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3月31日，康橋悅生活(2205.HK)發(fā)布了2021年未經(jīng)審核的年度業(yè)績(jī)公告。從公告披露看，2021年康橋悅生活整體表現(xiàn)出色，截至2021年12月31日，總營(yíng)收約783.6百萬(wàn)元，較上年度同比增長(zhǎng)約36.1%；毛利突破2億關(guān)口，達(dá)到203.9百萬(wàn)元，較上年同期增加約15.5%；期內(nèi)溢利（剔除上市費(fèi)用）約為人民幣102.6百萬(wàn)元。 規(guī)模方面，康橋悅生活報(bào)告期內(nèi)在管面積約為23.5百萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近半，達(dá)到49.6%，其中約17.3百萬(wàn)平方米來(lái)自第三方，占比73.4%；合約建筑面積達(dá)到53.1百萬(wàn)平方米，比增36.1%，其中第三方面積占比高達(dá)77.3%，達(dá)到41.1百萬(wàn)平方米。第三方面積所占比重持續(xù)增長(zhǎng)，表明其市場(chǎng)化外拓優(yōu)勢(shì)明顯。 除此之外，康橋悅生活非住宅類(lèi)物業(yè)在管面積實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率高達(dá)106.9%，且97.0%面積來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商，進(jìn)一步充實(shí)了其多元化服務(wù)業(yè)態(tài)。 在管項(xiàng)目面積迅猛增長(zhǎng)，第三方面積占比超7成 招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，2018年末康橋悅生活在管面積為8.73百萬(wàn)平方米，2019年末增至12.25百萬(wàn)平方米，2020年末達(dá)到15.72百萬(wàn)平方米。而在3月31日披露的業(yè)績(jī)公告中，該數(shù)字已經(jīng)增長(zhǎng)至23.5百萬(wàn)平方米，一年一大步，增長(zhǎng)迅猛。管理面積的不斷增長(zhǎng)，為擴(kuò)大整體營(yíng)收及增值服務(wù)拓展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 在管面積的持續(xù)增長(zhǎng)，除得到了其關(guān)聯(lián)方康橋集團(tuán)的支撐外，與其在第三方的持續(xù)外拓也關(guān)系密切。公開(kāi)資料顯示，早在2015年康橋悅生活就開(kāi)啟了市場(chǎng)化拓展，服務(wù)康橋集團(tuán)以外的第三方地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這給其帶來(lái)了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目組合，實(shí)現(xiàn)了品牌價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力的提升。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，康橋悅生活合約面積與在管面積中第三方開(kāi)發(fā)商面積占比分別為77.3%和73.4%，在規(guī)模以上物企當(dāng)中處于領(lǐng)先水平。 強(qiáng)化管理密度，非住宅在管面積同比大增106.9% 公開(kāi)資料顯示，作為全國(guó)知名的綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，康橋悅生活已逐步將業(yè)務(wù)拓展至河南省以外的重點(diǎn)地區(qū)，包括浙江省、江蘇省、湖北省、河北省、廣東省、山東省及陜西省等8省31市。 2021年，康橋悅生活持續(xù)進(jìn)行區(qū)域深耕，強(qiáng)化管理密度，提高管理效率，加大在管項(xiàng)目2公里以內(nèi)的項(xiàng)目拓展，并利用好物業(yè)管理最貼近業(yè)主這一優(yōu)勢(shì)，持續(xù)性增強(qiáng)增值服務(wù)。在發(fā)展當(dāng)中，康橋悅生活強(qiáng)化重點(diǎn)區(qū)域聚焦，不斷提升單城市的項(xiàng)目密度，持續(xù)向外擴(kuò)張。以杭州為例，目前康橋悅生活在杭在管項(xiàng)目已拓展至9個(gè)，涵蓋住宅、高端寫(xiě)字樓、體育館、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，通過(guò)有效平衡不同項(xiàng)目之間的不同需求，實(shí)現(xiàn)了人力、設(shè)備等資源的合理化利用，提質(zhì)增效，在控制成本的情況下，提升了企業(yè)收入。 