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盡管房貸利率居高不下，美國房價仍在繼續(xù)創(chuàng)新高。 隨著美聯(lián)儲持續(xù)大力加息，美國房貸利率正居高難下。 美國住房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）數(shù)據(jù)顯示，截至7月25日，美國30年期抵押貸款平均利率為5.54%，略低于6月的高點5.81%，但仍處在十多年來的高位附近。而且鑒于美聯(lián)儲接下來還將大力加息，美國房貸利率或仍有上漲空間。 由于較高的利率打壓購房者，美國房屋按揭貸款需求降至22年的低點。美國抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）數(shù)據(jù)顯示，截至7月15日當(dāng)周，貸款指數(shù)連續(xù)第三周下降，按揭貸款申請當(dāng)周下降7%，同比下降19%。 全球房產(chǎn)科技公司居外IQI集團聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO卡斯夫·安薩里（Kashif Ansari）對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，美國按揭利率較高點有所回調(diào)，這對買家是個好消息，畢竟現(xiàn)在月供負(fù)擔(dān)加重、房價高企，已使購房可負(fù)擔(dān)性問題非常突出。不過，如果從歷史數(shù)據(jù)來看，5%-6%的按揭利率并不算高，美國多年來按揭利率平均值約為8%。 一方面，相對較高的房貸利率正在一定程度上打壓需求，另一方面，供給問題依舊存在，美國房價仍在繼續(xù)創(chuàng)新高。根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）的數(shù)據(jù)，6月成屋售價中位數(shù)較上年同期上漲13.4%至41.6萬美元，創(chuàng)下新的紀(jì)錄。 美國樓市略有降溫 整體而言，盡管美國房價仍在創(chuàng)新高，但在高利率和高房價的拖累下，美國樓市的狂熱情緒已經(jīng)略有降溫。 NAR數(shù)據(jù)顯示，美國6月成屋銷售環(huán)比連續(xù)第五個月下降，創(chuàng)2013年以來最長連降月數(shù)，銷售量創(chuàng)下最近兩年新低。美國6月成屋銷售總數(shù)年化512萬戶，不及市場預(yù)期的535萬戶，環(huán)比下跌5.4%。 與銷量下降相對應(yīng)的是，6月成屋庫存出現(xiàn)三年來首次同比上漲，增至126萬套，為去年9月以來的最高水平。環(huán)比來看，成屋庫存則連續(xù)五個月攀升。按照目前的銷售速度計算，需要3個月的時間售出市場上的所有房屋，仍處于相對緊張狀態(tài)。 NAR首席經(jīng)濟學(xué)家Lawrence Yun表示，住房負(fù)擔(dān)能力下降繼續(xù)對潛在購房者造成影響。房屋按揭貸款利率和房價在短時間內(nèi)都上漲得太厲害了。但好消息是，市場上終于有更多的房屋了。 美國加州程欣迪地產(chǎn)國際（KW Cindy Chin Realty Int'l）地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商程欣迪對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，現(xiàn)在很多上市的房子，不管是爾灣（Irvine）還是新港（Newpost），要價都在降。“我所在的新港這邊有處房子要價近400萬美元，最近一口氣降了15萬美元。另外，我知道不少中低收入人群都準(zhǔn)備把房子賣了搬家去芝加哥、底特律那些地方，那里房價和消費水平要低得多，二十萬美元左右可以買一套?，F(xiàn)在很多人確實負(fù)擔(dān)不起房子，有些人就想趁這個時機套現(xiàn)，然后去便宜的地方買房?！? 不過，程欣迪對記者分析稱，“降價”不是說房價在跌。如果房價低于去年同期價格，這叫房價下跌，現(xiàn)在是說房子漲得沒有過去兩年那么快了，漲幅收窄了。不少賣家按以前的漲幅來定價上市，但發(fā)現(xiàn)賣不動了，之前一年能漲15%-20%，甚至更高，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)市場變了，房價漲不了那么多了。 在房貸利率急劇上升和房屋銷量下降之際，美國房產(chǎn)中介也受到了一定影響。6月美國互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin和Compass傳出裁員消息，Compass宣布裁員10%，約450人；Redfin宣布裁員8%，約470人。 