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7月29日，“博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第22屆年會”召開，大會主題為“風雨蛻變：良性循環(huán)下的模式重構”。會上，貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰發(fā)表了題為“樓市反彈下的政策長效機制”的主題演講，他表示，今年以來，地方政府出臺了多項穩(wěn)樓市政策，對市場信心的恢復起到了決定性作用。 今年以來，已有超過100個城市出臺了各類穩(wěn)樓市政策，經(jīng)過幾個月的筑底，到6月，市場有所升溫。李文杰認為，隨著政策對市場信心的提振，今年房地產(chǎn)市場最低迷的時候已經(jīng)過去，市場有望在下半年走上觸底反彈之路。 李文杰還表示，各地出臺的多項穩(wěn)樓市政策中，有不少創(chuàng)新內(nèi)容，“這些創(chuàng)新是為未來整個房地產(chǎn)的長效機制進行探索”。 從中長期來看，他表示，房地產(chǎn)不是落幕，只是增速換擋，隨著適齡購房人口和新型城鎮(zhèn)化的支撐，未來十年，房地產(chǎn)市場仍會保持很大的體量。 信心的修復 去年下半年以來，因信貸政策緊縮，房地產(chǎn)市場交易出現(xiàn)下滑。進入2022年，在各項穩(wěn)樓市政策的提振作用下，市場信心有所恢復，經(jīng)過幾個月的筑底，6月以來，市場交易狀況有所升溫。 根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計，目前，以京滬為代表的一線城市市場修復狀態(tài)較好，成都、杭州、合肥等部分二線城市的修復力度仍然明顯，但三四線市場仍處于低迷狀態(tài)。 從區(qū)域來看，李文杰指出，城市群的市場復蘇節(jié)奏較快、力度較大。尤其是長三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好轉和政策支持下，南通、合肥等城市市場率先復蘇。大灣區(qū)的深圳、東莞也在底部醞釀復蘇的動力，環(huán)比增長勢頭比較明顯。 其中，二手房市場的修復明顯好于新房。貝殼研究院統(tǒng)計的重點50城新房案場和二手帶看指數(shù)顯示，春節(jié)以來，二手房市場的案場人氣高于新房，特別是6月份，客戶明顯增長，新房增長了20%，二手房增長了40%。7月以來，二手房帶看指數(shù)持續(xù)上漲，表明二手房市場持續(xù)修復。而新房市場由于債務風險、項目停工停貸等問題的影響，案場指數(shù)開始向下。 從需求結構來看，貝殼研究院指出，剛性需求仍然是主體，首次置業(yè)和改善性需求的比例超過80%。其中，改善需求占比過半，二線城市的改善性需求占比較高。 事實上，當前的市場恢復勢頭仍然較為脆弱。房企債務壓力，以及近期出現(xiàn)的停工停貸的影響，使得購房者的信心有所波動。加之傳統(tǒng)淡季到來，使得7月以來，購房者的入市信心有所下降。 但李文杰認為，整體市場仍然處在復蘇的狀態(tài)中，政策的力度是比較明顯的，對整個市場的信心恢復起到了決定性的作用。 長效機制的六個方向 為支持合理住房需求，今年以來各地出臺的穩(wěn)樓市政策中，有較多的創(chuàng)新條款。 李文杰認為，這些創(chuàng)新可以分為兩個方面。在放寬購房資格方面，體現(xiàn)為放寬本地戶籍居民限購套數(shù)，縮短非本地戶籍具名社保年限，縮小限購區(qū)域范圍；放寬落戶條件，鼓勵人才落戶；增加二胎及以上家庭限購套數(shù)；放松限售限制等。 在資金支持方面，體現(xiàn)為降低購房首付比例，放寬二套購房認定標準，降低房貸利率；提高公積金貸款額度，降低首付比例，放寬使用限制；減免個人住房轉讓增值稅、契稅；加大購房補貼力度等。 他認為，這些創(chuàng)新是為房地產(chǎn)長效機制進行探索。綜合我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段和市場特征，房地產(chǎn)長效機制將有6個主要方向： 在土地端，強調多元化供給，推廣“限房價，競地價，競保障房面積”的土地出讓方式；在金融端，通過降杠桿來降低房貸成本，同時防止金融風險；在房企端，合理控制債務比例，強化預售資金的監(jiān)管，確保交樓；在需求端，鼓勵落戶，多孩家庭允許多購；在業(yè)主端，鼓勵剛需與改善性需求，放松限售政策，增加流通；在租購并舉方面，賦予租房消費者和購房者同等的權利。 房地產(chǎn)增速“換擋” 雖然仍存在一些不確定因素，但李文杰對市場的復蘇勢頭較為樂觀。他指出，市場已經(jīng)進入到新的周期，熱點城市的復蘇，將帶動市場的整體復蘇勢頭。 房企方面，挺過今年6月、7月的債務到期峰值月份后，流動性壓力也會大大緩解?！邦A計在三季度末、四季度初，新房單月銷售有望同比轉正?！? 李文杰預計，今年的新房交易規(guī)模達到13.8萬億，二手房交易規(guī)模達到5.6萬億，同比分別下降15%和20%。 從中長期來看，經(jīng)過多年的高速增長后，房地產(chǎn)的角色正在發(fā)生變化。李文杰表示，從2003年開始，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了多年的波動式增長。2021年下半年，在強力的去杠桿舉措下，市場出現(xiàn)波動，并導致了去年下半年以來房企的各種危機。 在此過程中，人口、土地、金融等紅利的消退，以及我國城市化進程進入新階段，都意味著房地產(chǎn)的內(nèi)生動力有所減弱?！耙皇浅鞘腥丝谠鏊?，經(jīng)濟增速與收入增長都出現(xiàn)放緩，對住房的需求，包括投資需求都不再那么強烈，二是國內(nèi)政策顯然不再以房地產(chǎn)作為主要依賴，但一定比例的開發(fā)投資是經(jīng)濟和生活的基本需要?！? 在李文杰看來，政府給房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的定位是“壓艙石”和“穩(wěn)定器”，不能沒有，不可過度。房地產(chǎn)市場沒有落幕，只是增速換擋。 因此，李文杰認為，房地產(chǎn)市場的需求仍有足夠的支撐。一方面，城鎮(zhèn)適齡人口仍將保持較大的規(guī)模；另一方面，新型城鎮(zhèn)化的推進，也將帶來大量需求。因此，“未來10年，房地產(chǎn)市場依然會保持很大的體量”。 但未來市場結構會發(fā)生一定的變化，二手房交易規(guī)模會加速上升，并逐漸與新房交易并駕齊驅。