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深圳今年第二輪集中供地在萬(wàn)眾矚目中平穩(wěn)落幕。 2022年8月4日，深圳市第二輪集中供地順利完成，最終14宗地成功出讓，其中有9宗地塊溢價(jià)觸頂，5宗進(jìn)入搖號(hào)階段，總成交金額339.32億元。共計(jì)完成出讓規(guī)劃建筑面積158萬(wàn)平方米，平均溢價(jià)率9.33%，另有兩宗流拍。 而拿地主體則在預(yù)期之中，報(bào)名的主體鮮見(jiàn)民企身影，國(guó)企央企包場(chǎng)。 其中，華潤(rùn)置地及其聯(lián)合體參與了14宗地塊的競(jìng)拍，最終將龍華民治、龍崗龍城、坪山石井和光明鳳凰等四宗地塊以118.77億元的總價(jià)拿下；招商蛇口、越秀地產(chǎn)則各有2宗土地入賬；此外，特發(fā)、中海、聯(lián)發(fā)、保利置業(yè)和深鐵+深業(yè)聯(lián)合體也各攬得1宗土地。 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，深圳本輪集中供地出讓結(jié)果略超預(yù)期，9宗地塊溢價(jià)觸頂、5宗進(jìn)入搖號(hào)程序，顯示開(kāi)發(fā)商對(duì)深圳土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪還較為激烈。 李宇嘉指出，這主要是由于本輪土地比較優(yōu)質(zhì)，南山、寶安、龍華等區(qū)域的地塊都在核心位置，周?chē)涮缀徒煌l件比較好，未來(lái)產(chǎn)出的新房會(huì)受到市場(chǎng)的歡迎。平均樓面價(jià)超過(guò)2萬(wàn)（23481元/平方米），比前幾輪的樓面價(jià)都要高，但溢價(jià)率比去年前兩批都要低，顯示地塊優(yōu)越，性價(jià)比高。 盡管熱門(mén)地塊受到了一定程度的追捧，但最終的結(jié)果仍讓市場(chǎng)讀到了一絲冷意，房企的審慎也得以完全體現(xiàn)。 實(shí)際上，深圳本輪集中供地誠(chéng)意尚可，在規(guī)則上有所優(yōu)化，例如提高了一部分項(xiàng)目的銷(xiāo)售限價(jià)，這為市場(chǎng)帶來(lái)了一定的樂(lè)觀預(yù)期，也增加了房企的盈利空間。 但在這輪集中供地中，兩宗流拍地塊的出現(xiàn)也仍然在市場(chǎng)的意料之外。 自從施行集中供地以來(lái)，深圳一直保持一定的熱度。即便在去年年底市場(chǎng)溫度驟降各地流拍潮起之時(shí)也能夠走出獨(dú)立行情少有流拍，但本輪集中供地卻出現(xiàn)了兩宗地塊無(wú)人報(bào)價(jià)，顯示房企愈發(fā)理性，即便熱點(diǎn)城市也并非迎頭趕上。 這兩宗流拍的土地分別位于寶安新安以及位于坪山石井。 從出讓條件來(lái)看，寶安新安地塊寫(xiě)字樓與商業(yè)占比過(guò)半，未來(lái)操盤(pán)難度較高，這或許是其流拍的主要原因；而坪山石井由于區(qū)位元素，也并非深圳熱門(mén)區(qū)域，因而受到了冷遇。 克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海就指出，"本輪土拍分化明顯。核心區(qū)域的地塊如前海地塊等，多家房企參與，報(bào)價(jià)迅速封頂并進(jìn)入搖號(hào)階段。同時(shí)，本輪土拍也出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象，2 宗地塊因無(wú)人出價(jià)流拍。” 陳洪海續(xù)稱，從深圳本輪土拍可以發(fā)現(xiàn)，目前房企的拿地邏輯更加精細(xì)化，從聚焦核心城市到聚焦核心區(qū)域，再到更聚焦核心板塊，在深圳這種熱點(diǎn)的核心一線城市同樣如此。 克而瑞研究中心也總結(jié)稱，整體來(lái)看，深圳今年第二輪土拍與第一輪的“火熱”相比，熱度有所回調(diào)并逐步回歸理性。但實(shí)際上，雖然本輪土拍的主力仍是國(guó)企央企，但拿地房企中品牌、規(guī)模房企的比例更高，土拍進(jìn)一步回歸市場(chǎng)化。 土地市場(chǎng)作為一張晴雨表，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的折射。 根據(jù)樂(lè)有家發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年7月，深圳新房供應(yīng)量相較6月有所下滑，新增預(yù)售面積55.5萬(wàn)平方米，預(yù)售套數(shù)6364套，環(huán)比減少8%。連續(xù)2個(gè)月新房預(yù)售量都超6000套，庫(kù)存面積走高至308.3萬(wàn)平方米，去化周期也突破11個(gè)月。 二手房方面，今年7月，深圳二手住宅過(guò)戶量為2039套，環(huán)比跌幅9%；二手房?jī)r(jià)跌幅明顯，環(huán)比下跌3%，同比下跌1%。 不過(guò)，隨著今年下半年深圳迎來(lái)新房入市的高峰期，這種局面或?qū)⒂兴淖儭? 深圳克而瑞分析稱，今年深圳出臺(tái)的房地產(chǎn)政策較少，目前房貸利率已較以往有所下調(diào)，下半年是開(kāi)發(fā)商推售樓盤(pán)高峰期，預(yù)計(jì)下半年購(gòu)房者市場(chǎng)信心有所增強(qiáng)會(huì)積極入市，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，限價(jià)的提高使開(kāi)發(fā)商有了更多的利潤(rùn)空間，增強(qiáng)了拿地信心，有利于住宅回歸產(chǎn)品本質(zhì)。