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近日，伴隨全國多地疫情后復工復產(chǎn)、高校畢業(yè)季需求釋放，租房市場整體回暖，同時租金價格漲跌話題也再次引發(fā)社會關注與熱議。在對比了北京、上海等一線城市的多個小區(qū)的租金價格走勢后發(fā)現(xiàn)，今年租金雖然有波動，但遠低于去年同期水平。以上海為例，多個機構數(shù)據(jù)顯示，去年同期租金同比漲幅近10%。此外，相比普租市場，長租機構租金整體平穩(wěn)漲幅并不高。 以北京上地地區(qū)的楓潤家園小區(qū)為例，從去年6月份租房高峰期到來后，截止今年6月份一年時間，普租房源的租金經(jīng)歷了較大波動。從去年6月至9月，普租房源租金累計上漲3個月，累積漲幅超75%，其中去年9月單月漲幅超35%；去年10月至今年1月，普租房源租金又經(jīng)歷累計4月下降， 累計下降超40%，單月最大降幅近15%。但同小區(qū)自如房源最大累計漲幅及最大累計降幅均不足4%。 據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，自如全國租金水平保持整體平穩(wěn)，環(huán)比波動幅度均在±2%范圍內(nèi)。目前，自如全國10城續(xù)約價格平均波動為2.5%-3%，顯著小于普租市場租金波動幅度。 為何長租機構價格波動幅度可以小于普租？“最主要是長租機構背后的運營邏輯與個人房東不同”，自如數(shù)據(jù)智能中心首席科學家張宇宙博士說明了自如等長租機構的定價邏輯。 據(jù)張宇宙博士介紹，不同于個人房東的“對比定價法”，即對比同小區(qū)、同戶型房源，再根據(jù)自身房源裝修配套水平等制定價格，部分房東還會一定上浮，留出討價還價的價格空間。自如這類長租機構，更關注其管理房源在長委托周期內(nèi)的整體收益率，“簡單來講，就是我們追求的是長期、穩(wěn)定的高出租率，而不是為了一時的高租金，導致出租率降低?！? 自如追求高出租率的原因與其采用的運營模式息息相關。據(jù)了解，自如目前采用的模式為“增益租”，對業(yè)主來說具有無差價、無空置期、收益有保底等特點。業(yè)主將房子委托給自如后，不管市場房價漲跌，及房源是否出租出去，自如都會在合同期內(nèi)付房東保底房租。而如果市場行情好，自如則會和業(yè)主分成超出保底部分的租金收益。 張宇宙博士透露，自如此類運營模式，有兩個經(jīng)營要素最為重要，一是，要有足夠的規(guī)模；二是，在規(guī)模的基礎上做到足夠高的出租率?！八?，我們是以長期、穩(wěn)定的高出租率為基礎，而定價又服務于出租率，總結來講就是規(guī)模＞出租率＞租金價格的運營邏輯?！? 張宇宙博士表示，一直以來，自如采用價值管理機制，通過四層價值定價法來判定一套房子的核心價格。 最底層是區(qū)位價值，如北京國貿(mào)和天通苑地區(qū)的租金基礎就會有差異；第二是樓盤價值，如在同一區(qū)域，2005年建的小區(qū)與30年房齡以上的小區(qū)，容積率、綠化率、物業(yè)管理水平都不一樣，樓盤小區(qū)本身屬性的差異也會帶來價值區(qū)別。第三是房屋價值，如房子面積、朝向、樓層等；第四層是裝修配置價值，裝修老舊肯定不如精裝修的價值高。 此外，自如也會以市場上已經(jīng)成交的價格以及銷售周期，作為判定一個特定房子定價是否合理的依據(jù)。 張宇宙博士認為，要在保證出租率足夠高的前提下，再去盡量吻合市場的趨勢。“但租金與出租率需要相互平衡，所以我們更愿意以合理的價格把房子租給客戶?！? 另外，為了防止房源價格波動過大，自如采取了“系統(tǒng)警示、人工復核“機制，同時設置“漲幅上限”，避免異常價格的出現(xiàn)，保證租金在長時間內(nèi)處于合理平穩(wěn)水平。如某房源價格達到警示值，系統(tǒng)發(fā)出預警后，價格分析師會進行人工審核，多方比對，最終確保釋放價格符合市場定位。 據(jù)悉，基于過去十年的樓盤字典的數(shù)據(jù)積累，自如價值定價基礎算法對全國十個城市經(jīng)營范圍內(nèi)樓盤的覆蓋率超過90%，平均每日運算學習超過200萬次。目前自如整體入住率超90%，北京、上海作為重點一線城市，入住率均長年高于90%?？蛻衾m(xù)約率方面，目前，自如整體續(xù)約率環(huán)比增長近10%，同比增長超過16%。