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Q1 土地市場降溫繼續(xù) 2022 年Q1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1339 萬平方米，同比-41.8%；成交價款672 億元，同比-16.9%。銷售不振疊加資金面收緊影響，房企土地購置面積同比降幅自21 年9 月起持續(xù)擴(kuò)大；3 月多城集中供地開啟后，成交量價首現(xiàn)降幅縮窄。分能級看，一季度 300 城土地累計(jì)成交建面2.84 億平方米，同比-29%，降幅為近兩年新低；其中，一線、二線、三四線城市分別同比-55%、-34%、-23%。3 月以來，一二線土地投資金額略有回溫，三四線下行壓力仍在加劇。22 年Q1 各月溢價率較21年Q4 出現(xiàn)明顯提升，但市場不確定性擾動下土地流拍率仍處高位。 首批土拍呈現(xiàn)冷熱分化 據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，截至4 月22 日已有14 個城市完成第一批土拍，合計(jì)成交土地253 幅、成交建面2022 萬方、成交總價2305 億元、14 城平均溢價率4.8%。22 年首批土拍整體熱度較21 年第3 批小幅提升，溢價率和流拍率均有不同程度改善。分區(qū)域看，首批土拍城市間熱度分化明顯；從結(jié)構(gòu)上看，部分城市內(nèi)部板塊分化較為顯著。本輪土地出讓圍繞在門檻降低和供給增加等方面的政策放松，驅(qū)動了一線及核心二線城市的成交回暖。但由于各地政策環(huán)境及樓市表現(xiàn)的差異，致使成交熱度分化的特征也較明顯。我們期待后續(xù)調(diào)控政策二次松綁以及更多優(yōu)質(zhì)核心地塊釋出，以推動企業(yè)拿地積極性和市場信心的修復(fù)。 國央企補(bǔ)倉積極緊抓機(jī)遇 企業(yè)方面，截至統(tǒng)計(jì)日，建發(fā)、中海、保利年內(nèi)全口徑拿地金額領(lǐng)先，溢價率較21年均有明顯回落。一季度民企土拍參與度繼續(xù)走低，Top30 房企中僅龍湖、遠(yuǎn)達(dá)等四家民企，成交金額占Top30 的7.2%(2021 全年占17.4%)，其余均為國央企及地方深耕平臺，銷售端低預(yù)期及高償債壓力下民企投資仍偏謹(jǐn)慎。我們認(rèn)為，民企積極性復(fù)蘇需依賴于1)供給側(cè)政策性利好預(yù)期的兌現(xiàn)；2)高利潤空間優(yōu)質(zhì)地的持續(xù)供應(yīng)；3)銷售市場階段性企穩(wěn)回升等因素共同推動。而當(dāng)前國央企緊抓拿地機(jī)遇期積極補(bǔ)倉，在改善利潤率的同時將穩(wěn)定企業(yè)中長期銷售預(yù)期，為市場下一階段溫和復(fù)蘇提供動力。 受疫情影響，新房、二手房、土地市場本周成交降幅持續(xù)擴(kuò)大新房市場本周成交311 萬平，月度同比-55.11%，相較上月下降12.25pct；累計(jì)庫存16265 萬平，一線二線三線及以下去化放緩。二手房市場本周成交121 萬平，月度同比-44.18%，相較上月下降8.30pct.土地市場本周成交建面1391 萬平，滾動12周同比-36.57%；成交總額179 億元，滾動12 周同比-54.62%；全國平均溢價率+1.79%，滾動12 周同比-15.26pct。 本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)-9.20%，較上周下跌6.30pct，漲幅排名31/31，跑輸滬深300指數(shù)5.02pct.H 股方面，本周Wind 香港房地產(chǎn)指數(shù)-5.93%，較上周下降4.92pct，漲幅排序7/11，跑輸恒生指數(shù)1.84pct；克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為-9.43%，較上周下跌7.62pct。 把握政策結(jié)構(gòu)性寬松的 beta 與收并購的 alpha投資建議：未來行業(yè)beta 取決于行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)能出清節(jié)奏和政策托底力度；alpha在于收并購對重點(diǎn)房企資產(chǎn)負(fù)債表和利潤率的修復(fù)、逆周期加杠桿的精準(zhǔn)度、圍繞住房場景價值的長期挖掘。持續(xù)推薦：1)優(yōu)質(zhì)龍頭：金地集團(tuán)、保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團(tuán)、招商蛇口；2)優(yōu)質(zhì)成長：新城控股、旭輝控股集團(tuán)；3)優(yōu)質(zhì)物管：碧桂園服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)。建議關(guān)注：首開股份、華發(fā)股份、金融街、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際等地方國企。