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在2018年警示“活下去”，又在今年初提出“黑鐵時(shí)代”，萬科董事會(huì)主席郁亮一向具有強(qiáng)烈的危機(jī)意識(shí)。如今房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)受了一年的寒冬，郁亮表現(xiàn)出少有的樂觀，認(rèn)為短期內(nèi)市場(chǎng)已經(jīng)觸底，并向行業(yè)傳遞信心。 預(yù)計(jì)6月市場(chǎng)好轉(zhuǎn) “短期來看市場(chǎng)已經(jīng)觸底，恢復(fù)是一個(gè)緩慢溫和的過程。預(yù)計(jì)6月銷售會(huì)出現(xiàn)明顯的環(huán)比上升，但仍然是同比下降，只是下降幅度相對(duì)收窄。”郁亮在6月28日的股東大會(huì)上分享自己對(duì)行業(yè)形勢(shì)的看法。 6月是房企沖擊上半年銷售的關(guān)鍵月份，尤其在經(jīng)歷連續(xù)數(shù)月頹勢(shì)之后，6月市況能否改善備受關(guān)注。郁亮表示，進(jìn)入6月之后，市場(chǎng)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，一方面是因?yàn)榻谙嚓P(guān)政策的出臺(tái)正在帶來積極影響，另一方面因疫情而延遲的需求釋放帶來回補(bǔ)，此外還有5月基數(shù)較低及季節(jié)性因素。 房企銷售在5月略微呈現(xiàn)暖意，但樓市整體寒氣未散?？硕饠?shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企5月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4546.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，相比4月16%的環(huán)比降幅出現(xiàn)明顯改善；但同比來看，單月業(yè)績(jī)同比降低59.4%，前5個(gè)月累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低52.3%，降幅均較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。萬科銷售表現(xiàn)略好于百強(qiáng)房企的平均水平。據(jù)公告，萬科5月銷售金額為307.6億元，與上一月308.6億元相比基本持平，同比下降46.56%；前5個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1681.1億元，同比下降41.38%。 在郁亮看來，行業(yè)已進(jìn)入新的發(fā)展階段，人口形勢(shì)、收入狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的指導(dǎo)原則都已發(fā)生變化，不會(huì)再回到過去的發(fā)展邏輯，也不會(huì)再回到過去高峰時(shí)期的規(guī)模與增長(zhǎng)速度。 不過，郁亮同時(shí)表達(dá)了對(duì)行業(yè)的信心：“最近這一年，如果放在社會(huì)中去，房地產(chǎn)行業(yè)一定不是最艱難的一個(gè)，房地產(chǎn)行業(yè)也沒有理由躺平。更何況房地產(chǎn)仍然是十萬億級(jí)的市場(chǎng)，同時(shí)也是千年行業(yè)，常做常有，常做常新，不管未來的道路多艱難，走下去就會(huì)有機(jī)會(huì)，這個(gè)行業(yè)仍然會(huì)為國家做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)?！? 沖擊止跌企穩(wěn)目標(biāo) 萬科在2021年出現(xiàn)罕見的凈利潤腰斬，郁亮也因此在業(yè)績(jī)會(huì)上向股東致歉，并在股東大會(huì)上坦言，今年是“從業(yè)以來壓力最大的一段時(shí)期”。今年萬科業(yè)績(jī)目標(biāo)是止跌企穩(wěn)，開發(fā)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營。 “在3月份的時(shí)候，公司對(duì)市場(chǎng)下行有預(yù)估，但是沒有預(yù)估到這么嚴(yán)重?，F(xiàn)在來看，市場(chǎng)狀況增加了工作難度，但我們一直是相對(duì)穩(wěn)健的，也提前做了一些鋪排，會(huì)以更積極的銷售和應(yīng)對(duì)去兌現(xiàn)全年業(yè)績(jī)止跌企穩(wěn)的承諾?！比f科總裁祝九勝在股東大會(huì)上表示。 祝九勝還稱，萬科在投資機(jī)制方面進(jìn)一步優(yōu)化，現(xiàn)在按照特別好的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行投資，前5個(gè)月萬科投了13塊地，其中9塊今年能夠面市，還有6塊今年現(xiàn)金流能夠回正。 在非開發(fā)業(yè)務(wù)方面，萬科主要有萬物云、物流倉儲(chǔ)和長(zhǎng)租公寓三大板塊，這部分業(yè)務(wù)增速明顯，但暫未開始為報(bào)表貢獻(xiàn)明顯利潤。祝九勝表示，萬科物流業(yè)務(wù)今年要實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)今年已經(jīng)在現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)盈利，明年也會(huì)實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利。 即便實(shí)現(xiàn)盈利，上述業(yè)務(wù)體量恐難承接千億級(jí)別的開發(fā)業(yè)務(wù)。對(duì)此，郁亮延續(xù)了此前的觀點(diǎn)，認(rèn)為非開發(fā)業(yè)務(wù)營收做到和開發(fā)業(yè)務(wù)相當(dāng)?shù)谋戎?，是不現(xiàn)實(shí)的；物業(yè)等服務(wù)行業(yè)獲取暴利也是不合適的。但衡量非開發(fā)業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)未必只有營收利潤占比，市場(chǎng)價(jià)值還與社會(huì)稀缺程度等因素有關(guān)。 現(xiàn)場(chǎng)還有股東關(guān)心萬科未來的分紅計(jì)劃。對(duì)此，公司董秘朱旭表示，公司分紅計(jì)劃會(huì)綜合考慮公司長(zhǎng)期發(fā)展需要，未來分紅率會(huì)穩(wěn)定在35%~40%之間，有利于長(zhǎng)期投資者規(guī)劃好現(xiàn)金流回報(bào)。萬科上市以來已經(jīng)連續(xù)30年現(xiàn)金分紅，累計(jì)分紅949.7億元，是股權(quán)融資金額的2.86倍，平均分紅率33.2%。萬科本年度臨時(shí)上調(diào)分紅比例至50%，預(yù)計(jì)分紅金額約112.8億元。 此外，萬科還在進(jìn)行一項(xiàng)20億至25億元的回購計(jì)劃，回購價(jià)格不超過18.27元/股，但目前僅完成了12.9億元。有股東關(guān)心接下來的回購額度如何安排，朱旭回應(yīng)稱：“我們這次回購的時(shí)間是3個(gè)月，定期報(bào)告前不能回購，實(shí)際天數(shù)只有40多天，中間好多天股價(jià)在限價(jià)之上，此外公司回購也有一些時(shí)點(diǎn)的限制。接下來股價(jià)如果滿足條件，我們還是會(huì)盡力做回購，如果不滿足條件，我們會(huì)對(duì)董事會(huì)做報(bào)告，也會(huì)和監(jiān)管方面進(jìn)行溝通?！? 截至6月28日收盤，萬科股價(jià)報(bào)收18.45元/股，跌0.32%，總市值2145億元。