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實(shí)探人才新政后的臨港樓市，有客戶立即出手了 時(shí)值上海臨港新片區(qū)揭牌三周年之際，該片區(qū)針對區(qū)域內(nèi)人才購房的政策進(jìn)一步優(yōu)化。 近日，上海正式發(fā)布了《關(guān)于支持中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨(dú)立綜合性節(jié)點(diǎn)濱海城市的若干政策措施》，其中提及，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才，繳納個稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)限購1套住房，所購住房自合同網(wǎng)簽備案滿7年后可轉(zhuǎn)讓。 在此之前，臨港新片區(qū)非本市戶籍人才購房條件為3年個稅或社保，而上海大部分地區(qū)對社保繳納期限的要求是5年。這意味著，臨港新片區(qū)進(jìn)一步放寬了人才購房條件。 這一放松新政的背后是臨港對人才吸納的巨大需求。根據(jù)規(guī)劃，臨港將在2035年時(shí)常住人口達(dá)到250萬。而對人才住房的支持政策在助推這一目標(biāo)達(dá)成的同時(shí)，也將給當(dāng)?shù)貥鞘袔撛诘馁彿啃枨蟆? 近期市場遇冷 這一新規(guī)的背后，是近期略有冷清的臨港市場。 從陸家嘴朝著東南方向驅(qū)車一個半小時(shí)，就可抵達(dá)上海最大的人工湖——滴水湖；若是乘坐公共交通，則有一趟專門的地鐵大站車可供選擇，所需時(shí)間約一小時(shí)。 環(huán)繞滴水湖而建的城區(qū)是臨港新片區(qū)的核心地帶，分別為101-105片區(qū)，依次規(guī)劃為文旅宜居區(qū)、行政生活區(qū)、國際創(chuàng)新協(xié)同區(qū)、濱海中央活力區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開放區(qū)。其中，101片區(qū)為臨港滴水湖最核心的主城區(qū)，其中建有海昌極地海洋公園、冰雪世界、生活天文館等基礎(chǔ)設(shè)施，是目前滴水湖成熟度最高的片區(qū)。 有對臨港樓市較為熟悉的市場人士向記者表示，環(huán)繞滴水湖的區(qū)域是臨港新片區(qū)的核心主城區(qū)，該板塊內(nèi)的新房也是最搶手的；偏西南方向的藍(lán)灣片區(qū)，則是被劃入臨港新片區(qū)的奉賢區(qū)的核心板塊，也是另一吸引購房群體的板塊。 有不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2021年至2022年3月，臨港共有21個項(xiàng)目開盤，其中有5個項(xiàng)目由3.1人才包攬，另有5個項(xiàng)目觸發(fā)了積分制。 其中，2021年4月，位于101片區(qū)的萬達(dá)鉆石灣項(xiàng)目披露，在當(dāng)期推出的724套房源中，參與選房的3.1人才類購房者達(dá)到了968組，已覆蓋所有房源。這個項(xiàng)目也因此被稱為首個業(yè)主全部為本科及以上學(xué)歷的小區(qū)。位于藍(lán)灣片區(qū)的大名城映園第一期在2021年開盤時(shí)也觸發(fā)了積分。 但在今年4月份爆發(fā)的疫情影響下，臨港樓市略顯冷清，有近期入市的項(xiàng)目認(rèn)購率不足50%。7月份，中建玖海云天推出超1000套新房，但總計(jì)僅276組客戶搖號，僅占推盤套數(shù)的27%。這一變化也體現(xiàn)在對中介的啟用上。 某大型連鎖中介位于臨港門店的內(nèi)部人士向記者透露，過去很多項(xiàng)目銷售表現(xiàn)良好，不需要中介帶客，“但有些項(xiàng)目后期客戶減少，去化速度變慢，就會找我們帶客。最近不少滴水湖板塊的項(xiàng)目也啟用了中介。” 記者在上述大名城項(xiàng)目的售樓處便看到了多個專門用于中介登記的銘牌。“我們現(xiàn)在是第二期項(xiàng)目在售，今年6月下旬開盤。”該項(xiàng)目銷售向記者表示，疫情后開盤節(jié)奏加快，從大約一個月縮短至半個月時(shí)間，“我們第二期開盤有740套，要有1300組客戶才會觸發(fā)積分，但當(dāng)時(shí)疫情剛過，蓄客相對不足，當(dāng)前進(jìn)入正常的續(xù)銷狀態(tài)，也因未觸發(fā)積分而不會限售?！? 值得一提的是，臨港整體的新房供應(yīng)頗為充足。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年上海共推出6批次集中供應(yīng)房源，合計(jì)81830套房源；臨港的供應(yīng)占比近12%。 另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，自2021年上海推行集中供地以來，臨港便是主力供應(yīng)區(qū)域，2022年第一批次成交了8宗地塊，合計(jì)共成交了30宗地塊，總建面達(dá)567萬平方米，按照臨港片區(qū)當(dāng)前的流速來看，消化周期約在5年左右。 這也使得當(dāng)?shù)氐亩址渴袌龀尸F(xiàn)有價(jià)無市的狀態(tài)。