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被外界稱為“地產(chǎn)預言家”的郁亮，在市場整體悲觀情緒下，發(fā)出提振市場信心的言論。 6月28日下午，萬科舉行2021年度股東大會。萬科董事會主席郁亮在會上表示，短期市場已觸底，市場恢復是一個緩慢溫和的過程，恢復仍需要時間。 一時間，“萬科郁亮稱房地產(chǎn)短期市場已觸底”的詞條登上微博熱搜榜，當天閱讀量破千萬。資本市場更是聞風而動，6月29日開盤，地產(chǎn)股集體逆勢上漲，多只股票股價漲幅超過5%。 在市場下行、信心不足的情況下，郁亮關于地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢的研判猶如給行業(yè)打了一劑“強心針”。多次準確判斷行業(yè)趨勢的郁亮，此次是否能夠再次判斷成功？房地產(chǎn)市場何時走出谷底？作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭房企之一的萬科，又有哪些應對下行的舉措？ 郁亮預判“短期市場觸底”的依據(jù) 曾提出地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”說法的郁亮，在2018年喊出“活下去”的口號，一度被很多人認為是危言聳聽，但是后來市場得到印證，“活下去”成為地產(chǎn)從業(yè)者的真實寫照。 如今的房地產(chǎn)市場，雖然利好政策不斷出臺，但是市場信心并未明顯扭轉，房地產(chǎn)投資與銷售數(shù)據(jù)還是持續(xù)下行。何時走出谷底？這是很多人的疑問。 作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭房企之一的萬科掌門人，郁亮每次對于行業(yè)的預判，都能夠引發(fā)一輪討論。 此次，他給出稍顯樂觀的預判：“短期市場已觸底，市場恢復是一個緩慢溫和的過程，恢復仍需要時間?！? 對此論調，雖然市場仍有很多不同聲音，但是郁亮也拿出了自己的判斷依據(jù)。郁亮表示，盡管1月、2月份商品房銷售有所下降，但從目前來看仍是上半年表現(xiàn)稍好的月份，一、二線城市商品住宅銷售同比下降了36%。到了4月份，情況變得更加嚴峻，一、二線城市商品住宅銷售同比下滑59%，環(huán)比下降23%；而在5月份，同比下降超過50%，但是環(huán)比開始出現(xiàn)了7%的上升。6月份，從目前的情況來看，我認為環(huán)比可能會有比較明顯的提升。 關于6月市場明顯起色的原因，在郁亮看來，主要是由于從中央到地方為了房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展調整了一些政策，或長或短、或大或小會對行業(yè)帶來積極影響；5月份的基數(shù)環(huán)比較低，被疫情所延誤的需求在6月份得到回補；此外，房地產(chǎn)行業(yè)每年有兩個高峰，分別是6月、12月，6月份通常會加大銷售力度。 盡管給出信心，但是郁亮也表示，沒有用反彈的說法，而是用恢復，恢復仍然需要時間。6月份有起色體現(xiàn)在環(huán)比上，同比來看降幅雖然在收窄，但預計還會有不小的跌幅，從底部慢慢往上走是需要時間的。 “企業(yè)做出好產(chǎn)品和好服務，還是可以熬過去” 既然行業(yè)的日子很難過，那么萬科怎么辦呢？郁亮坦言：“這是我從業(yè)以來壓力最大的一段時間，3月31日舉行業(yè)績發(fā)布會的時候，市場壓力非常大，現(xiàn)在至少比那時好一點?！? 郁亮的信心來自哪里？郁亮說：“過去一段時間，我去了惠州、江門、珠海等地，前線的觀察給了我非常大的信心，只要一個企業(yè)能夠做好自己最主要的客戶，做出好產(chǎn)品和好服務來，還是可以熬過去的。” 一年多之前，郁亮曾經(jīng)去過江門，他表示，“那個時候并不滿意，這是第一個項目，我覺得做得一般。我們面對的是當?shù)刈詈玫目蛻羧?，如果只是以及格的水準在江門市場很難立足，但這次我去看過之后，很滿意。在交付之前，萬科的工程師在工地上住了3個多月，從效果來看客戶非常滿意，交付成功之后也帶來了很多銷售。只要造出好的產(chǎn)品，客戶是會買單的。” 在郁亮看來，房地產(chǎn)行業(yè)有兩大優(yōu)點，一方面，雖然行業(yè)進入新的發(fā)展階段，規(guī)模可能會回落，但仍然是一個10萬億元級別的市場；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)常做常新、常做常有，面向未來，這10萬億元的市場里面，一定可以找到能夠做的事情，靠出色的產(chǎn)品和服務還是能夠找到新的市場機會。 萬科力爭未來兩三年業(yè)績止跌回穩(wěn)、保持第一陣營 萬科也給自己定了兩三年的目標。萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示：“如果看得更長遠一點，從兩三年的時間跨度來看，我們大體上要想實現(xiàn)三個效果或目標，一是業(yè)績一定要止跌回穩(wěn)，二是開發(fā)業(yè)務規(guī)模要繼續(xù)維持在第一陣營的行業(yè)地位，三是能夠率先從房地產(chǎn)開發(fā)轉向不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務并重?！? 不止如此，萬科董事會特別提議把今年的分紅比例提高到50%。萬科董秘朱旭說：“未來萬科的分紅政策還是會綜合考慮公司長遠發(fā)展需要和股東權益維護的平衡，股息分紅比例穩(wěn)定在35%-40%之間，這樣有利于長期投資萬科的投資者規(guī)劃好現(xiàn)金流回報。” 市場低迷，銷售下滑，房企頻頻出現(xiàn)兌付危機，在這場生存戰(zhàn)中，萬科的目標設定信心與依據(jù)又是什么呢？ 祝九勝表示，過去這一段時間，萬科進行了一系列的變革，進行了組織結構、管理方式調整，成立了開發(fā)經(jīng)營本部，并對7個區(qū)域BG（事業(yè)集團）的開發(fā)業(yè)務拉通拉平管理，也實現(xiàn)了一系列的轉變。萬科主要有以下幾個方面的變化，一是投資機制進一步優(yōu)化，按照特別好的標準來進行土地投資，今年前5個月萬科投了13宗地塊，其中有9宗地塊今年能夠面世，6宗地塊的現(xiàn)金流今年就能夠回正。二是產(chǎn)品和能力的拉通，把產(chǎn)品做得更符合客戶的口味，也看到了初步的效果。三是在銷售方面找到了一些方法，客戶有什么訴求，公司用什么樣的產(chǎn)品方案、項目去滿足。 祝九勝還補充說，另一個信心來自于經(jīng)營性和服務性業(yè)務，萬科物業(yè)一直在同行業(yè)處于領先的位置，并且有一定的科技含量，去年收入超過240億元，萬科物業(yè)在疫情期間的表現(xiàn)也得到客戶、政府的肯定；物流業(yè)務過往幾年的增速在50%左右，今年要實現(xiàn)報表盈利；出租公寓業(yè)務已經(jīng)在現(xiàn)金流層面實現(xiàn)盈利，明年也會實現(xiàn)會計報表層面的盈利；印力在過往幾年保持25%左右的增長率，也在不斷提效。 “不管未來的路有多長、有多么艱難，只有走下去才會有出頭之日?！庇袅寥缡钦f。