外國買家熱情逆勢升溫 盡管美國房地產(chǎn)市場開始逐漸降溫，但外國買家的熱情卻在逆勢升溫。 18日NAR發(fā)布的報告顯示，2021年4月至2022年3月，外國人在美國購置的住宅物業(yè)總價值達到590億美元，同比增長8.5%，打破了連續(xù)三年下跌的趨勢。中國、加拿大、印度、墨西哥和巴西占據(jù)前5名。 安薩里表示，亞洲買家一向青睞美國房產(chǎn)，美國是2020年度亞洲買家最心儀的海外購房目的地。在2021年，中國買家在美國購房量只有疫情前的一半，基本上是因為旅行不便。對于外國購房者而言，如果有孩子留學(xué)美國或自住，現(xiàn)在的市場反而不錯。畢竟美國本地買家少了，購房的競爭也少了，對于有能力的買家，其實倒是好事。 盡管利率上升，今年美國的整體房屋銷量將有所下降，但外國買家卻可能會加大投資力度，他們更傾向于現(xiàn)金交易，不容易受利率變化的影響。 在外國買家中，中國購房者位居榜首。NAR數(shù)據(jù)顯示，中國買家在過去一年中購買了61億美元的美國房產(chǎn)，比前一年增長了27%。中國買家更頻繁地使用現(xiàn)金，58%的中國買家以全現(xiàn)金方式付款。 安薩里對記者分析稱，中國買家仍然是全球最大的跨境房地產(chǎn)消費群體，旅行限制減少了中國買家購買的房屋數(shù)量，但他們進入了高檔市場，并花費了更多的錢，平均購買價格超過100萬美元，來自中國的買家更傾向于在更昂貴的州購買。 高利率或難“澆滅”火爆樓市 疫情暴發(fā)后美國房價暴漲，迎來兩年黃金時代，而如今正面臨利率大幅飆升，但美國樓市的熱度不太可能被完全“澆滅”。 Goodwill Banker佛羅里達州經(jīng)紀(jì)人魏曉霞對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，從疫情暴發(fā)以來，佛州房產(chǎn)市場非?；馃?，尤其蓋恩斯維爾這邊是一個大學(xué)城，佛羅里達大學(xué)就在這里，來上學(xué)工作的比較多，所以房價更加堅挺，在今年2-5月份的時候，房子的競爭簡直到了白熱化的階段，一個加價最多的客戶加了8萬美元才買到心儀的房子，這個房子要價才50萬美元。 盡管近期市場有所降溫，但只是從大漲逐漸變成小漲，下跌的可能性不大。魏曉霞告訴記者，可能是因為疫情不能外出花錢的緣故，一些買家手里現(xiàn)金很多，用現(xiàn)金交易的人也多，在房產(chǎn)市場做了近十年，以前大家買三十幾萬美元的房子，百分之七八十的人可能都是用貸款。但是現(xiàn)在用現(xiàn)金的人增多了，所以在房貸利率上漲的同時，并沒有太影響到這些現(xiàn)金買家。 但對于財力更弱的買家而言，繼續(xù)攀升的房價和房貸利率讓一些人只能尋求租房，而這也推動了租金價格上漲。 根據(jù)美國房地產(chǎn)協(xié)會官方網(wǎng)站Realtor.com的數(shù)據(jù)，6月份美國房屋租金連續(xù)第16個月打破紀(jì)錄，中位數(shù)達到創(chuàng)紀(jì)錄的1876美元，同比增長14.1%。在美國50個最大的城市中，6月份有超過四分之三的人贊成租房而不是購買住房。 魏曉霞對記者表示，今年的房租漲得非?？欤旧蠞q幅在20%左右，有的可能還更高，尤其是好學(xué)區(qū)的好房子，供不應(yīng)求，一個房源可能有五六個人想申請。 不過，隨著美聯(lián)儲持續(xù)加息，房貸利率持續(xù)攀升，市場也勢必從高燒狀態(tài)逐步恢復(fù)“正常”。牛津經(jīng)濟研究院副主任Christopher Babatope對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，影響房地產(chǎn)表現(xiàn)的關(guān)鍵因素是長期政府債券收益率。隨著美聯(lián)儲等央行大幅加息，過去6個月，牛津經(jīng)濟研究院對10年期政府債券收益率的預(yù)測大幅上升，預(yù)計未來幾個季度還會進一步上升，這也將在一定程度上打壓房地產(chǎn)市場，房價漲幅會降低。 總體而言，與需求下降相比，樓市庫存緊張問題更加嚴(yán)重，因此市場普遍認(rèn)為美國房價仍將小幅上漲，摩根士丹利預(yù)計今年房價將增長9%。 即使是美聯(lián)儲主席鮑威爾也表示，眼下有許多甚至還沒有完工的房子已經(jīng)放在市場上供應(yīng)，同時完工的房屋庫存正處于歷史最低水平，如此緊張的市場可能會推動房價頂著高利率繼續(xù)走高一段時間，目前的狀況很復(fù)雜。 不管怎樣，疫情暴發(fā)后的天量流動性已經(jīng)逐漸收緊，美國樓市告別黃金時代已成定局，購房者也將迎來一個相對“正?！钡氖袌?。