2021年7月16日，康橋悅生活在港交所鳴鑼上市，募集了充足資金，隨后便開(kāi)啟了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)收并購(gòu)。下半年，康橋悅生活接連并購(gòu)了河南鼎峰物業(yè)、西安立豐物業(yè)，不僅擴(kuò)大了河南（特別是鄭州、平頂山等重點(diǎn)城市）市場(chǎng)份額，更提升了在河南省外的業(yè)務(wù)滲透率，豐富了非住宅服務(wù)業(yè)態(tài)，有利于優(yōu)化集團(tuán)資源配置。 近年來(lái)，康橋悅生活在非住宅業(yè)態(tài)布局上持續(xù)發(fā)力，商辦、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、醫(yī)院、軌道交通、環(huán)衛(wèi)服務(wù)、銀行等多面開(kāi)花。以大學(xué)類(lèi)項(xiàng)目為例，服務(wù)從住宅類(lèi)（專(zhuān)家公寓）走向非住宅類(lèi)（教學(xué)樓、校園、學(xué)生宿管等），從服務(wù)一家（河南大學(xué)）到服務(wù)更多家（鄭州大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)、鄭州城市職業(yè)學(xué)院、許昌電氣職業(yè)學(xué)校等）。截至2021年12月31日，康橋悅生活非住宅在管面積約為2.0百萬(wàn)平方米，同比2020年提升約106.9%。 2021年底，康橋悅生活與鄭軌置業(yè)成立合資公司——河南軌道悅生活物業(yè)管理有限公司，進(jìn)一步對(duì)優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行整合，布局軌道交通服務(wù)，助力城市管理。另?yè)?jù)公開(kāi)資料顯示，軌道悅生活連續(xù)中標(biāo)鄭州市軌道交通1號(hào)線和城郊鐵路一期二期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、周口市扶溝縣環(huán)衛(wèi)服務(wù)項(xiàng)目，不斷拓新服務(wù)邊界，彰顯了企業(yè)在城市服務(wù)方面的戰(zhàn)略布局。 營(yíng)收結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，增值業(yè)務(wù)收入占比超五成 隨著業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)需求的持續(xù)提升，以往物企最為注重的物業(yè)費(fèi)收入已經(jīng)從支柱作用轉(zhuǎn)向了基本盤(pán)，而增值服務(wù)則華麗轉(zhuǎn)身，成為了物企的未來(lái)增長(zhǎng)點(diǎn)?？禈驉偵钤诎l(fā)展當(dāng)中不斷擴(kuò)容其內(nèi)容包，實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)業(yè)務(wù)類(lèi)型的多樣化。 年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年，康橋悅生活物業(yè)管理服務(wù)收入約人民幣350.8百萬(wàn)元，占總收入約44.8%，同比增長(zhǎng)37.6%；非業(yè)主增值服務(wù)收入約人民幣311.9百萬(wàn)元，約占總收入39.8%，同比增長(zhǎng)32.5%； 社區(qū)增值服務(wù)收入約人民幣120.9百萬(wàn)元，約占總收入15.4%，較2020年同期約增加41.8%，其中租售業(yè)務(wù)、拎包入住、社區(qū)團(tuán)購(gòu)表現(xiàn)亮眼。以此計(jì)算，康橋悅生活非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)收入占據(jù)總收入的55.2%，同樣居于行業(yè)領(lǐng)先水平。 物業(yè)價(jià)值發(fā)現(xiàn)時(shí)代，增值業(yè)務(wù)的勝負(fù)將直接決定一家物企未來(lái)發(fā)展上限?？禈驉偵钐崆吧钊朐鲋捣?wù)布局，不斷優(yōu)化增值業(yè)務(wù)在整體收入中的比重，為未來(lái)可持續(xù)發(fā)展掃清了障礙。 作為港交所新生，康橋悅生活首份年度業(yè)績(jī)報(bào)告亮點(diǎn)頗多。2022年，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力凸顯，如何實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的高速增長(zhǎng)，是物企面臨的核心問(wèn)題。康橋悅生活能夠保持戰(zhàn)略定力，在規(guī)模和營(yíng)收增長(zhǎng)、市場(chǎng)化外拓、增值業(yè)務(wù)發(fā)展方面多措并舉，成績(jī)斐然，無(wú)疑為其未來(lái)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。