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今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以說是相當(dāng)割裂了。 一邊是土拍市場(chǎng)上民退國(guó)進(jìn)，一邊是新房市場(chǎng)剛需退場(chǎng)、高端成主力。但不管目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走向如何，在大多數(shù)的一二線城市，核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)依然在受到客戶的追捧。 為什么？ 因?yàn)榉孔蛹瓤梢允琴Y產(chǎn)，也是落戶大城市的必要條件，更是小孩讀書入學(xué)的門檻，老人安享晚年的保障。 而如今的市場(chǎng)，中心核心區(qū)依然備受關(guān)注，只因?yàn)檫@里是這個(gè)城市的發(fā)展底蘊(yùn)的象征，代表這里有最優(yōu)質(zhì)的教育資源、最完善的醫(yī)療商業(yè)配套和最便捷的交通出行方式，還有最頂尖的圈層。 所以這也是為什么廣州二次土拍，天河燕塘三地塊依然能吸引眾多房企搶破頭。 對(duì)于現(xiàn)在能拿得出2000萬以上買房的“壕”們，究竟怎么才能打動(dòng)他們？除了住得舒服和保值，還有可能就是，左鄰右舍必須都得是代表社會(huì)頂流階層的知名人士，才對(duì)得起自己的身價(jià)。 2000萬以上總價(jià)，在宇宙中心天河，“壕”們對(duì)合景臻頤府關(guān)注度一直都比較高。 天河的宅地，自帶稀缺屬性，臻頤府是天河的地王，一直都沒被超越，所以自帶光環(huán)。 憑什么是地王？ 和地塊的位置、指標(biāo)有關(guān)，坐落于在天河的畔山墅區(qū)，南靠山體公園，北望月亮湖，環(huán)境很好，加上地塊容積率2.0，決定了地塊的舒適度較高。 加上這周邊，前有合生帝景山莊、半山溪谷別墅區(qū)等等老牌的別墅標(biāo)桿，后有牛奶廠四大金剛，這樣的改善項(xiàng)目。 這么多先行項(xiàng)目的開發(fā)落地，人們對(duì)這里的印象，就是天河的靜謐高端住區(qū)。 我前幾天來臻頤府探盤，走在臻頤府門口的林蔭小道上，在現(xiàn)在三十多度的天氣，不曬也不怎么熱，感覺很安靜。 當(dāng)然，生活便利性也強(qiáng)。萬科廣場(chǎng)、優(yōu)托邦就在附近，開車十來分鐘還可以去到山姆會(huì)員店、宜家等等商場(chǎng)，實(shí)在不行去太古匯、天環(huán)廣場(chǎng)也是開個(gè)車的事。 既繁華，又安靜，這種感覺，就和香港的半山豪宅區(qū)很像。 香港比較有代表性的半山豪宅區(qū)—太平山山腰，背靠寧?kù)o的山景，俯瞰香港璀璨的維多利亞港和中環(huán)CBD，是香港繁華鬧市的一片凈土。 淺猜了一下，富豪們更喜歡住在半山而非中環(huán)CBD，一方面可能是喜歡半山豪宅進(jìn)一步繁華，退一步靜謐。另一方面，大概就是圈層吧。 同樣，有追求的廣州富豪，可能也不會(huì)選擇繁華的珠江新城，珠城雖好，但是放不下內(nèi)心的詩(shī)和遠(yuǎn)方啊。 臻頤府這個(gè)項(xiàng)目值不值得入手？ 地段、交通再優(yōu)秀，也要看項(xiàng)目素質(zhì)能不能打動(dòng)豪客們。 在我看來，臻頤府最大的亮點(diǎn)有三：區(qū)位、特異性、圈層。 其一，區(qū)位不多說，“天河”兩個(gè)字代表了所有。 臻頤府在廣州第三中軸之上，智谷板塊南部，從定位與規(guī)劃上，天河智谷板塊肯定屬于廣州的第一梯隊(duì)了。 畢竟在天河，又擁有多個(gè)風(fēng)口行業(yè)，還是廣州第三中軸和廣深科技創(chuàng)新走廊的規(guī)劃站位，板塊的價(jià)值是可以站穩(wěn)的。 其二，特異性。 這在高端住宅產(chǎn)品中異常重要。為什么呢？ 