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貝殼研究院近日發(fā)布全國(guó)住房空置率報(bào)告。報(bào)告顯示，其調(diào)研的全國(guó)28個(gè)大中城市，住房平均空置率為12%。 南昌、廊坊、佛山等住房空置率超過(guò)15% 貝殼報(bào)告稱，對(duì)其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的小區(qū)摸底調(diào)研，將3個(gè)月以上無(wú)人居住的住房定義為“空置住房”，設(shè)定空置戶數(shù)/總戶數(shù)即為城市住房空置率。 報(bào)告顯示，我國(guó)28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%，相對(duì)處于較高區(qū)間。 住房空置率隨城市能級(jí)依次遞增，一線城市平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個(gè)城市空置率處于合理區(qū)間之內(nèi)，大部分城市處于10%-15%之間，6個(gè)城市高于15%。 分城市看，深圳、北京、上?？罩寐首畹?，均在7%以下。西安、鄭州、昆明、合肥、無(wú)錫等大部分城市處在10%-15%之間。南昌、廊坊、佛山住房空置率相對(duì)較高，均在15%以上。 對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)城市住房空置率現(xiàn)狀，貝殼研究院認(rèn)為一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但過(guò)高時(shí)值得警惕。因?yàn)?，高空置率等同于大量潛在供?yīng)。 當(dāng)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)時(shí)，大量空置房屋進(jìn)入存量房市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致短期供給激增，加劇供求失衡而放大房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。今年部分城市二手房新增掛牌房源激增，一定程度上是空置住房多的體現(xiàn)。 影響住房空置率的具體因素較多 據(jù)貝殼分析，影響住房空置率的原因大致可分別為宏觀、微觀兩類。在宏觀層面，購(gòu)房門(mén)檻、老齡化程度和租金回報(bào)均會(huì)影響住房空置率變化。比如，當(dāng)老齡化達(dá)到一定程度，住房需求會(huì)下降。 同時(shí)，城市購(gòu)房門(mén)檻也會(huì)對(duì)空置率形成約束。房?jī)r(jià)越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進(jìn)而住房空置成本越高。 此外，持有空置住房的機(jī)會(huì)成本，即租金回報(bào)的高低也是決定空置率的核心因素。 微觀層面上，樓齡和物業(yè)類型是影響小區(qū)空置率的兩大因素。比如，老舊小區(qū)的空置率較低，因?yàn)榇蟛糠掷吓f小區(qū)通常都位于市中心，交通配套都比較便利，住房需求比較旺盛，導(dǎo)致很少有住房空置。反而是次新小區(qū)，業(yè)主通常出于裝修或通風(fēng)等原因不著急入住，購(gòu)買(mǎi)新小區(qū)的投資客也不以居住為目的。此外，從地理位置來(lái)看，次新小區(qū)多位于離市中心較遠(yuǎn)的郊區(qū)，小區(qū)配套不齊全，出租或出售的難度相對(duì)較高，因此住房空置率更高。 從物業(yè)類型看，住房空置率由低到高依次為住宅<公寓<別墅，其中住宅類小區(qū)的整體空置率較別墅小區(qū)低5%。這是因?yàn)?，公寓和別墅的空置率較高主要與其多元化的使用場(chǎng)景有關(guān)，比如部分公寓用于投資經(jīng)營(yíng)，部分別墅用于度假等。