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“昨天晚上我忐忑不安，就像一個學生沒考好試，拿成績單要給父母看一樣。”3月31日，萬科董事會主席郁亮在業(yè)績說明會上如此開場。他說，2021年萬科業(yè)績表現(xiàn)不好，讓股東失望了，“在這里我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意”。 萬科30日晚間發(fā)布的2021年年報顯示，公司凈利潤同比下降45.7%，接近腰斬。不過公司拿出了高比例的分紅方案，并推出20億元到25億元的回購預案。3月31日的業(yè)績會上，郁亮就公司2021年度業(yè)績大幅下滑作出反思，并就投資者關(guān)心的問題一一作答。 談業(yè)績下滑： 存在管理和業(yè)務層面問題 對于2021年公司凈利潤下滑的原因，郁亮從管理和業(yè)務兩個方面作了反思。他表示，在管理方面，公司存在離散度大的問題。萬科過去一直是充分授權(quán)、分布式的機制，這在行業(yè)快速增長時期，有利于迅速抓住市場機會。但隨著競爭越來越激烈，大型復雜項目越來越多，有的單一公司和單一區(qū)域不具備完整能力，會表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問題，拉低整體表現(xiàn)。 郁亮稱，具體體現(xiàn)在兩方面：第一，項目操盤能力的分化。萬科做過不少好的項目，但沒能將這些好項目的優(yōu)點完全復制推廣，轉(zhuǎn)為整個集團的優(yōu)勢。第二，少數(shù)項目出現(xiàn)投資失誤。按照原先的分布式管理機制，投資額度直接分到區(qū)域，提高了一線的積極性，但在市場深度調(diào)整的時候，也容易造成當?shù)毓靖吖雷陨硎袌鰸摿?，存在“我是例外”的僥幸心理，拿下了自己消化不了的項目。 在業(yè)務層面，萬科多賽道同時探索所付出的成本，比預想更大，對過往業(yè)績產(chǎn)生影響。 郁亮表示，一切事在人為。萬科已取消集團合伙人層級，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線，董事長和總裁也不例外。 談信心： 2022年企穩(wěn)回升有五大基礎(chǔ) 2022年，萬科業(yè)績是否能“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”？對此，郁亮表示，萬科的信心來自于兩個外部基礎(chǔ)和三個內(nèi)部基礎(chǔ)。 第一個外部基礎(chǔ)，是有利于市場穩(wěn)定的政策措施不斷出臺。郁亮表示，中央已明確了促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，有關(guān)部門和各級政府也在制定政策穩(wěn)定市場，萬科對政策環(huán)境有信心。經(jīng)過調(diào)整，行業(yè)將回歸常態(tài)、回歸理性，過高、過低的利潤率都不可持續(xù)，行業(yè)收益水平最終會向社會平均水平回歸。這是萬科實現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的政策基礎(chǔ)。 第二個外部基礎(chǔ)，房地產(chǎn)仍是規(guī)模超十萬億元的巨大市場，常做常有、常做常新。萬科以開發(fā)、經(jīng)營、服務并重為核心，已經(jīng)做了比較充分的布局和準備，形成了有自身特點的不動產(chǎn)綜合發(fā)展能力，這是萬科實現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的行業(yè)基礎(chǔ)。 對于支撐萬科企穩(wěn)回升的三個內(nèi)部基礎(chǔ)，郁亮進行了更為詳細的說明。他表示，第一個內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科開發(fā)業(yè)務將繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營，今年實現(xiàn)止跌企穩(wěn)，同時未來2到3年的儲備有保障。主要通過三方面進行支撐，一是通過開發(fā)經(jīng)營本部，對開發(fā)業(yè)務進行集中管控和統(tǒng)籌管理，努力挖掘管理紅利，提高整體回報水平。二是繼續(xù)堅持高質(zhì)量投資。三是來自于現(xiàn)有儲備資源。目前萬科在建面積1億平方米，擬開發(fā)面積超過4500萬平方米，儲備資源充足，可以支持未來2到3年的業(yè)務發(fā)展需要。 第二個內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科的經(jīng)營、服務類業(yè)務增速快、營運凈收入（NOI）率勢頭好，正在逐步形成新的利潤蓄水池。郁亮稱，萬科的經(jīng)營、服務類業(yè)務持續(xù)向好，物業(yè)收入過去十年復合增速超過30%，物流近三年復合增速達到52%，公寓業(yè)務近三年復合增速達到40%，印力近五年復合增速為20%，2021年萬科整體經(jīng)營服務業(yè)務收入超過400億元。同時，萬科的經(jīng)營、服務類業(yè)務正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社會對具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)需求越來越大，符合投資收益標準的資產(chǎn)卻不多，形成了一定程度上的資產(chǎn)荒。以REITs為代表的不動產(chǎn)長期股權(quán)投資，也為經(jīng)營類資產(chǎn)提供了很好的資產(chǎn)增值變現(xiàn)出路。 郁亮所講的第三個內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科具備行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，凈負債率長期處于行業(yè)低位，“三道紅線”全部符合“綠檔”要求，這將有利于萬科獲得更多投資選擇，獲得更多發(fā)展機會。 談行業(yè)集中度： 發(fā)展需要新方式 優(yōu)質(zhì)房企對困難房企優(yōu)質(zhì)項目的收并購一直是行業(yè)關(guān)注的焦點。在談及收并購問題時，郁亮強調(diào)，萬科將把握兩個原則，一是首先要保證自己的安全，不給行業(yè)添麻煩。二是在確保自己安全，不給行業(yè)添麻煩的情況下，萬科盡自己所能去做一些對行業(yè)健康發(fā)展、良性循環(huán)有利的事情，因此公司也會留意相關(guān)的機會。 郁亮表示，現(xiàn)在很多人關(guān)心行業(yè)出現(xiàn)集中度提高問題，其實里面有個基本邏輯——誰能夠用新的發(fā)展方式誰就能進，按照原來傳統(tǒng)的增長方式就要退。 “原來傳統(tǒng)方式的特點是以速度規(guī)模作為加法，以高金融杠桿作為乘法的發(fā)展模式。凡是沿著過去這種模式走下去的，可能都會退。如果說今天不再簡單追求速度規(guī)模，不再用高金融杠桿，我覺得都能活下來。”郁亮表示，進退是取決于企業(yè)經(jīng)營是否穩(wěn)健，發(fā)展就是要轉(zhuǎn)換到新的模式上去。由于地產(chǎn)行業(yè)本地化特征特別明顯，所以頭部企業(yè)的集中度可能會有所提高，但是市場里面仍然會有眾多的中小發(fā)展商，因為這是本地化所決定的。 至于現(xiàn)在萬科處于行業(yè)什么位置？郁亮坦言，萬科仍然希望是這個行業(yè)的頭部力量，仍然是行業(yè)的第一陣營。 郁亮表示，萬科歷史上經(jīng)歷了三次凈利潤下滑，分別是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出過去發(fā)展中累積的短板問題。當外部環(huán)境出現(xiàn)挑戰(zhàn)時，短板問題就會以凈利潤下滑的方式敲響警鐘，提醒萬科必須始終對市場保持敬畏之心，正視問題、對癥下藥、快速行動，期待給大家交上合格的答卷。