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進(jìn)入8月份，隨著西安“以租換購”政策出臺、房貸利率進(jìn)一步下探，市場并未表現(xiàn)出預(yù)想中的明顯升溫，反而從商品房銷售端的供應(yīng)、成交、搖號等現(xiàn)狀表現(xiàn)出了明顯的下降趨勢。雖然從政策端、金融端均有頻頻利好，8月份整體市場仍舊不溫不火。 8月 供應(yīng)房源4338套 搖號開盤項目僅7個 西咸、大明宮區(qū)域宅地成交多 8月份從土地供應(yīng)端來看，供應(yīng)土地數(shù)量較少，共有38宗國有建設(shè)用地出讓，約2836畝。從土地成交端來看，8月份成交的土地數(shù)量有51宗，共有3000畝，但約有一半為商業(yè)和工業(yè)用地。 從住宅用地來看，8月份共有三個區(qū)域的成交值得關(guān)注。首先是港務(wù)區(qū)，8月5日，國際港務(wù)區(qū)成交兩宗住宅用地GW3-10-5、GW3-9-13，均被西安國際港務(wù)區(qū)潤輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（華潤置地）摘得，成交樓面價分別為6117元/㎡、6153元/㎡。 其次是曲江大明宮區(qū)域。8月18日，西安市曲江大明宮掛牌成交5宗共197.684畝住宅用地，成交總價款32.9億元。其中，有2宗地以溢價成交，其余均以底價成交。5宗地共吸引了金茂、中鐵建、中海、萬科、金泰等6家企業(yè)參與競買，最終中國金茂摘得啤酒廠2宗共100畝住宅用地，另1宗約32畝住宅用地由陜西欣多升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得；中鐵建攜手曲江大明宮置業(yè)摘得井上村2宗共約66畝住宅用地，在這5宗地塊中，有2宗萬元地，其余三宗雖未超過萬元，但也均在9000元/㎡以上。 另外，是西咸新區(qū)的土拍成交情況，西咸新區(qū)共成交26宗開發(fā)用地，主力由平臺公司拿地，涇河供應(yīng)大量涉宅用地由涇河置業(yè)成交。 供應(yīng)總房源4338套 平均去化率不足40% 根據(jù)華商報記者不完全統(tǒng)計，從房源供應(yīng)情況看，8月1日-31日，西安共有26個項目（28次登記），4365套房源進(jìn)行了線上登記。對比7月份的7003套房源登記，供應(yīng)量明顯減少。從意向登記情況來看，8月完成核驗家庭只有7765組，總量只有7月總量的不足30%，人數(shù)銳減。 從價格公示來看，8月份共有4579套房源價格公示，從備案價格來看，8月份中高端房源的備案數(shù)量較多，其中最高價格突破了4萬+，即8月25日高新中央創(chuàng)新區(qū)，龍湖青云闕·尚府價格公示，該批次房源為10#、12#、13#三棟共173套房源，其中12#為總高10層的小高層，共20套毛坯房源，最高單價已達(dá)43090.18元/㎡，刷新了高新三期目前在售商品住宅價格。而均價1.5萬/㎡項目占比已經(jīng)很少了，僅有2個，分別為位于浐灞生態(tài)區(qū)的上河雲(yún)璟以及位于未央湖板塊的遠(yuǎn)洋未央華府。大部分項目的備案價格集中在1.5萬-2萬元/㎡，對于剛需客戶而言，可選擇性已經(jīng)越來越少了。 從開盤以及搖號情況來看，根據(jù)相關(guān)機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)，8月有25個項目開盤，供應(yīng)總房源4338套，去化1609套，平均去化率不足40%。其中搖號開盤的項目僅有7個，而“千人搖”項目僅有2個，分別是御錦城和融創(chuàng)望江府。 供應(yīng)打折、去化走低等特征 下行市場態(tài)勢拉響“警鐘” 保利投顧數(shù)據(jù)顯示，8月份，進(jìn)行價格公示的新入市項目個數(shù)和房源總套數(shù)，相較于7月份30個樓盤6923套房源價格公示的供應(yīng)端市場情況呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，這一態(tài)勢從6月份的供應(yīng)高點延續(xù)下行。 在去化端，8月份進(jìn)行開開盤的項目數(shù)量相較于7月減半，開盤去化比例也有明顯下降，在整個8月份，實現(xiàn)百分百去化的樓盤的僅有兩個：御錦城和金泰·觀瀾府。值得關(guān)注的是，8月16日開始進(jìn)行意向登記的融創(chuàng)·望江府，472套房源共意向登記了2242人，核驗通過2021人，中簽率僅為21%，但是在月底開盤時，整體去化率僅有53%，也就是說有一半中簽的人棄選了。 針對供應(yīng)打折，去化走低的市場現(xiàn)狀，沈視樓市主理人沈瑋分析，8月份整體37%的去化率已跌至2018年以來與全國疫情正盛的2020年3月一致。結(jié)合登記、開盤數(shù)據(jù)來看，西安樓市愈發(fā)理性，很多登記喜人的項目，開盤去化表現(xiàn)并不如意。