因?yàn)楹勒搅艘欢們r(jià)段和面積段，同質(zhì)化會(huì)趨于明顯，大家溢價(jià)點(diǎn)無疑就是地段+景觀，裝標(biāo)也都很到位，所以要有特異性，才能脫穎而出，才更能保住長(zhǎng)線價(jià)值。 首先，從地塊素質(zhì)上看，容積率2.0，這個(gè)數(shù)據(jù)在廣州市中心，少；特別是天河這種宅地稀少的區(qū)域，更少；今后或者都難有供應(yīng)。 從環(huán)境來看，由于臻頤府這個(gè)地塊位于畔山，周邊都是別墅區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃上抬高了7米，既保證了尊貴業(yè)主的私密，又確保了哪怕是低樓層都能享受到前后的山景。 其次，整個(gè)項(xiàng)目都是大師級(jí)打造，對(duì)標(biāo)世界上知名的酒店、私人會(huì)所，高端又小眾，凸顯出尊貴感。 建筑設(shè)計(jì)由國(guó)內(nèi)高端建筑團(tuán)隊(duì)GAD打造，外立面在現(xiàn)代化的玻璃幕墻上增加了東方元素，中西結(jié)合起來，異常好看。 園林設(shè)計(jì)由國(guó)際景觀設(shè)計(jì)大師小林政彥操刀，園林風(fēng)格四季輪換，一園包含萬千世界。 室內(nèi)設(shè)計(jì)由亞太區(qū)著名設(shè)計(jì)師小坂龍?jiān)O(shè)計(jì)，廣州W酒店，他的作品。 這與開發(fā)商合景泰富的理念不謀而合。合景泰富深耕地產(chǎn)27年，專注探索人居美學(xué)產(chǎn)品，在業(yè)內(nèi)更有“人居美學(xué)大師”的美譽(yù)。在合景泰富看來，產(chǎn)品力不止于產(chǎn)品，它應(yīng)當(dāng)和運(yùn)營(yíng)力、服務(wù)力相融合，才是企業(yè)真正的生命力。 據(jù)說合景臻頤府是由合景高層對(duì)他所在的圈層所需要的生活理念，所打造的項(xiàng)目。所以無論東方風(fēng)格會(huì)所，還是園林的設(shè)計(jì)布局，都是表達(dá)那一個(gè)層級(jí)的生活方式。 東方下沉式會(huì)所——臻庭，功能區(qū)包括恒溫泳池、健身房、半場(chǎng)籃球場(chǎng)、保齡球館、高爾夫館、養(yǎng)生中醫(yī)館（特邀名醫(yī)坐診）、私董茶室等等。聊生意，ok，下去我們小區(qū)的私董茶室聊，這就是面子。 更多來說，會(huì)所的存在，相當(dāng)于圈層的社交場(chǎng)所。 只有相同層級(jí)的人，才能更懂相互的需求。所以臻頤府給人的感覺，是尊貴但不雷同，這就會(huì)在一眾高端住宅產(chǎn)品中，被輕易看到，長(zhǎng)線價(jià)值就穩(wěn)住了。 其三，圈層。 前段時(shí)間很火的，七匹狼公子迎娶特步公主，歸根結(jié)底，就是圈層。 高端住宅之所以能成為豪宅，除了房子本身，還有住在這里的人。 北京四合院又舊又破，為什么能賣過億？扒一扒四合院住的什么人就知道了，是中國(guó)的真真頂尖階層。 香港半山豪宅住的哪些人？李嘉誠(chéng)、李兆基、馬云，說明，圈層才是無形的資產(chǎn)。 合景臻頤府產(chǎn)品建面200㎡起步，而且只有315套，相當(dāng)于要成為這里的業(yè)主，門檻就是有2000萬流動(dòng)可支配資產(chǎn)的人，換句話說，就是一種精英的篩選，圈層更為純粹。 所以，當(dāng)聽說早期買了臻頤府的業(yè)主已經(jīng)形成了一個(gè)圈子了，想想也正常，畢竟大家都是30-40歲的年輕人，都處于事業(yè)上升的階段，都是擁有這么多資產(chǎn)的成功人士，只有同層級(jí)的人，才能形成圈層。 不僅大人，小孩自己也可以形成圈層。 合景臻頤府對(duì)口華陽(yáng)教育集團(tuán)奧體東小學(xué)，奧體東小學(xué)直升的初中是執(zhí)信中學(xué)天河學(xué)校、周邊都是貴族學(xué)校，優(yōu)質(zhì)的教育資源也是智谷板塊近些年房?jī)r(jià)飆升的原因。 這樣的教育配置，一方面可以給到孩子更好的教育環(huán)境，另一方面可以給孩子出國(guó)做鋪墊。