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易居研究院智庫中心發(fā)布的8月《百城新房成交報告》顯示，2022年1-8月份，全國100個城市新建商品住宅成交面積為18532萬平方米，同比增速為-44%。這意味著，當前市場交易相比2021年同期水平縮水了近四成。若將相關(guān)數(shù)據(jù)進行分解，可以看出，2022年上半年，全國百城同比增速為-48%，而7-8月份該數(shù)值為-33%。 換而言之，7-8月份雖然數(shù)據(jù)表現(xiàn)不好，但依然在年初累計降幅收窄方面發(fā)揮了積極作用。只不過樓市“大病初愈、但仍虛弱”的特征還在，因此，下半年9-12月份，提振樓市交易行情的緊迫性依然很大。 2022年1-8月份，100個城市的新建商品住宅成交面積相比2021年同期水平，幾乎都呈現(xiàn)了明顯下降態(tài)勢。一個例外城市是嘉峪關(guān)，其2022年市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)良，這與該城市安置房交易數(shù)據(jù)密集網(wǎng)簽有關(guān)。此外，1-8月份，西安、成都、上海樓市交易行情不錯，這與當?shù)刭彿啃枨?、購房政策調(diào)整等有關(guān)。 8月新房成交有壓力 從2022年8月單月數(shù)據(jù)來看，全國100個城市新建商品住宅成交面積為2389萬平方米，環(huán)比下降8%，同比下降32%。8月整體呈現(xiàn)出“環(huán)比小降、同比降速收窄并不明顯”的特征。 2022年7-8月，房地產(chǎn)市場面臨宏觀經(jīng)濟壓力、疫情沖擊、高溫氣候等不確定性因素的干擾，因此相比6月良好態(tài)勢，交易數(shù)據(jù)略差。但即便是這樣，該交易數(shù)值也比2022年4月份低谷期要好很多。從這個角度來講，樓市復(fù)蘇基礎(chǔ)依然是牢固的。 從同比情況來看，基于單月成交面積同比增速數(shù)據(jù)，也可看出市場壓力和變化。 自2021年6月份以來，新房成交同比增速總體上處于持續(xù)下降、降速先擴大后收窄的態(tài)勢。尤其是2022年4月出現(xiàn)了61%的較大降速。而5-6月份該指標又明顯改善，其中6月份降速收窄至29%。但到7-8月份，降速又有所擴大，分別為33%和32%。這說明樓市復(fù)蘇過程面臨阻力和不確定性，仍需進一步刺激提振市場剛性和改善型住房需求。 我們將研究的100個樣本城市分為一二線和三四線城市。8月份，27個一二線城市新建商品住宅成交面積為1306萬平方米，環(huán)比增速為-13%，同比增速為-37%。73個三四線城市新建商品住宅成交面積為1083萬平方米，環(huán)比增速為0%，同比增速為-25%。 觀察兩類城市的行情走勢，8月份略有差異，其中一二線城市降溫壓力要更大。至少從環(huán)比表現(xiàn)看，三四線城市是持平的，而一二線城市則有明顯下降。這側(cè)面說明，三四線城市此前市場復(fù)蘇較為緩慢，當前政策持續(xù)釋放，交易行情也不會出現(xiàn)過快的環(huán)比下降。 預(yù)計全年樓市仍有W型行情 2022年9-12月份，依然是房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松、各地落實一城一策的重要節(jié)點。同時，供需兩端也會積極做策略調(diào)整，包括購房預(yù)期和房企推盤策略的調(diào)整等?？傮w上，目前已進入到房屋銷售提振的關(guān)鍵時期。 從政策層面看，近期國家對“支持剛性和改善性住房需求”的提法明顯增多，充分說明政策對住房消費需求提振的高度關(guān)注。房地產(chǎn)供需兩端更要密切注意此類政策風(fēng)向。 從市場環(huán)境來看，房屋營銷和交易環(huán)境有進一步改善可能。近期，一些城市積極抓住既有的寬松政策、加大房屋促銷力度，也引導(dǎo)了購房者積極入市。包括環(huán)京環(huán)滬等一些城市，近期都出現(xiàn)一些積極的購房現(xiàn)象。 因此，房企若在后續(xù)市場中“緊咬”提振銷售業(yè)績目標不放，樓市提振可能性依然存在，即在2022年前8月，“下行-提振-下行”的軌跡上，繼續(xù)存在拉升可能，進而呈現(xiàn)W型走勢。總體而言，當前樓市提振確實有阻力和不確定性，但樓市步入健康發(fā)展的動力依然存在。