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在眾多利好房地產(chǎn)市場的政策集中出臺背景下，上市房企半年度業(yè)績預(yù)告陸續(xù)公告。據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計，截至7月22日收盤，已有80家上市房企披露2022年半年度業(yè)績預(yù)告，披露數(shù)量在239家上市房企（萬得申萬分類）中占比約三分之一。 A股市場一直有“靚女先嫁”的傳統(tǒng)——業(yè)績好的公司會搶發(fā)業(yè)績預(yù)告。在當(dāng)前的中報季，上市房企則沒有業(yè)績方面的顧慮，都在積極發(fā)布業(yè)績預(yù)告。據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計，已發(fā)布業(yè)績預(yù)告的上市房企中，預(yù)告凈利虧損和盈利的數(shù)量基本持平，其中，國央企表現(xiàn)較好。從盈利企業(yè)來看，結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)銷售收入增加，資產(chǎn)處置收益及投資收益增長，是這些房企盈利的重要因素。 那么，房企在下半年會否有更好表現(xiàn)？就此，多位業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，房地產(chǎn)市場正在從低谷向上走，需要政策的更多呵護(hù)。有房企人士表示，房企融資難的問題還需要進(jìn)一步破解，因為市場端的利好政策基本上都出了，下半年政策可能會向企業(yè)端聚焦。 37家房企預(yù)計凈利潤為正 國央企盈利優(yōu)勢凸顯 在已發(fā)布今年中期業(yè)績預(yù)告的房企中，有37家房企預(yù)計凈利潤為正?！都t周刊》查詢Wind數(shù)據(jù)了解到，目前占據(jù)凈利潤規(guī)模TOP5陣營的房企由國央企“包圓”，分別為招商蛇口(001979)、金融街(000402)、浦東金橋(600639)、外高橋(600648)、廣宇發(fā)展(000537)，預(yù)計上半年凈利潤上限可達(dá)21億元、12.69億元、9.47億元、6.97億元、4.35億元。行業(yè)市場環(huán)境波動下，國央企業(yè)績穩(wěn)健優(yōu)勢凸顯。 國央企業(yè)績預(yù)喜的原因包括，報告期內(nèi)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積增長、主營業(yè)務(wù)毛利率提升等。譬如，外高橋在公告中表示，盡管報告期內(nèi)房產(chǎn)租賃與進(jìn)出口貿(mào)易等業(yè)務(wù)收入和毛利下滑，但由于本期商品房銷售結(jié)轉(zhuǎn)面積、收入和毛利有較大增長，因此公司主營業(yè)務(wù)利潤增幅較大，今年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長約58.7%。 此外，資產(chǎn)處置收益、投資收益等成為部分房企盈利的重要支撐。以金融街為例，金融街上半年實現(xiàn)歸母凈利潤10.87億元至12.69億元，同比增長80%~110%。根據(jù)其業(yè)績預(yù)告，公司將持有的北京金融街麗思卡爾頓酒店出售給北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司，另通過“開發(fā)銷售+資產(chǎn)管理”模式所運(yùn)營的上海靜安融悅中心項目產(chǎn)生公允價值變動損益，兩項損益合計對公司歸母凈利潤影響約9億元。 相比上述國央企，一些房企實現(xiàn)了業(yè)績“高增”或扭虧為盈。《紅周刊》查詢Wind數(shù)據(jù)了解到，中潤資源(000506)、ST海投、沙河股份(000014)、ST銀億4家房企預(yù)計凈利潤增長上限超過200%；沙河股份、中潤資源、天?；?000965)、ST銀億、市北高新(600604)、電子城(600658)6家房企預(yù)計中期業(yè)績扭虧為盈。 在業(yè)績“高增”和扭虧為盈股中，大多是受益項目結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，不過，也有房企是因為資產(chǎn)處置收益、REITs項目融資收益、業(yè)務(wù)重組等因素帶來利潤增長。以中潤資源、市北高新為例，這兩家公司凈利潤增長1倍-5倍不等，根據(jù)公告，兩家房企均是通過處置資產(chǎn)實現(xiàn)增收，中潤資源處置子公司四川平武中金礦業(yè)有限公司股權(quán)，市北高新將持有的上海靜安區(qū)江場三路221號房屋轉(zhuǎn)讓給靜安疾控，分別收益3.02億元和2.49億元。 ST銀億是因債務(wù)重組而實現(xiàn)扭虧為盈，根據(jù)業(yè)績預(yù)告，由于報告期公司根據(jù)重整計劃完成部分以股抵債后產(chǎn)生債務(wù)重組收益約9.9億元，ST銀億預(yù)計上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.5億元至4億元，較上年同期增長188%-200%。 不過，中潤資源、ST銀億預(yù)計扣非凈利潤分別虧損0.4億元至0.75億元、6.5億元至7億元。 房企融資難急需化解 市場銷售端面臨考驗 相比盈利或扭虧的房企，業(yè)績預(yù)虧的房企則是“各有各的難處”?！