。融資方面，并購融資不納入三道紅線的考核范圍；同時(shí)并購貸款快速落地。1-5月，各類并購融資額度合計(jì)達(dá)2400億元。項(xiàng)目層面收并購是現(xiàn)行收并購的主要形式，其優(yōu)勢是可以快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表瘦身、不觸及房企核心資產(chǎn)等，劣勢是出險(xiǎn)企業(yè)惜售，成交效率不高，當(dāng)前仍以既有合作方之間的收并購為主，很少惠及第三方等。 融資方式：信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具融資 信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具，給市場參與者提供市場化的信用風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)工具，保護(hù)投資者的合法利益；也有利于活躍債券市場，吸引更多資金參與投資銀行間債券市場。目前，我國信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具分為四種：信用違約互換（CDS）、信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋合約（CRMA）、信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）、信用聯(lián)結(jié)票據(jù)（CLN）。CRMA和CRMW兩類工具主要針對單一債項(xiàng)進(jìn)行信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋和交易，CDS和CLN則是盯住債券發(fā)行主體相關(guān)債務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具。具體如下表所示。 5月以來，龍湖、碧桂園、美的、新城、旭輝等民企被選定為示范民營房企，采用信用保護(hù)工具，分別成功發(fā)行信用債，實(shí)現(xiàn)融資39億元。券商通過參與創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具，可將自身信用賦能民營經(jīng)濟(jì)，控制民企融資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)增強(qiáng)投資者信心，起到打通民企公開市場融資渠道、改善融資環(huán)境的作用。