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31日上午，萬科企業(yè)股份有限公司(下稱萬科)舉行2022年中期業(yè)績推介會，萬科集團董事會主席郁亮，萬科集團總裁、首席執(zhí)行官祝九勝等高管出席會議。郁亮認為，房地產(chǎn)市場仍是10萬億元級的市場，常做常新，現(xiàn)在要做的是穩(wěn)預期，重建市場信心。 10萬億級市場 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額66072億元，同比下降28.9%。 8月30日晚，萬科公布2022年半年度報告，上半年萬科實現(xiàn)銷售面積1290.7萬平方米，銷售金額2152.9億元，同比分別下降41.1%和39.3%。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，萬科上半年的銷售額排在行業(yè)第二位。另據(jù)萬科公告披露，今年1-7月，公司累計實現(xiàn)合同銷售面積1507.2萬平方米，合同銷售金額2489.8億元。 郁亮認為，從短期看，市場已經(jīng)筑底，但恢復是一個緩慢、溫和的過程。房地產(chǎn)市場仍是10萬億元級的市場，房子有一個自然更替的過程，常做常新。按照自然更新速度，每年要淘汰大概10-11億平方米的房子，其中，一二線城市有3億平方米，但從萬科目前的開工數(shù)據(jù)看，連正常的更替速度都達不到，市場收縮過了頭，這也證明，未來會繼續(xù)自動修復。 “我相信大家追求美好居住生活的力量，這種剛需是存在的，市場蠻大。目前穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的三大調(diào)控目標中，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價基本實現(xiàn)了，現(xiàn)在就是要穩(wěn)預期，重建市場信心。”郁亮還說，“萬科今年的業(yè)績止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中有升，我們是有信心的?！? 對于萬科上半年的銷售情況，祝九勝稱，公司現(xiàn)在仍保持在行業(yè)第一陣營，相信下半年的銷售業(yè)績會比上半年更好。一方面是因為市場處于回升狀態(tài)，另一方面是與公司自身的經(jīng)營安排有關(guān)系，下半年會采取更積極的行動。 2022年半年度顯示，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤122.23億元，同比增長10.64%；毛利率(稅前)為20.5%，較上年同期下降2.5個百分點。 祝九勝表示，短期看，萬科首先要確保公司的經(jīng)營安全，毛利率肯定承受著相當?shù)膲毫ΑｉL期看，行業(yè)毛利率要回到社會平均水平，“沒有哪個行業(yè)必然比哪個行業(yè)好，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率最終會回歸到社會平均水平。不過即使這樣，仍會有深刻洞察客戶需求、經(jīng)營效率能夠提升的企業(yè)，能獲得高于行業(yè)平均水平的回報率?！? 財務數(shù)據(jù)方面，截至2022年上半年末，萬科剔除預收款的資產(chǎn)負債率為68.4%、凈負債率為35.5%、現(xiàn)金短債比為1.5倍，維持“綠檔”達標。截至報告期末，公司持有貨幣資金1410.7億元，較2021年末環(huán)比減少5.5%；有息負債規(guī)模2802.3億元，較2021年末環(huán)比增加5.4%，其中，短期借款和一年內(nèi)到期有息負債626.4億元，占比22.4%，較2021年末下降9個百分點；存量融資的綜合融資成本為4.08%，較上年末進一步降低。 “我們不是賣豬仔” 2022年4月1日，萬科旗下的物業(yè)服務公司萬物云向港交所提交招股書，截至目前，尚未通過聆訊。據(jù)萬科2022年半年報，萬科持萬物云及其子公司的股權(quán)比例為62.8893%，根據(jù)與其他股東簽署的一致行動承諾，萬科持有對萬物云及其子公司71.43%的表決權(quán)。 據(jù)萬物云招股書，2021年公司實現(xiàn)營業(yè)收入約237.04億元，毛利約40.2億元，凈利潤約為17.14億元。2019年-2021年，萬物云的毛利率分別約為17.7%、18.5%、17.0%。據(jù)萬科2022年半年報，今年上半年萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元(含向萬科集團提供服務的收入)，同比增長38.2%。 截至今年上半年，萬物云社區(qū)空間居住消費服務(萬科物業(yè))方面，布局全國逾120多個大中城市(含香港)，簽約管理的物業(yè)數(shù)目達到4096個，在管物業(yè)數(shù)目達到3035個；商企物業(yè)服務(萬物梁行)，服務1929棟寫字樓/產(chǎn)業(yè)園；城市空間綜合服務(萬物云城)進入25個城市，統(tǒng)籌管理59個街區(qū)項目。 要注意的是，目前港股物業(yè)公司的估值已經(jīng)有所降低，外界也常有聲音認為，萬物云錯過了最佳的上市時機。對此，郁亮說：“我們不是賣豬仔，在好的價錢時候賣掉，而是希望上市后能獲得更大的發(fā)展空間，所以，短期市場的估值我們是不在意的?！? 業(yè)績會上，萬科集團董事會秘書朱旭表示，萬物云上市時機是很多投資者關(guān)注的，畢竟2021年物業(yè)股的估值遠遠高于現(xiàn)在。但對于萬科而言，推進業(yè)務分拆，不是以資本市場窗口為考慮因素，而是考慮到萬物云不是一個傳統(tǒng)的、單純的物業(yè)服務公司，是以城市服務商為定位的，只有它發(fā)展成熟后，才能啟動上市。萬物云無論是在什么時間上市，都是一個新的起點，而不是終點。公司不追求在行業(yè)估值頂點上市，希望股東們能在萬物云的后期發(fā)展中分享到業(yè)務增長帶來的紅利。