都t周刊》查詢Wind數(shù)據(jù)了解到，在43家業(yè)績預(yù)虧房企中，房企普遍將凈利潤下滑原因歸為竣工交用結(jié)利項目比去年同期減少、本期結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)銷售收入大幅下滑等。 不過，《紅周刊》同時了解到，聯(lián)營項目毛利率較低、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型不順、押注區(qū)域化發(fā)展等因素，進(jìn)一步導(dǎo)致房企業(yè)績承壓。以業(yè)績首虧的首開股份(600376)為例，該家房企在公告中坦言虧損原因包括“聯(lián)合項目毛利率較低，部分項目出現(xiàn)虧損，造成投資收益同比降幅較大”。 《紅周刊》了解到，素有“京城地主”之稱的首開股份自2016年以來加大京外區(qū)域布局，聯(lián)合開發(fā)是其外拓過程的重要策略，保利、華潤、萬科等頭部房企均是其聯(lián)合開發(fā)合作對象。與之對應(yīng)的，該公司權(quán)益占比近年整體下行，2019年至2021年，首開股份銷售額中權(quán)益占比分別為62%、49%、54%；其間公司銷售毛利率也逐年下滑，近三年依次為37.59%、27.96%、19.81%。聯(lián)合開發(fā)所伴隨的低毛利率問題仍在今年顯現(xiàn)，根據(jù)業(yè)績預(yù)告，上半年首開股份歸母凈利潤預(yù)虧13億元到14億元，較去年同期減少約253%至264%。 疫情因素導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售遇到許多困難，同時疊加房企融資難的問題，都對房企業(yè)績形成壓力。 首鋼地產(chǎn)天津市場經(jīng)理馬騰飛向《紅周刊》表示，“房企目前最大的壓力，就是資金問題。面對債務(wù)到期，但是回款不足，賣不動房子，又難以借新債，只能賤賣資產(chǎn)‘保命’。目前市場層面的政策其實已經(jīng)出盡，很難再有更大的動作了。所以未來的政策方向，很可能是企業(yè)端的，讓企業(yè)能多緩一口氣?！? 中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也向《紅周刊》表示，房企要破局重生，一方面有賴于自身產(chǎn)品價格調(diào)整和產(chǎn)品創(chuàng)新，拓展?fàn)I銷渠道，體現(xiàn)產(chǎn)品性價比，維持后續(xù)市場的供給量；另一方面則依靠銷售端利好政策的出臺，比如信貸政策可以繼續(xù)增加釋放力度。 6月份房地產(chǎn)市場迎來初步修復(fù)三類房企值得關(guān)注 值得一提的是，近一個月的房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模、開發(fā)到位資金等出現(xiàn)環(huán)比回升趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)，1~6月份房地產(chǎn)市場累計銷售跌幅首次有了收窄趨勢，其中全國商品房銷售面積、銷售額分別同比下降22.2%和28.9%，降幅較1~5月分別收窄1.4和2.6個百分點。主要原因是6月份單月銷售面積和金額環(huán)比反彈幅度均在60%以上。此外，1~6月份房企到位資金、定金預(yù)收款、按揭貸款降幅，分別較1~5月份收窄0.5個百分點、1.3個百分點、1.8個百分點。 對此，謝逸楓表示，6月份全國商品房銷售數(shù)據(jù)改善，與穩(wěn)樓市等政策的積極推動、房企價格促銷、購房者市場觀望情緒變化等系列因素有關(guān)。他提醒說，目前市場仍屬于階段性回升，尚難斷定是觸底反彈信號，“房地產(chǎn)市場整體數(shù)據(jù)同比還是處于負(fù)增長階段，不過，伴隨下半年全國性樓市政策出臺，以及購房者觀望情緒的轉(zhuǎn)變，某些單項數(shù)據(jù)指標(biāo)有由負(fù)轉(zhuǎn)正的可能?！? 據(jù)了解，今年已有200余座城市出臺刺激性政策，在前期限購限售、住房公積金、房貸利率等門檻放松的基礎(chǔ)上，近期各城市祭出更多“穩(wěn)樓市”措施。譬如，杭州桐廬縣鼓勵“團(tuán)購買房”并推出85折團(tuán)購優(yōu)惠。 而一項長期“利好”政策也于近期出臺，就是國家發(fā)改委發(fā)布的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》,提出深化戶籍制度改革,具體涉及放開放寬除個別超大城市外的落戶限制、全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制等。謝逸楓表示，從長遠(yuǎn)來看，發(fā)改委對落戶限制深化調(diào)整，能夠增加區(qū)域城市的需求潛力，釋放更多剛性需求，一定程度作用于穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙告訴《紅周刊》，“整體來說，今年寬松政策會貫穿全年，下半年隨著市場有回穩(wěn)的跡象，政策調(diào)控的頻率會有所下降，若市場恢復(fù)不及預(yù)期，政策端還有進(jìn)一步發(fā)力的空間。” 也因此，王小嬙看好國央企房企的前景，因為國央企等大型房企具備融資優(yōu)勢，也更受購房者信任，發(fā)展優(yōu)勢更強(qiáng)。 謝逸楓則表示，其目前看好三類房企，一類是具備拿地優(yōu)勢、銷售業(yè)績好、融資渠道寬松的國央企；二類是諸如龍湖、萬科、碧桂園等資金實力較好的品牌民企；三類是地方龍頭房企，本土資源優(yōu)勢強(qiáng)勁，具備發(fā)展?jié)摿Α?/p>