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全年時(shí)間過(guò)半，7月成都樓市繼續(xù)回暖。 易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，7月1-20日成都新建商品住宅成交面積環(huán)比增加27%，是一二線城市中成交增速最快的10個(gè)城市之一。 實(shí)際上，今年上半年成都樓市就已走出獨(dú)立行情。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年成都新房、二手房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，漲幅排名靠前，4-6月環(huán)比漲幅居70城之首。 今年5月，成都兩度調(diào)整樓市政策，涉及優(yōu)化限購(gòu)、限售、公積金貸款等多方面內(nèi)容，新政后成都樓市成交大漲。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，6月新房和二手房分別成交1.29萬(wàn)套和1.67萬(wàn)套，環(huán)比分別增長(zhǎng)16.7%和34%。 行業(yè)普遍調(diào)整之下，為什么成都樓市回暖明顯？成都市場(chǎng)完全恢復(fù)了嗎？新政效應(yīng)是否可持續(xù)？ 新政釋放購(gòu)買力 今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70城房?jī)r(jià)指數(shù)至今仍未止跌，但橫向來(lái)看，成都房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，成交總體回暖，市場(chǎng)表現(xiàn)出色。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月成都新房、二手房?jī)r(jià)格由跌轉(zhuǎn)漲，連漲6月，漲幅靠前。4月開始新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅連續(xù)3個(gè)月居70城之首。 成都某品牌房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，全國(guó)來(lái)看成都市場(chǎng)表現(xiàn)較好，部分在售項(xiàng)目在限價(jià)范圍內(nèi)價(jià)格有所上漲，對(duì)整體房?jī)r(jià)有一定提振作用。但成都房?jī)r(jià)小幅上漲，市場(chǎng)整體理性，漲幅排名靠前的重要原因是其他城市市場(chǎng)表現(xiàn)不佳。 從成交來(lái)看，6月成都成交量明顯上漲，二手房成交量處近年來(lái)月度高位。 成交回暖背后是新政釋放的積極信號(hào)。5月16日成都發(fā)布新政，明確近郊區(qū)縣住房不納入中心城區(qū)住房總套數(shù)，降低無(wú)房家庭認(rèn)定門檻。在此基礎(chǔ)上，5月31日再發(fā)新政（即“‘531’新政”），降低購(gòu)房社保要求，縮短限售年限，降低公積金首付比例等。后者影響更大，降低購(gòu)房門檻并釋放部分購(gòu)買力的同時(shí)，也新增了部分購(gòu)買力。 “前天有個(gè)購(gòu)房者從新疆飛來(lái)現(xiàn)場(chǎng)簽約，當(dāng)天簽完當(dāng)天飛走?！?月16日，天府新區(qū)某新盤的銷售人員告訴記者。其表示，6月以來(lái)，有不少“531”新政后才獲得剛需資格的購(gòu)房者來(lái)銷售中心現(xiàn)場(chǎng)咨詢，“限購(gòu)政策的放松對(duì)于需求的刺激還是比較明顯的” 。 相對(duì)而言，新政效應(yīng)在二手房市場(chǎng)體現(xiàn)得更加明顯。6月成都成交的2.96萬(wàn)套住宅中，二手房成交1.67萬(wàn)套，增長(zhǎng)34%；新房成交1.29萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)16.7%。 成都某大型房企資深從業(yè)人士王?。ɑ┫蛴浾弑硎?，“531”新政釋放了部分有置換、學(xué)區(qū)、現(xiàn)房、高性價(jià)比房源等需求的購(gòu)買力，加上今年以來(lái)二手房信貸政策相對(duì)寬松，政策效果在二手房市場(chǎng)更加顯著。 另外，成都一位房屋經(jīng)紀(jì)人近日告訴記者，成都近兩年取證的新房普遍戶型比較大，總價(jià)較高，部分資金偏緊的剛需會(huì)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。加之新房二手房?jī)r(jià)差減小，為二手房成交量增長(zhǎng)注入動(dòng)力。 王巍指出，新政也為新房市場(chǎng)吹來(lái)暖風(fēng)?！?31”新政之前除個(gè)別“網(wǎng)紅盤”外，大部分新房開盤去化率低于50%。新政后，尤其是6月中下旬以來(lái)，新盤去化率明顯提升，部分項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率提升30個(gè)百分點(diǎn)，甚至更高。 7月市場(chǎng)回暖趨緩 “成都市場(chǎng)成交仍在增長(zhǎng)，但隨著前期積壓的需求逐步得到釋放，成交增長(zhǎng)速度逐步放緩，每周增幅收縮的比例約5%-6%?！