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6月以來，有多家地方房企陸續(xù)推出了“小麥換房”“大蒜換房”“西瓜換房”等一系列花式促銷賣房手法，這在房地產(chǎn)商品房開發(fā)史上，頗為罕見。 6月21日，小麥、大蒜能抵首付的兩張銷售海報，在網(wǎng)絡(luò)上流傳。這兩張海報分別出自河南商丘市民權(quán)縣一樓盤和開封市杞縣一樓盤。民權(quán)縣一樓盤的海報顯示，該樓盤銷售活動內(nèi)容為“2元/斤，小麥換房，最高可抵16萬房款。”而另一幅杞縣樓盤的海報則是“5元/斤，大蒜換房”。隨后，南京某樓盤又打出“西瓜換房最高抵100000元”的銷售廣告語。 從具體操作看，拿農(nóng)產(chǎn)品“換房”具體是指購房客戶可以高于市場價的價格把農(nóng)產(chǎn)品銷售給指定收購商，所得款項可用來沖抵購房首付款。 這種樓市罕見的促銷活動反映出，隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)承壓、房企面臨發(fā)展困境，一些企業(yè)為吸引購房者可謂使盡渾身解數(shù)。 作為企業(yè)營銷手段有一定積極意義 無論是用小麥、大蒜，還是西瓜等農(nóng)產(chǎn)品來“換房”，一系列熱鬧的營銷現(xiàn)象背后的本質(zhì)，都是將當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品物資進(jìn)行銷售以增強客戶的最終購買力，是房企在特殊時期一種比較靈活、新穎的營銷手段。 如果房企能真正“放下身段”，從解決農(nóng)戶難題角度出發(fā)，助力農(nóng)戶同時解決增收和安居問題，無疑這種貼近市場、帶有一定溫情感的營銷手法，可為全國各房企營銷工作來一定啟發(fā)。 同時，由于營銷手段活潑和創(chuàng)新，對房企而言，此類做法可在短期內(nèi)形成熱點并帶來流量，會給具體企業(yè)的市場活動帶來一定益處。 此外，當(dāng)前如何促進(jìn)三四線城市的樓市盡快回暖，是行業(yè)面臨的一個棘手問題，而這一次以各類具體農(nóng)產(chǎn)品作為營銷手段，也算是房企在縣城銷售破局的一種創(chuàng)新與試水，總體應(yīng)給予肯定。而2022年上半年，國內(nèi)三四線城市住宅銷售同比下跌將近50%，因此，我認(rèn)為出現(xiàn)各種創(chuàng)新的營銷模式也是必然現(xiàn)象。 警惕背后的若干風(fēng)險 在一派熱鬧吸睛的營銷手段背后，我們也要警惕潛在風(fēng)險。 從房企角度來看，要保持營銷工作的穩(wěn)定與具體落實，而不能僅成為一個住房營銷的“花架子”。在實際操作過程中，既要防范農(nóng)產(chǎn)品價格炒作，又要實打?qū)嵦峁┓?wù)和優(yōu)惠，真正取信于民、讓利于民，在提振銷售業(yè)績的同時，增強企業(yè)社會責(zé)任感。 同時，之所以要對一些城市模仿河南營銷做法給予警示，就在于目前有些房企借一些營銷花活手法，變相回避當(dāng)?shù)叵迌r政策，違規(guī)降價，甚至是搞虛假營銷操作，這就使“農(nóng)產(chǎn)品換房”真正成為了變味的營銷噱頭，這是當(dāng)前各地房企在營銷過程中須注意的風(fēng)險和問題。 此外，有一個現(xiàn)象值得注意，“農(nóng)產(chǎn)品換房”營銷手段背后折射出樓市下行壓力下，國內(nèi)三四線城市去庫存之難。 克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，百城商品住宅庫存量達(dá)到了6.07億平方米，同比增長5%。房地產(chǎn)行業(yè)庫存風(fēng)險依舊較大，不少城市去庫存壓力已迫在眉睫。 具體來看，在各層級城市當(dāng)中，三四線城市去庫存壓力最大，5月末，去化周期達(dá)到了26.9個月的高位。而一二線城市庫存風(fēng)險相對可控，但受疫情影響，一線城市供求疲軟，去化周期也增至20.4個月，二線城市則降至21.1個月。 總之，當(dāng)去庫存成為當(dāng)前樓市一大典型特征，在去庫存方面承壓巨大的三四線城市，于此階段出現(xiàn)“農(nóng)產(chǎn)品換房”等營銷異象，似乎又是“意料之外，情理之中”。