整體開盤情況來看，主城區(qū)與非限購區(qū)逐漸并軌，開盤只賣出個位數(shù)房源的項目，主城區(qū)有，非限購區(qū)也有。主城區(qū)項目也到了“卷上加卷”的時期，地段、品牌、產(chǎn)品、價格，缺少競爭因素越多越得熬。八月西安樓市的表現(xiàn)，足以為正在下行的房地產(chǎn)市場拉響警鐘。 “以租換購”釋放改善需求 進(jìn)一步松綁迫在眉睫 政策方面，8月份，西安推出的“以租換購”政策備受關(guān)注，該政策明顯在釋放改善群體購買力。 8月29日，該政策的平臺搭建完成正式啟用。沈瑋認(rèn)為，從西安政策環(huán)境來看，“以租換房票”政策力度是不足的，市場還需更大利好，通過租賃置換的方式，來釋放有房無購房名額改善人群的再置業(yè)需求，是一次限購、限貸政策的定向?qū)捤?，支持改善需求入場，促進(jìn)新房市場的活躍度。 但同期的二線城市，如南京、蘇州、合肥等地，已經(jīng)開始第二輪樓市松綁，主要圍繞二套首付比例、貸款利率、認(rèn)房不認(rèn)貸等展開，這恰恰是西安市場目前最需要的政策調(diào)整，降低改善置業(yè)的首付比例、貸款利率等迫在眉睫。 業(yè)內(nèi)人士周文豪認(rèn)為，“以租換購”政策效力主要是有效釋放改善型需求，但基于目前大家對房地產(chǎn)市場信心不足的大環(huán)境下，直接的效果有限，目前直接刺激銷售成交的目標(biāo)不理想，但是在提升市場和購房者信心方面是助力的。接下來9、10月份，西安還將接踵出臺相關(guān)政策，比如：多孩家庭增加房票，降低首付比例等。 全國二手房量價齊跌 西安成交價格環(huán)比下跌0.01% 今年以來，全國二手房住宅交易市場持續(xù)走低。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對全國100個二手住宅銷售市場的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月，百城二手住宅平均價格為15991元/㎡，環(huán)比下跌0.13%，跌幅較7月擴大0.04個百分點；同比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.12%。但是從成交量上看，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月10個重點城市二手住宅成交量為59721套，環(huán)比下降9.23%，同比上漲21.27%。 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，西安8月份二手房成交均價16837元/㎡，環(huán)比下跌0.01%。安居客數(shù)據(jù)顯示，截至目前，西安二手房掛牌數(shù)量約12萬套，掛牌均價14599元/㎡，近期成交量約5774套。 百年行資深工作人員李玲表示，近一個月，西安二手房降價房源明顯增多，同一戶型總房價降價近10萬元。她覺得，近期二手房銷量好與降價有著很大的關(guān)系。記者也在諸葛找房鏈接中看到，曲江蘭亭4室2廳的房源，總房價從之前的390萬降到382萬；曲江觀唐的144平方米的房源從230萬降到了216萬；天地源丹軒坊4室的房源總房價也降了近20萬等。李玲表示，同一小區(qū)只要有一套房源降價，其他業(yè)主就會紛紛降價。 9月 50盤超1.1萬套房源待登記 根據(jù)2022年1-8月西安市住建局公示的樓盤價格信息來看，9月共計有50盤待登記，房源總量超過1.1萬套。而從9月待登記樓盤區(qū)域分布來看，50個項目主要分布在10個區(qū)域，除了碑林區(qū)和蓮湖區(qū)僅各有1盤之外，其余區(qū)域至少都有3盤可以選擇。分布較多的區(qū)域依舊是浐灞、高新和港務(wù)區(qū)。 浐灞區(qū)域已公示還未意向登記的項目有：上河雲(yún)景，458套精裝房源，面積區(qū)間98-260㎡，公示價格12110- 19821 元/㎡；萬科·璞悅360套精裝房源，戶型面積111-123平方米，公示 價 格 15422-18172元/㎡；元熙悅府474套毛坯房源，戶型面積98-140㎡，公示價格12739-14107 元/㎡ 等 項目。港務(wù)區(qū)已公示還未意向登記的項目有：保利錦上140套毛坯房源，面積區(qū)間109-143㎡，公示價格14760-16320元/平方米等項目。航天新城有綠城紫薇公館111套毛坯房源，面積區(qū)間152-164㎡，公示價格15328-19467 元/㎡ 等 項目。高新區(qū)有：高新·天谷雅舍50套精裝房源，面積區(qū)間207-229㎡，公示價格均價28684元/㎡；招商華宇臻境東地塊950套精裝房源，面積區(qū)間95-174㎡，公示價格21408-30104元/㎡等項目。 除已公示價格的項目外，9月份預(yù)計還將有純新盤亮相：大概率會有位于東二環(huán)和北二環(huán)交匯處的陜建東元府、位于港務(wù)區(qū)的奧城瓏樾云璟府（時代奧城瓏樾府）以及雲(yún)玥府、位于曲江大明宮的璞悅府等項目。 整體來看，目前已知9月預(yù)計待推售的樓盤數(shù)量不少，購房者選擇余地還是比較多的。