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4月18日，央行、外匯局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，從支持受困主體紓困、暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)、促進(jìn)外貿(mào)出口發(fā)展三個(gè)方面，提出加強(qiáng)金融服務(wù)、加大支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度的23條政策舉措。在房地產(chǎn)方面，提出“重點(diǎn)地區(qū)和受困人群的金融服務(wù)”“保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放”等利好政策。 因城施策是當(dāng)前政策主線 2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)，供求兩端均弱，購(gòu)房者置業(yè)信心尚未實(shí)質(zhì)修復(fù)，市場(chǎng)成交規(guī)模降幅明顯，房企投資意愿不足。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，中央多次強(qiáng)調(diào)“滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，各地積極落實(shí)“因城施策”“穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期”。 根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至目前，2022年全國(guó)超70城出臺(tái)房地產(chǎn)政策百余條，主要涉及放松限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、取消限售、為房企提供資金支持等方面。其中鄭州、蘭州、重慶、溫州、南寧、菏澤、佛山、贛州等城市優(yōu)化調(diào)整限貸政策，部分城市下調(diào)個(gè)人商業(yè)貸款首套或二套首付比例；另有多個(gè)城市下調(diào)房貸利率。 《通知》明確提出“因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求”，預(yù)計(jì)接下來(lái)將有更多城市下調(diào)商貸首付比例和房貸利率，優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)多數(shù)城市的首套房貸利率有望降至基準(zhǔn)線4.6%，二套降至5.2%，通過(guò)降利率實(shí)現(xiàn)降低購(gòu)房者置業(yè)成本，釋放購(gòu)房需求，這將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。 另外，近期多地疫情反復(fù)，部分居民收入受到短期影響，《通知》提出“靈活采取合理延后還款時(shí)間、延長(zhǎng)貸款期限、延遲還本等方式調(diào)整還款計(jì)劃予以支持”，該措施是對(duì)居民的實(shí)質(zhì)性紓困，有利于穩(wěn)定當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期。 風(fēng)險(xiǎn)不搞“一刀切” 根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至2022年3月31日，房企待償債券余額共計(jì)26452.2億元；一年內(nèi)到期的債券合計(jì)6888.7億元，其中信用債余額3305.7億元，海外債余額3583.0億元，房企仍處償債高峰期。 《通知》明確提出“金融機(jī)構(gòu)要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞‘一刀切’，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放”。2021年以來(lái)，在部分房企風(fēng)險(xiǎn)顯性化后，金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了應(yīng)激反應(yīng)，“避險(xiǎn)”情緒上升，企業(yè)主體一旦出現(xiàn)違約情況，所有項(xiàng)目融資都會(huì)受到影響，誤傷了房企部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的合理融資需求，進(jìn)一步加劇了企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。此次《通知》特別提出“金融機(jī)構(gòu)要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)”，有利于部分出險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目得到合理資金支持。 一般而言，優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目多分布在一二線和強(qiáng)三線等熱點(diǎn)城市，債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰合理且具有良好的回款能力，此類項(xiàng)目未來(lái)資金支持力度或?qū)⒓哟螅瑥亩鴰?dòng)企業(yè)資金面得到改善。 并購(gòu)債融資或加快推進(jìn)，加速房企風(fēng)險(xiǎn)出清 根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2022年以來(lái)，已有多家房企發(fā)行并購(gòu)債，直接融資超100億元，發(fā)行主體以國(guó)央企為主。同時(shí)，多家房企與銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議或備忘錄，獲得并購(gòu)融資貸款額度。此外，多家銀行及資管公司以發(fā)行并購(gòu)債的方式募集資金。 本次《通知》明確提出“商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，加大并購(gòu)債券融資支持力度，積極提供兼并收購(gòu)財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)”。預(yù)計(jì)未來(lái)政策將加大并購(gòu)債融資支持力度，這有利于加快債務(wù)違約的房企風(fēng)險(xiǎn)出清。 但需要注意的是，在行業(yè)調(diào)整階段，房企對(duì)收并購(gòu)整體持審慎態(tài)度，目前房企并購(gòu)債資金也多用于合作項(xiàng)目。當(dāng)下，房企對(duì)“自身安全”要求較高，對(duì)于標(biāo)的物選擇及出手時(shí)機(jī)更加謹(jǐn)慎。 近期利好政策頻出，從4月15日宣布將全面降準(zhǔn)到4月18日央行等部門強(qiáng)調(diào)“因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策”，樓市信貸環(huán)境和調(diào)控政策正在加快改善，尤其是降首付、降利率、優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等將有效激發(fā)住房需求釋放。從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，購(gòu)房需求并未消失，但短期需求端觀望情緒較重，預(yù)計(jì)隨著政策逐漸落地，購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，而市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控和各地政策的執(zhí)行力度。