對(duì)于孩子來說，周邊都是家境相當(dāng)，生活軌跡相當(dāng)?shù)耐瑢W(xué)，到年紀(jì)了一起報(bào)個(gè)雅思，手牽手出個(gè)國(guó)，這就是圈層的雛形。 再來看下產(chǎn)品。 全盤都是小高層，三梯兩戶的設(shè)計(jì)，200-350㎡大平層產(chǎn)品，總戶數(shù)315戶，專梯專戶的設(shè)計(jì)，大平層改善社區(qū)，實(shí)際上更大程度保障住戶的個(gè)人可享受空間及私密性。 目前全新主推的樣板房是升級(jí)山景PLUS的290㎡大平層。 先看下戶型圖。 290㎡戶型為主傭雙動(dòng)線的設(shè)計(jì)，都是專梯專戶的，傭人也有專用的保姆房和保姆電梯，居住的私密性會(huì)更強(qiáng)。 動(dòng)手算了下，四開間朝南，采光面有18米，可以大程度感受到陽(yáng)光與山風(fēng)，加上南北雙陽(yáng)臺(tái)，感覺通透。 290㎡為四房四衛(wèi)的產(chǎn)品，基本可以做到全套房，即使是和老人同住或者客人來訪，都可以保持彼此的私密性。 主臥還配備衣帽間&化妝間，是女人看了都會(huì)心動(dòng)的節(jié)奏。 裝標(biāo)上，全屋配備中央空調(diào)、國(guó)際一線品牌五金件、浴缸、冰箱、烤箱、酒柜等等全部都是交標(biāo)，可以看出開發(fā)商對(duì)這一層級(jí)的人的尊重。 值得一說的是，產(chǎn)品細(xì)節(jié)還是很講究。 大家都知道玻璃面最大，造價(jià)越貴。全屋采用雙層low-E玻璃，客廳陽(yáng)臺(tái)和主臥用了超規(guī)劃尺寸的玻璃，要知道，這種尺寸的玻璃，全國(guó)只有幾間玻璃廠能做，而這樣做的目的只是不影響室內(nèi)欣賞室外景觀，可以看出開發(fā)商的誠(chéng)意。 一般高端住宅的保姆房可能就是一個(gè)暗房，但臻頤府的保姆房都可以看到山景。 什么人適合買呢？ 第一，天河old money。 天河中心區(qū)還是以十幾二十年樓齡的老舊小區(qū)為主，這里面蘊(yùn)含著強(qiáng)大的置換需求。這部分人有一定的資產(chǎn)實(shí)力，想要面積更大，環(huán)境更好、更舒適的居住環(huán)境，就一定會(huì)看到天河智谷這個(gè)版塊，因?yàn)檫@里定位就是改善居住區(qū)。 第二，珠城、智谷、金融城、琶洲的城市new money。 這幾個(gè)地方主導(dǎo)的都是現(xiàn)在處在風(fēng)口的行業(yè)，比方說金融、人工智能、5G、新興科技等等，這些行業(yè)來錢又多又快，而智谷板塊的區(qū)位、環(huán)境、教育，可以滿足這部分新貴的通勤、居住舒適度及子女教育的需求。 第三，黃埔進(jìn)階置換。 置換的大邏輯，就是進(jìn)階，通俗一點(diǎn)說是差的換到好的，小的換到大的，而本質(zhì)上則是對(duì)更高層級(jí)的生活方式的追求，誰(shuí)沒有小小的天河情結(jié)呢。一方面是體現(xiàn)自己的社會(huì)地位，另一方面則是人生價(jià)值的不斷實(shí)現(xiàn)，從黃埔置換到天河，實(shí)際上就是不斷往核心靠攏的人生追求。 最后，總結(jié)一下。 捋一捋價(jià)值，天河的產(chǎn)業(yè)區(qū)之一，同時(shí)又兼?zhèn)涞兔?、環(huán)境好、產(chǎn)品品質(zhì)感等幾個(gè)素質(zhì)，這種產(chǎn)品在市場(chǎng)上的量很少，而且一般來說放盤不多，在廣州基本上沒有同類型的對(duì)標(biāo)競(jìng)品，在稀缺這點(diǎn)上，價(jià)值是可以站穩(wěn)的。 而開發(fā)商合景泰富，以做高端住宅著稱，深植廣州27載，在高端資產(chǎn)領(lǐng)域可謂佼佼者。 對(duì)于預(yù)算足夠，想要進(jìn)階生活層次，追求體面感，考慮終極置換、一步到位的同學(xué)，合景臻頤府是可以考慮的。 目前項(xiàng)目在售建面約200-290平大平層，有興趣的同學(xué)可以去天河區(qū)悅景路的項(xiàng)目售樓部看看。