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猶記得，今年年初，萬科（000002.SZ）董事會(huì)主席郁亮向股東報(bào)告，今年主要工作目標(biāo)是“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中有升”。8月30日，萬科交出“期中答卷”，以相關(guān)數(shù)據(jù)呼應(yīng)了前述目標(biāo)的推進(jìn)。 上半年，萬科收入2069.2億元，同比增長(zhǎng)23.8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)122.2億元，同比增長(zhǎng)10.6%；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入82.9億元，同比增長(zhǎng)22.2%。 開發(fā)業(yè)務(wù)方面，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額2152.9億元；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入241.1億元，同比增長(zhǎng)30.6%。租賃住宅、物業(yè)服務(wù)、物流倉儲(chǔ)、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)也在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)不同程度的收入同比增長(zhǎng)。 業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮重申了其在今年6月股東大會(huì)上的判斷，即從短期來看，市場(chǎng)已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢、溫和的過程。其認(rèn)為，“市場(chǎng)收縮過了頭，反而會(huì)積蓄自發(fā)修復(fù)的功能?！? 郁亮表示，“要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量”，他同時(shí)也看到，房地產(chǎn)調(diào)控的三大目標(biāo)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”中的前兩者已基本實(shí)現(xiàn)，但目前“穩(wěn)預(yù)期”還存在較大的挑戰(zhàn)。 回歸到自身，談及“保交付”熱點(diǎn)問題，郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“請(qǐng)客戶放心，萬科不僅是保證交付，還要保證質(zhì)量?！? 銷售額同比減少39.3% 房地產(chǎn)市場(chǎng)下行背景之下，上半年，萬科的銷售金額同比減少39.3%，銷售面積同比減少41.1%至1290.7萬平方米。所銷售產(chǎn)品中，住宅占比85%，商辦占比9.6%，其他配套占比5.4%。 報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)配套業(yè)務(wù)收入1894.9億元，分區(qū)域看，上海區(qū)域、南方區(qū)域占比較大，分別為33.65%、23.16%。上半年，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積達(dá)1310.2萬平方米，同比增長(zhǎng)17.5%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入1788.8億元，同比增長(zhǎng)23.9%，結(jié)算毛利率為21.9%（扣除稅金及附加后為17.3%），結(jié)算均價(jià)為13652.8元/平方米。 合并報(bào)表范圍內(nèi)，萬科已售未結(jié)合同面積為4326.8萬平方米，已售未結(jié)合同金額為6672.7億元。 投資和開竣工情況方面，萬科在上半年開發(fā)業(yè)務(wù)新開工計(jì)容面積約1068.8萬平 方米，同比下降38.9%，完成年初計(jì)劃的55.7%（2021年上半年為55.5%）；開發(fā)業(yè)務(wù)竣工計(jì)容面積約1443.7萬平方米，同比增長(zhǎng)17.8%，完成年初計(jì)劃的37%（2021年上半年為34.2%）。公司預(yù)計(jì)，全年竣工面積將與年初計(jì)劃基本持平。 上半年，萬科實(shí)現(xiàn)11.5萬套住宅的平穩(wěn)交付，其中，35%的項(xiàng)目“交房即交證”，較2021年全年的比例提升10個(gè)百分點(diǎn)。 業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮表示，公司邀請(qǐng)客戶“共建家園”，讓客戶能夠看見萬科在建項(xiàng)目進(jìn)展情況。今年，萬科開始推進(jìn)“交房即交證”工作。截至目前，約有70%的準(zhǔn)業(yè)主在正式交付前都至少去過一次現(xiàn)場(chǎng)查看自己的房屋。 “只要有好產(chǎn)品、好服務(wù)，哪怕短期內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境存在壓力，也一定能熬過去?！庇袅琳J(rèn)為。 對(duì)于下半年，郁亮表示，7、8月份的銷售數(shù)據(jù)對(duì)比6月份出現(xiàn)了較為明顯的落差，這其中包含疫情回補(bǔ)、銷售本身具有季節(jié)性特點(diǎn)等短期因素的影響，但他認(rèn)為，“住房的剛性需求仍然很強(qiáng)，這依然是個(gè)十萬億量級(jí)的巨大市場(chǎng)，常做常有，常做常新?！? 上半年，萬科新獲取項(xiàng)目19個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積307.8萬平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積213.1萬平方米。項(xiàng)目總地價(jià)386.8億元，權(quán)益地價(jià)總額約248.3億元。投資金額中，一二線城市的占比為95.6%。 截至6月30日，公司在建項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約1億平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約6281.5萬平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約3715.4萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約2345.9萬平方米。 經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入增長(zhǎng)30.6% 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整的這些年來，郁亮表示，目前“穩(wěn)預(yù)期”仍存在較大的挑戰(zhàn)，“預(yù)期”即是“信心”，對(duì)于重建市場(chǎng)信心，郁亮稱，相比短期政策，萬科更關(guān)注與未來行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展有關(guān)的政策。 “房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的階段，為城市提供的配套服務(wù)業(yè)務(wù)越來越豐富，新的業(yè)務(wù)發(fā)展起來了，也能給市場(chǎng)提供一定的支撐，但這些業(yè)務(wù)大多為保本微利的長(zhǎng)周期業(yè)務(wù)，需要獨(dú)立的政策制度?！庇袅帘硎?。 近兩年，萬科從過去的以開發(fā)為主向開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重轉(zhuǎn)變，至此有了自己的“鐵人三項(xiàng)”。上半年，萬科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入241.1億元，同比增長(zhǎng)30.6%。公司表示，經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)既面臨挑戰(zhàn)，也迎來發(fā)展機(jī)遇。 具體而言，物業(yè)服務(wù)方面，萬物云上半年收入143.5億元（含向萬科提供服務(wù)的收入），同比增長(zhǎng)38.2%，其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8億元，同比增長(zhǎng)34.8%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，同比增長(zhǎng)39.7%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入11.6億元，同比增長(zhǎng)59%。 就在7月18日，萬科分拆萬物云境外上市的方案獲得中國證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮表示，分拆物業(yè)上市，不是“賣豬仔”，即不是為了好價(jià)錢而把它賣掉，而是希望通過上市能使其獲得更大的發(fā)展空間。 據(jù)萬科董事會(huì)秘書朱旭透露，下半年，萬物云旗下的萬物云城加速拓展，計(jì)劃到2022年末累計(jì)落地100個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目。 物流倉儲(chǔ)服務(wù)方面，上半年，萬科收入18.6億元，同比增長(zhǎng)39.1%，其中高標(biāo)庫營(yíng)業(yè)收入10.4億元，同比增長(zhǎng)13%；冷庫營(yíng)業(yè)收入8.2億元，同比增長(zhǎng)94.7%。報(bào)告期內(nèi)，萬緯物流新獲取5個(gè)項(xiàng)目。截至6月30日，萬緯物流在全國47個(gè)城市運(yùn)營(yíng)管理157個(gè)項(xiàng)目，可租賃建筑面積1164萬平方米。 另一方面，萬科的租賃住宅業(yè)務(wù)在上半年新獲取10個(gè)項(xiàng)目，涉及深圳、廣州、廈門、佛山等7個(gè)城市，房間數(shù)9674間。截至6月30日，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理房屋20.99萬間，累計(jì)開業(yè)16.95萬間。報(bào)告期內(nèi)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入14.8億元，同比增長(zhǎng)12.3%。 朱旭稱，租賃住宅業(yè)務(wù)下半年的工作方向是保持運(yùn)營(yíng)效率的行業(yè)領(lǐng)先地位，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增速大于收入規(guī)模增速，到2023年實(shí)現(xiàn)成本法下（即扣除折舊攤銷后）的會(huì)計(jì)報(bào)表盈利。 商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面，上半年萬科該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入40.1億元，同比增長(zhǎng)10.4%。其中，印力集團(tuán)管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)收27.5億元，同比增長(zhǎng)12.2%。朱旭披露稱，2020年開業(yè)的上海南翔印象城MEGA及2021年開業(yè)的溫州印象城MEGA、杭州奧體印象城等項(xiàng)目的首年NOI（投資回報(bào)率）均超過6%。 “把安全放在第一位” 今年年初，郁亮向股東報(bào)告的“八字”工作目標(biāo)，在上半年已取得一定成績(jī)，能不能繼續(xù)走下去，還取決于背后的能力有沒有提升，“肌肉有沒有長(zhǎng)起來”。 郁亮表示，在當(dāng)前的外部環(huán)境下，萬科也有壓力，部分經(jīng)營(yíng)指標(biāo)表現(xiàn)不盡如人意，但萬科“一直努力保持身體機(jī)能的基本平衡與健康，保持不斷跑下去的狀態(tài)，始終把安全放在第一位，且對(duì)未來的止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中有升抱持信心”。 對(duì)萬科而言，郁亮認(rèn)為，安全只是底線要求，公司在規(guī)模和債務(wù)方面一直比較克制，所以在經(jīng)營(yíng)層面有一定的安全邊際。 半年報(bào)顯示，截至6月30日，萬科“三道紅線”評(píng)級(jí)保持“綠檔”，凈負(fù)債率35.5%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，現(xiàn)金短債比為1.5。 另一方面，萬科在手貨幣資金1410.7億元，是一年內(nèi)到期有息債務(wù)626.4億元的2.3倍，也是下半年到期有息負(fù)債的6.1倍。公司有息負(fù)債總額2802.3億元，較2021年年末增長(zhǎng)5.4%。有息負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，短期負(fù)債占比22.4%，較去年同期下降9個(gè)百分點(diǎn)。分融資對(duì)象看，銀行借款占比58.9%，債券占比24.5%，其他借款占比為16.6%。分境內(nèi)境外看，境內(nèi)負(fù)債占比76.8%，境外負(fù)債占比 23.2%。人民幣負(fù)債占比77.5%，外幣負(fù)債占比22.5%。 業(yè)績(jī)會(huì)上，萬科財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示，公司對(duì)境外債務(wù)一直都有持續(xù)滾動(dòng)的還款安排，通常提前至少一年到18個(gè)月進(jìn)行相應(yīng)的資金鋪排和規(guī)劃，“境外債是萬科境外融資重要但非唯一的渠道，目前萬科在境外的整體銀行貸款渠道非常暢通?！逼溲a(bǔ)充稱，“下半年萬科在境外已沒有任何到期需要償還的債務(wù)?！? 今年1月～8月，萬科境內(nèi)發(fā)行信用債194億元，其中3年期（含3+2年期）的綜合成本為3.02%。截至6月30日，公司存量融資的綜合融資成本為4.08%，其中上半年新增融資成本為3.59%，公司實(shí)際利息支出合計(jì)62.9億元，其中資本化的利息合計(jì)38.3億元。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)分別維持萬科“BBB+”“Baa1”“BBB+”的信用評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望均為“穩(wěn)定”。