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上半年，房地產行業(yè)依舊在經歷多重考驗，行業(yè)和企業(yè)都在市場震蕩中堅韌前行。 作為行業(yè)的一員，中南建設也不可避免地受到了整體市場的影響。8月29日晚，中南建設發(fā)布2022年半年度報告，上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入241.3億元，歸屬上市公司股東的凈虧損16.2億元。但憑借多年的穩(wěn)健經營及嚴格的財務紀律，公司上半年在降杠桿、?，F(xiàn)金流方面依然取得了不錯的表現(xiàn)。截至上半年期末，公司有息負債余額降至511.7億元，較年初下降17.6%，年內到期公開債務僅2億元；經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額48.1億元，連續(xù)5年保持正值。 翻開中南建設半年度成績單，業(yè)績喜憂參半，“韌”成為關鍵詞。面對行業(yè)深度調整的大變局，更需要保持長期戰(zhàn)略定力，審慎的平衡安全與風險的天平。 清晰的現(xiàn)金流管理思路，年內到期公開債務僅2億元 當下，對于地產企業(yè)來說，現(xiàn)金流就是血液般的存在，也是反映房企真實經營狀況的重要指標。甚至有業(yè)內人士認為，決定房企能活多久的是經營性現(xiàn)金流，但今年上半年經營性現(xiàn)金流為正的企業(yè)鳳毛麟角。 在銷售持續(xù)低迷、融資渠道不暢的背景下，中南建設通過清晰的現(xiàn)金流管理思路，平衡資金壓力及運營風險，上半年仍然保持了良好的經營性現(xiàn)金流狀況。中報顯示，公司經營性現(xiàn)金流入467.7億元，經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額48.1億元，同比增加99.4%，連續(xù)5年保持正值，顯現(xiàn)出難得的韌性。 與此同時，中南建設三道紅線指標也持續(xù)改善。截至2022年6月底，公司凈負債率85.19%，比上年末下降7.58個百分點；扣除預收賬款后的負債率為79.10%，比上年末降低1.42個百分點；扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比0.61，比年初增加1個百分點。盡管公司三道紅線仍處“黃檔”，但放在時下的行業(yè)環(huán)境里，不難看出其背后付出的巨大決心與努力。 降杠桿方面，今年上半年，中南進一步壓降有息負債109.4億元，下降幅度17.6%，超行業(yè)平均水平。得益于長期堅持不依賴有息負債的發(fā)展模式，公司有息負債余額511.7億元，與經營規(guī)模比值繼續(xù)保持行業(yè)最低水平。其中短期借款和一年以內的有息負債合計194.9億元，比2021年末減少45.8億元。 從財務安全的角度來看，上半年末公司賬面資金163.2億元，短債償付安全能夠保障。 在降負債效果顯著的同時，中南的融資渠道進一步擴寬。有消息稱，銀行間市場交易商協(xié)會探討通過中債增進公司增信支持民營房企發(fā)債融資，中南建設也是試點之一。而在此前，其控股股東已與兩家AMC簽署戰(zhàn)略協(xié)議，預計可獲得70億元的支持。 穩(wěn)兌付保交付，以實際行動提振市場信心 打鐵還需自身硬。良好的現(xiàn)金流管控是守住企業(yè)安全經營底線的必要舉措，保交付、保兌付也是當下市場普遍關注的焦點。 Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年-2025年是房企債務兌付高峰期，其中2022年是未來四年中房企償債壓力最大的年份。但中南建設始終堅守承諾，每次都如期如約兌付。 3月，中南建設如期支付“20中南01”、“20中南02”的年度利息，兌付回售的“20中南01”，合計9.21億元；支付21中南01利息7300萬元；4月，兌付建銀6優(yōu)A本息2.48億元；5月，兌付17中南01、19中南02、20中南01本息512萬元；6月，支付“20中南建設MTN001”年度利息和回售本金3.55億元；7月，兌付建銀7優(yōu)A本息3.96億元，支付21中南建設MTN001年度利息6800萬元。 這一個個兌付數(shù)字背后，正是公司抗風險能力的體現(xiàn)。就在中報發(fā)布前三天，中南建設支付1.83億元“20中南建設MTN002”年度利息及回售資金。 值得一提的是，在堅守公開市場承諾的同時，中南也盡全力完成對客戶的承諾，緊抓疫情緩解、市場復蘇等契機，加快推動工程項目建設，以實際行動落實“保交樓、穩(wěn)民生”。 截至6月底，其房地產板塊已累計交付57個項目，共計32849套品質住宅，根據(jù)媒體統(tǒng)計其交付總量位居全行業(yè)TOP9，公司多個項目交付滿意度達100分；此外，建筑板塊多個重大工程穩(wěn)步推進，如北京豐臺站周邊配套路網工程順利完成建設，杭州西站樞站站東疏解通道全面貫通，南京地鐵11號線商務東街站開始主體結構施工等。 事實上，項目的順利交付正是房企核心競爭力和經營能力的體現(xiàn)。機構普遍認為，標桿性民營房企的努力保交樓在當前市場環(huán)境下殊為不易，它們的現(xiàn)金流安全、如約交付及償還債務等表現(xiàn)，不僅為業(yè)主帶來信心，更能提振行業(yè)信心，顯示出頭部房企的擔當與責任。 盡管行業(yè)的分化還在持續(xù)，但房地產的經濟支柱地位短期內不會改變。相信隨著政策對房地產市場的支持效果逐步顯現(xiàn)，民營房企的發(fā)展環(huán)境將逐步得到改善，中南建設等示范房企也將在行業(yè)復蘇中迎來新的發(fā)展機遇。