蓖跷≌f(shuō)。其發(fā)現(xiàn)，這種政策效應(yīng)邊際遞減的現(xiàn)象在二手房市場(chǎng)表現(xiàn)更明顯。 Wind數(shù)據(jù)顯示，7月1-24日，成都新建商品住宅成交面積環(huán)比增加21.5%，增速較上月同期降低約0.5個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅成交面積環(huán)比增加2.3%，增速較上月同期收窄32個(gè)百分點(diǎn)。 為更好了解成都市場(chǎng)，近日記者走訪了天府新區(qū)部分在售項(xiàng)目。7月16日下午，記者在某銷售中心看到，現(xiàn)場(chǎng)約有10組看房者。據(jù)了解，該項(xiàng)目于6月推出500余套房源，開盤認(rèn)購(gòu)率約60%。 現(xiàn)場(chǎng)銷售人員告訴記者，該項(xiàng)目7月前半月銷售近百套房源，7月16日僅余少量130平方米以上房源在售，“現(xiàn)在每天大概能賣四五套的樣子，周末銷量能翻倍”。 記者當(dāng)日還走訪了與該項(xiàng)目區(qū)位、開盤時(shí)間接近的另一新房項(xiàng)目，所了解到的銷售情況與之近似。銷售人員稱房源僅剩20套左右，6月剛開盤時(shí)每天要接待20組以上的客戶，房源去化已接近尾聲，接待量約為之前的三分之一，順銷房源的去化進(jìn)度比較理想。 當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)一位年輕看房者向記者表示，“531”新政使其擁有了購(gòu)房資格，但實(shí)地看了幾個(gè)新盤之后，該購(gòu)房者決定再觀望一段時(shí)間，“真正性價(jià)比高的盤只有‘剛1’才有資格搖，順銷盤剩下的大戶型總價(jià)還是太高了?！? 另外，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，近期部分在售項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度減小。如萬(wàn)科星耀天府曾推出首付3成以上優(yōu)惠0.5%，全款優(yōu)惠2%的活動(dòng)，天投觀瀾8號(hào)則給出了8%的折扣力度，相當(dāng)于每平米便宜1800元。 7月17日，記者分別致電前述兩個(gè)項(xiàng)目售樓處，前者反饋稱僅保留首付3成以上優(yōu)惠0.5%的活動(dòng)到月末，后者反饋稱目前折扣力度最高僅5%。 有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與“630”房企完成半年沖刺有關(guān)。但在王巍看來(lái)，項(xiàng)目打折促銷的力度因開發(fā)商而異，資金吃緊、亟待回款的開發(fā)商繼續(xù)或加大在售項(xiàng)目折扣的可能性大。 進(jìn)入7月，成都二手房成交量仍然維持高位，但受訪房屋及經(jīng)紀(jì)人反饋，除部分熱門項(xiàng)目外，整體房?jī)r(jià)并未明顯上漲，部分房東為加快成交，會(huì)選擇降價(jià)銷售。王巍亦指出，成都二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”現(xiàn)象顯著，這也是推高成都二手房成交量的重要原因。 貝殼找房APP上，不少房源近兩周下調(diào)了掛牌價(jià)，天府新區(qū)的大源、錦江生態(tài)帶、麓湖等板塊的二手房成交均價(jià)較6月初均有所降低。 成華區(qū)某二手房經(jīng)紀(jì)人向記者表示，除了部分具備稀缺地段、次新品質(zhì)和學(xué)區(qū)屬性的二手房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺甚至上漲外，大部分房源都有陰跌態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)上表現(xiàn)出的價(jià)格上漲，或受成交結(jié)構(gòu)影響。 天府新區(qū)某二手房經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格下降與短期內(nèi)新增大量在售房源有關(guān)。綜合媒體報(bào)道，“531”新政前鏈家平臺(tái)上成都在售二手房約15萬(wàn)套，新政后幾日掛牌量即增加1.5萬(wàn)套，到7月19日，增加至17萬(wàn)余套。7月25日，在售房源已超18萬(wàn)套。 盡管在數(shù)據(jù)上市場(chǎng)表現(xiàn)出價(jià)量齊升的現(xiàn)象，但成都市場(chǎng)仍為買方市場(chǎng)。 王巍認(rèn)為，目前成都市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)明顯，但尚未完全恢復(fù)。不管是購(gòu)房者購(gòu)房，還是房企拿地，都在尋找更多確定性，也更謹(jǐn)慎，房企拿地會(huì)“優(yōu)中選優(yōu)”，購(gòu)房者則更傾向于選擇優(yōu)質(zhì)口碑房企操盤的項(xiàng)目。 展望下半年，王巍認(rèn)為成都下半年市場(chǎng)將緩慢回溫，節(jié)奏趨穩(wěn)。在市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下，整體政策將維持現(xiàn)有基調(diào)，很難更寬松和積極，但年內(nèi)再度收緊的可能性也不大。