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去年還一房難求的美國樓市，今年啞火了。 愛達(dá)荷州最大的房地產(chǎn)開發(fā)商CBH Homes最近很犯愁。今年以來，已經(jīng)有三分之一的意向買家取消合約，不打算買房了。 CBH Homes的總裁科里·巴頓說，他還有200多套房屋沒辦法出手，相比之下，去年年底只有75套。 美國樓市火爆時(shí)，開發(fā)商為了等最高價(jià)時(shí)出售，往往會(huì)捂著房子不賣，買家只能看著房價(jià)不斷上漲，干著急。過去兩年，美國房價(jià)平均漲幅達(dá)到了42%。 但現(xiàn)在，科里·巴頓說，市場上到處掛著待售的房屋，有些開發(fā)商在房子在建時(shí)就迫不及待掛牌了，生怕錯(cuò)過潛在客戶。在一項(xiàng)調(diào)查中，13%的開發(fā)商表示已經(jīng)開始降價(jià)，希望提振銷售，然而于事無補(bǔ)。 全美房屋建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）的數(shù)據(jù)顯示，7月，受美聯(lián)儲(chǔ)加息和高通脹等因素影響，美國買家訪問量已降至2012年以來最低水平，同時(shí)，全美建筑商信心指數(shù)下降12點(diǎn)，至55點(diǎn)，是史上第二大降幅。2020年新冠疫情暴發(fā)之時(shí)，此指數(shù)曾暴跌42點(diǎn)，至30點(diǎn)。 “現(xiàn)在開發(fā)商競爭非常激烈，大家都在想方設(shè)法，賣掉手里囤積的空房，”美國房地產(chǎn)市場研究公司Zonda首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿里沃夫認(rèn)為， 美國樓市接下來很可能供大于求。 貸款利率14年來最高 受美聯(lián)儲(chǔ)不斷加息的影響，火爆了兩年多的美國房地產(chǎn)市場正在降溫。 今年以來，美聯(lián)儲(chǔ)已將利率從接近零的水平上調(diào)了1.5%，并極有可能于年底前再加息2%或更多。 相應(yīng)地，美國30年期固定抵押貸款的平均利率幾乎翻了一番，目前徘徊在約6%的水平，為14年來的最高水平。 抵押貸款利率持續(xù)走高，購房成本也在增加，潛在買家們很慌。 美國媒體表示，截至上半年，美國每月按揭貸款平均增加了552美元（增幅38%），達(dá)到1809美元（約合人民幣12279萬元）。這意味著一個(gè)美國中等收入家庭，要花近一半的收入，才能承擔(dān)一套中等價(jià)位的房屋。 “現(xiàn)在在舊金山這樣的熱門大城市，平均一套住宅花費(fèi)超過150萬美元（約合人民幣1018萬元），”美國二手房電商Redfin的經(jīng)濟(jì)學(xué)家泰勒表示，“加上超過5%的抵押貸款利率，每月還款金額非常高”。 全美住宅建筑商協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·迪茨亦認(rèn)為，很多潛在的購房者被高利率和高房價(jià)擠出了市場。 截至今年5月，全美的成屋銷售已連續(xù)4個(gè)月下滑。NAHB表示，6月繼續(xù)下滑，銷售速度降至2020年6月以來的最低水平。 買家不愿意進(jìn)入市場，開發(fā)商們只能不斷降低成本，甚至裁員停工。 來自喬治亞州的開發(fā)商杰利·康特說：“因?yàn)橥?，房屋建設(shè)成本在上升，很多建筑商已經(jīng)扛不住壓力暫停施工了，因?yàn)橥恋?、建筑和融資成本遠(yuǎn)超過房屋的市場價(jià)值。Compass、Redfin等知名房產(chǎn)公司也各自公布了裁員計(jì)劃，受影響員工達(dá)上千人。 與此同時(shí)，銀行的貸款業(yè)務(wù)也受到了波及到。當(dāng)?shù)貢r(shí)間8月15日，美國富國銀行表示，將縮減其抵押貸款業(yè)務(wù)，并將裁員，重新調(diào)整規(guī)模。 泡沫要破了? 針對高通脹、高利率和經(jīng)濟(jì)不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)，美國多家機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)中介商預(yù)測，美國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了“大減速”時(shí)期。 凱投宏觀預(yù)測未來一年美國房價(jià)將下跌5%，下跌時(shí)間點(diǎn)可能是抵押貸款利率達(dá)到6%以后；穆迪分析則預(yù)測，若發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退，全國房價(jià)將下跌5%。 “美國房價(jià)下滑的可能性非常大?！?耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主羅伯特·席勒更是警告說，大量跡象表明，風(fēng)雨即將來臨，雖然可能不是災(zāi)難性的，但未雨綢繆的時(shí)候到了。 最新的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也顯示，美國經(jīng)濟(jì)可能正在衰退的泥潭中越陷越深。 8月15日晚間，紐約聯(lián)儲(chǔ)公布的數(shù)據(jù)顯示，美國8月紐約聯(lián)儲(chǔ)制造業(yè)指數(shù)暴跌至-31.3的歷史低位，遠(yuǎn)低于預(yù)期的5，與前值相比降幅超過42點(diǎn)，為該指數(shù)史上第二大降幅。這意味著美國經(jīng)濟(jì)心臟——紐約州的制造業(yè)活動(dòng)大幅減弱。其中最嚴(yán)重的是新訂單和出貨量指標(biāo)，數(shù)據(jù)顯示，新訂單指數(shù)下跌36點(diǎn)至-29.6，而出貨指數(shù)更是暴跌50點(diǎn)至-24.1。 同時(shí)，近幾個(gè)月以來，美國消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（CPI）漲幅居高不下，其中6月漲幅達(dá)9.1%，為近41年來最高值。 經(jīng)濟(jì)不景氣，樓市也不可能繁榮。房利美（Fannie Mae）今年的一份報(bào)告顯示，近四分之三的受訪者預(yù)計(jì)抵押貸款利率將在明年繼續(xù)上升，越來越多的人擔(dān)心他們可能會(huì)在未來12個(gè)月內(nèi)失業(yè)。 部分學(xué)者已經(jīng)開始擔(dān)心歷史重演：2006年，美國抵押貸款利率也曾迅速飆升，高利率最終加速無數(shù)次級(jí)抵押貸款的消亡，并為2008年金融危機(jī)埋下了伏筆。隨后，房價(jià)暴跌，全球經(jīng)濟(jì)陷入了自大蕭條以來最嚴(yán)重的衰退。