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預(yù)計下半年，在因城施策框架下，各地繼續(xù)優(yōu)化行業(yè)和市場紓困政策，將“三?！焙汀叭€(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）結(jié)合起來。 近日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，消費與民生息息相關(guān)，仍應(yīng)成為經(jīng)濟主拉動力。支持金融機構(gòu)對受疫情影響的個人消費貸款采取更靈活安排。因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。對房地產(chǎn)的表述，基調(diào)依舊保持一貫的穩(wěn)定。 去年以來，保障剛性需求，支持合理改善，一直是管理層對房地產(chǎn)的主基調(diào)。具體可以從以下三個方面理解。一是支持各地基于“一城一策”角度紓困樓市，而不是全國各地步調(diào)一致地、大面積地刺激。所以我們看到，一二線熱點城市已堅持多年的硬核調(diào)控政策不放松，比如不退出限購和限售，沒有啟動“認房不認貸”而松綁杠桿限制，繼續(xù)對新房做價格引導(dǎo)。 二是支持剛性需求和合理改善，主要是從民生保障和踐行“房住不炒”角度出發(fā)。不管商品房市場怎么變化、房地產(chǎn)行業(yè)怎么波動，商品房市場發(fā)展的目的，就是滿足剛性需求和合理改善。調(diào)控樓市和推進行業(yè)治理，不能違背這個本源。同時，合理改善中的“合理”意味著要杜絕不合理的改善，避免以改善之名行炒房之實和出臺類似的救市政策。 三是繼續(xù)強調(diào)要實施“一城一策”，意味著有的城市（區(qū)域）優(yōu)化調(diào)控政策、扶持市場發(fā)展，有的城市（區(qū)域）繼續(xù)緊縮調(diào)控措施，控制無序繁榮。再加上，全國層面支持剛性需求和合理改善，資金面也不會太緊，商品房市場就會保持一定的活躍度。這樣就對目前正在推進的行業(yè)風(fēng)險處置、“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”創(chuàng)造寬松的政策環(huán)境、引導(dǎo)市場預(yù)期。 去年下半年以來，在前期過快上漲、持續(xù)繁榮后，房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險開始顯現(xiàn)。部分房企債務(wù)違約，供給端沖擊不時發(fā)生。另外，今年以來行業(yè)之所以全鏈條下行，從供地、開工，到銷售和竣工等，需求端累計跌幅在20%-30%，供給端累計跌幅在40%左右，且難以盡快觸底反彈，也與此有關(guān)。 而且，市場普遍認為，房地產(chǎn)快速下行關(guān)系到行業(yè)穩(wěn)定，甚至經(jīng)濟安全、控制系統(tǒng)性風(fēng)險等。因此一味地等待救助，甚至期待流動性大幅寬松，期待房價再次反彈而將違規(guī)加杠桿等問題全部解決而實現(xiàn)解套。本質(zhì)上，這會助長道德風(fēng)險，導(dǎo)致壞的市場經(jīng)濟無法出清，風(fēng)險和泡沫再次積累。 正是這種不合理的預(yù)期下，去年下半年以來一些“企業(yè)自救”的主體責(zé)任沒有夯實，國家一直倡導(dǎo)的市場化、法治化，商業(yè)可持續(xù)的風(fēng)險處置原則尚待深入人心。出現(xiàn)了個別地方“保交樓”遇到障礙，企業(yè)和項目層面的風(fēng)險開始向民生層面?zhèn)鲗?dǎo)。 但是，政策依舊保持定力，合理改善意味著政策堅持“有所為有所不為”原則，該支持的支持（剛性需求和合理改善），該抑制的抑制（資金再次大規(guī)模流入樓市，投機炒作死灰復(fù)燃）。這樣的政策信號，就是要告訴市場，政策面和資金面調(diào)整，會讓市場保持適度活躍，風(fēng)險處置不會有明顯陣痛，也杜絕系統(tǒng)性風(fēng)險發(fā)生。 如此表述，就是要讓市場放棄救市幻想，夯實企業(yè)自救的主體責(zé)任，堅持“誰的孩子誰抱，誰有病給誰吃藥”的處置底線，夯實“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的樓市主題，絕不能損害民生保障的底線和小業(yè)主的權(quán)益，更不能縱容大水漫灌而讓全社會為違規(guī)行為買單?；诖耍鲭U項目處置進程會加速，止住其對房地產(chǎn)市場的無序沖擊，止住其向民生和社會領(lǐng)域傳導(dǎo)。 展望下半年，預(yù)計支持剛性需求和合理改善，保持行業(yè)健康發(fā)展的政策基調(diào)會從如下方面繼續(xù)完善。一是在因城施策框架下，各地繼續(xù)優(yōu)化行業(yè)和市場紓困政策，將“三保”和“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）結(jié)合起來，這也是地方的主體責(zé)任；二是房地產(chǎn)信貸政策繼續(xù)優(yōu)化和調(diào)整，5年期LPR及加點水平整體仍舊處于下降通道，但可能會調(diào)整節(jié)奏。 當(dāng)前，疫情沖擊疊加經(jīng)濟下行、預(yù)期轉(zhuǎn)弱，必須要推進“降成本”，但并不是降低房貸利率就一定能提振預(yù)期。當(dāng)前，銀行流動性非常寬裕、CPI一直在低位運行，彰顯了有效需求不足。不斷調(diào)低利率可能會導(dǎo)致資金“空轉(zhuǎn)”，部分市場快速反彈。更深入的問題在于結(jié)構(gòu)調(diào)整，比如加快保租房籌建，共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)力，加快二手房流轉(zhuǎn)等等，以滿足當(dāng)下實際主導(dǎo)住房消費的新市民住房需求；最后，下半年處置風(fēng)險的進程可能會提速，特別是在“保交樓”方面。