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“在行業(yè)劇烈變化下, 綠城會(huì)獲得更多市場(chǎng)份額，預(yù)計(jì)未來三年后，綠城的銷售額大概能占到行業(yè)的3%，這個(gè)份額以后還會(huì)逐漸提高?！?月26日下午，在2022年中期業(yè)績(jī)說明會(huì)上，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞東向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體和投資者表示，關(guān)于綠城未來的長(zhǎng)相，產(chǎn)品畫像是“高顏值、極賢惠、最聰明” ，綜合畫像是“有特長(zhǎng)且全面發(fā)展的優(yōu)等生”。 “長(zhǎng)期還是看好這個(gè)行業(yè)，感覺綠城未來還大有可為?！睆垇問|補(bǔ)充道，接下來，“我們會(huì)更加看重營(yíng)收和利潤(rùn)的有質(zhì)增長(zhǎng)，未來還會(huì)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)?！? 從綠城中國(guó)（簡(jiǎn)稱綠城）交出的這份“中考”成績(jī)單來看，營(yíng)收和凈利潤(rùn)雙雙實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收647.31億元，同比增長(zhǎng)79.1%；凈利潤(rùn)48.6億元，同比增長(zhǎng)24.3%。 “在出險(xiǎn)房企增多，多家‘千億房企’今年中期業(yè)績(jī)虧損的行業(yè)格局中，綠城守住了‘銷售規(guī)模增長(zhǎng)、財(cái)務(wù)安全以及利潤(rùn)增厚’的基本盤，這并不容易?！钡禺a(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，其背后有三大關(guān)鍵能力支撐：一是綠城股權(quán)結(jié)構(gòu)為混改企業(yè)，大股東央企中交集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱中交）于行業(yè)低谷中背書“增信”；二是“融資＋銷售”雙渠道發(fā)力，保證現(xiàn)金流安全及如期償債；三是聚焦高能級(jí)城市布局取地，資產(chǎn)底子厚，可變現(xiàn)能力強(qiáng)。 保底銷售目標(biāo)3100億元 在綠城上半年業(yè)績(jī)中，有兩大指標(biāo)居行業(yè)前列：一是銷售額的市場(chǎng)份額在波動(dòng)期逆勢(shì)上揚(yáng)；二是營(yíng)收和利潤(rùn)維持兩位數(shù)增長(zhǎng)。 在銷售端，綠城上半年總合同銷售金額約1128億元，躋身中指研究院銷售行業(yè)排名第7位。在市場(chǎng)調(diào)整期的2021年和2022年，占比分別提升0.6個(gè)百分點(diǎn)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。 值得一提的是，今年年初，綠城管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上給出一個(gè)保守的全年銷售額目標(biāo)：3300億元。但在行業(yè)銷售遇冷下，此次其調(diào)低了銷售預(yù)期，即便是維持現(xiàn)在的情況，可能在3300億元基礎(chǔ)上下探一些，但是肯定可以完成3100億元的保底目標(biāo)。 在盈利能力方面，綠城上半年凈利潤(rùn)為48.6億元，同比增長(zhǎng)24.3%。在市場(chǎng)調(diào)整期的2021年和2022年，連續(xù)兩年同比增幅超過20%。 不過，在行業(yè)整體毛利率水平走低的大環(huán)境下，綠城也難以獨(dú)善其身。上半年，綠城毛利率為17.4%，同比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。 “受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，行業(yè)毛利率下行。綠城主要因?yàn)楝F(xiàn)在交付的項(xiàng)目是三年前或更早時(shí)拿的地，在限價(jià)影響下，公司的品牌溢價(jià)能力和優(yōu)勢(shì)沒能充分體現(xiàn)。”綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示。 權(quán)益拿地比例提高 聚焦式拿地，不發(fā)散投資，在好中選優(yōu)，在熟悉的城市投資，是綠城2022年的拿地策略。 2022年上半年，綠城在8個(gè)熟悉的城市新增20個(gè)項(xiàng)目，總建面約為313萬平方米，總貨值金額731億元。其中，一、二線城市的新增貨值占比達(dá)到90%；歸屬于集團(tuán)的貨值約為554億元，權(quán)益占比達(dá)到76%，較去年同期提高8個(gè)百分點(diǎn)。 在中指研究院看來，拿地權(quán)益比率的提高，一方面增強(qiáng)對(duì)利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)的主動(dòng)權(quán)，提高盈利能力；另一方面是綠城更主動(dòng)積極防范合作風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎甄選國(guó)企央企、地方型屬地國(guó)企等合作方的結(jié)果。 “上半年基本都在公開市場(chǎng)拿地，主要是公開市場(chǎng)上項(xiàng)目質(zhì)地更好。一些二手項(xiàng)目產(chǎn)品雖已成型，但無法體現(xiàn)綠城產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)?！本G城中國(guó)執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，下半年，會(huì)遵照年初定的謹(jǐn)慎原則，在第三輪、第四輪集中供地中，會(huì)擇機(jī)看項(xiàng)目再做投資。拿地總數(shù)量會(huì)減少，權(quán)益要增加，提出了更高要求——零失誤。 背靠大股東“增信”融資通暢 “上半年，新發(fā)行的債都是長(zhǎng)期限的，境外永續(xù)債已經(jīng)歸還5億美元，計(jì)劃2023年將境內(nèi)外永續(xù)債清零?！惫⒅覐?qiáng)表示，“受大股東支持，現(xiàn)在各大行對(duì)綠城的授信全部納入中交的整體授信范圍內(nèi)，這樣對(duì)綠城來說，授信更充足，成本也更低；另外資本市場(chǎng)層面，中交與綠城有較多協(xié)同，包括出具安慰函甚至直接買債?！? 2022年上半年，綠城境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模211億元，同比增加68.8%。尤其是2022年1月份，綠城成功發(fā)行三年期4億美元備用信用證增信綠色美元債券，成為其新設(shè)立的綠色金融框架下發(fā)行的首筆綠色債券。這是綠城積極踐行ESG理念的正向反饋，未來ESG 能力會(huì)成為企業(yè)的又一核心競(jìng)爭(zhēng)力。 截至2022年6月30日，綠城的銀行存款及現(xiàn)金為632.21億元。與此同時(shí)，綠城積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，上半年短債金額進(jìn)一步下降，現(xiàn)金短債比提升至2.3倍，償債能力得到優(yōu)化。 目前，綠城正在全面優(yōu)化自身能力，儲(chǔ)備充沛“糧食”和“體能”，蓄力長(zhǎng)跑。張亞東重新立下了的三個(gè)“前十”目標(biāo)：“第一個(gè)是現(xiàn)在的銷售排名進(jìn)入前十，保持在前十名里面；第二個(gè)前十是自投業(yè)務(wù)進(jìn)入前十；第三是重資產(chǎn)的權(quán)益部分，經(jīng)過一兩年的努力也要進(jìn)入前十?！? 進(jìn)擊目標(biāo)已設(shè)定，但張亞東對(duì)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的判斷是謹(jǐn)慎中帶著信心的。他表示，“房地產(chǎn)行業(yè)還是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，估計(jì)年銷售額維持在12萬億元的水平?！钡?dāng)下，“房地產(chǎn)危機(jī)和機(jī)會(huì)并存，對(duì)綠城而言，還是充滿信心，我們和同行一樣都在努力?！?/p>