鏈家數(shù)據(jù)顯示，滴水湖附近有不少二手房掛牌價(jià)在3.9萬元/平方米以上或更高。而近期入市的新盤最高均價(jià)也僅在3.5萬元/平方米。 上述中介向記者介紹，有位客戶希望將手中臨港的房產(chǎn)脫手后到市區(qū)進(jìn)行置換，但房子掛了大半年時(shí)間尚未成交，掛牌價(jià)也從500萬一路降到465萬才最終成交。 “但整體來看，我們的二手房業(yè)務(wù)，每個月在臨港片區(qū)能有百套左右的成交量，”該中介表示，“盡管不能跟2021年時(shí)比，但也是不錯的成交表現(xiàn)了?！鄙鲜隹蛻舯M管接連降價(jià)，但相較于當(dāng)年的200多萬元的買入價(jià)，依然有不錯的增值。 中原地產(chǎn)臨港寶龍分行店董陳偉明向第一財(cái)經(jīng)表示，持續(xù)看好臨港片區(qū)的發(fā)展?！皬呐R港目前的規(guī)劃來看，每個板塊的規(guī)劃都很詳細(xì)，未來的發(fā)展是能看得到的，具有較強(qiáng)的確定性?！? 新政來襲，影響幾何？ 當(dāng)前的人才購房新政，在保障人才居住需求的同時(shí)，同樣也為臨港市場帶來了不少潛在需求。 上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，雖然眼下是傳統(tǒng)淡季，但政策面卻不斷吹暖風(fēng)，上周臨港地區(qū)購房政策再度傳來有針對性的寬松，對區(qū)域內(nèi)工作的買家而言是利好。“第四批供應(yīng)房源中也有一些臨港項(xiàng)目，預(yù)計(jì)會對認(rèn)籌產(chǎn)生積極影響?！? 事實(shí)上，8月中旬推出的上海第四批次集中供應(yīng)的新房項(xiàng)目中，有5個臨港的項(xiàng)目。8月22日時(shí)，第一財(cái)經(jīng)從其中三個項(xiàng)目的銷售人員處了解到，其所在項(xiàng)目已認(rèn)購?fù)戤?，且無房源剩余，三個項(xiàng)目均位于105片區(qū)內(nèi)。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)披露，三個項(xiàng)目上市房源共1197套。 其中星瀚璟庭的銷售人員表示，此番推出的400多套房源，共獲得了700余組認(rèn)購?！?05片區(qū)一直挺好賣的?！痹撲N售表示，“下一期10月份入市，只要擁有購房資格且不限購就可以參與認(rèn)購。” 正處于第二期項(xiàng)目續(xù)銷中的大名城項(xiàng)目銷售亦提及，新規(guī)出臺的周末，有不少來看房的購房者，“通常情況下，人才證明辦下來需要10天左右，所以預(yù)計(jì)半個月之后，這波政策的效果會有顯現(xiàn)在項(xiàng)目的成交上?！? 不過，政策帶來的潛在購房需求已經(jīng)對二手房市場產(chǎn)生影響了。據(jù)上述中介稱，近期有臨港本地一位客戶正處于置換房產(chǎn)的過程中，原本在猶豫是否下定當(dāng)前在看的房子，新政出來后，便立刻做出決定下手，“之后可能會再產(chǎn)生許多需求，房東或許會對付款周期、掛牌價(jià)格等進(jìn)行調(diào)整?！? 這不是臨港首次對人才購房政策予以調(diào)整。臨港約20年的發(fā)展建設(shè)歷程中，大致可分為三個階段。盧文曦指出，分別為2002年-2013年、2013年-2019年、2019年至今。在前期發(fā)展階段，臨港的市場關(guān)注度并不高，當(dāng)時(shí)正處于起步階段，各項(xiàng)配套還不成熟。而2013年經(jīng)歷了一段短暫的市場熱度之后，市場又回歸平靜。 直至2019年，臨港新片區(qū)掛牌，當(dāng)?shù)卦谌瞬乓M(jìn)上給出了大力度的住房保障政策，對上海市的限購政策進(jìn)行了一定程度的放松，包括將人才居轉(zhuǎn)戶年限由7年縮短至5年，非本市戶籍人才購房資格由居民家庭調(diào)整為個人，社保繳納年限由5年縮至3年。 多重利好消息疊加，促使臨港新片區(qū)的行情被迅速拉升。 當(dāng)時(shí)曾到臨港片區(qū)內(nèi)看房的張躍冉(化名)向記者回憶，當(dāng)時(shí)綠城位于藍(lán)灣片區(qū)的一個樓盤原本銷售情況不算理想，“在新片區(qū)揭牌的那天，這個項(xiàng)目余下的房源被一掃而空，”張躍冉說，“當(dāng)時(shí)剛走進(jìn)售樓處，銷售就說已經(jīng)賣完了?！? 市場的火熱也切實(shí)地反映到了數(shù)據(jù)上。中原地產(chǎn)提供的信息顯示，2019年時(shí)，臨港的新房需求量約為36.38萬平方米，同期的供應(yīng)量則為21.75萬平方米，一舉扭轉(zhuǎn)了2017年、2018年供大于求的局面；同時(shí)，新房均價(jià)也從此前的2.58萬元/平方米增長至2.81萬元/平方米。 此后，臨港片區(qū)也曾結(jié)合市場調(diào)控要求及市場供需情況，多次進(jìn)行了政策優(yōu)化。今年4月份時(shí)，對重點(diǎn)單位人才工作年限由1年縮短至3或6個月，定向留住發(fā)展所需人才。 據(jù)臨港方面披露的數(shù)據(jù)顯示，在過去三年里，累計(jì)開具人才住房政策確認(rèn)函10376張，4248名人才及家庭使用人才函買到理想的住房。